নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করলেই মালিকানার প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ হয় না। সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে নামজারি বা মিউটেশন করাও প্রয়োজন। উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি নিয়ে এবার গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এনেছে ভূমি মন্ত্রণালয়।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমি ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টন না হলে কোনো একজন ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করা যাবে না। মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। পাশাপাশি প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ থাকবে।

এ ক্ষেত্রে যৌথ নামজারির জন্য আলাদা বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন হবে না। তবে ওয়ারিশরা জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা বা বণ্টননামা দলিল থাকতে হবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন ব্যবস্থায় উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে ‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’ নীতি কার্যকর হচ্ছে। এতে সরকারি রেকর্ডে প্রকৃত মালিকদের নাম নিশ্চিত হওয়ার পাশাপাশি ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ ও অনিয়মের সুযোগ কমতে পারে।

নামজারি কী এবং কেন জরুরি

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর সরকারি খতিয়ানে আগের মালিকের পরিবর্তে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়।

দলিল রেজিস্ট্রি মালিকানা হস্তান্তরের গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলেও সরকারি ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত না করলে ভবিষ্যতে নানা জটিলতা তৈরি হতে পারে। রেকর্ডে নাম না থাকলে অন্য ওয়ারিশ বা দখলদার জমির ওপর দাবি তুলতে পারেন।

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। নির্ধারিত প্রক্রিয়া ও ফি অনুসরণ করলে সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তির লক্ষ্য রয়েছে। তবে কাগজপত্রে ঘাটতি, জমি নিয়ে বিরোধ বা অন্য কোনো জটিলতা থাকলে বেশি সময় লাগতে পারে।

উত্তরাধিকারী জমিতে কী পরিবর্তন এসেছে

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ফেব্রুয়ারিতে জারি করা সংশ্লিষ্ট নির্দেশনার পরিবর্তিত নিয়ম কার্যকর হওয়ার পর উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারিতে সব ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার বিষয়টি গুরুত্ব পেয়েছে।

আগে কোনো কোনো ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে একজন নিজের নামে আলাদা নামজারি করে নেওয়ার চেষ্টা করতেন। নতুন ব্যবস্থায় সব বৈধ ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। তাদের ‘কো-শেয়ারার’ হিসেবে দেখিয়ে প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যাও উল্লেখ করা হবে।

যৌথ নামজারির আবেদনের সময় সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। কোনো বৈধ ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে আবেদন নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

ওয়ারিশ সনদ ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে সংগ্রহ করতে হবে।

বণ্টননামা ছাড়াই যৌথ নামজারি

নতুন নিয়মের গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো, শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করা যাবে না।

সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগের আইনজীবী ইশরাত হাসানের মতে, আগে অনেক ক্ষেত্রে এক বা দুইজন ওয়ারিশ অন্যদের বাদ দিয়ে জমি নিজের নামে নামজারি করার চেষ্টা করতেন। নতুন ব্যবস্থায় সব ওয়ারিশকে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার ফলে এ ধরনের সুযোগ কমবে।

তার মতে, বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারি প্রত্যাখ্যানের সুযোগ কমায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির রেকর্ড হালনাগাদ করা সহজ হবে এবং সাধারণ মানুষের হয়রানিও কমতে পারে।

আলাদা খতিয়ান করতে হলে নিবন্ধিত বণ্টননামা

ওয়ারিশরা জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে প্রত্যেকে নিজের অংশের পৃথক মালিকানা প্রতিষ্ঠা করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে।

নিবন্ধিত বণ্টননামা থাকলে প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে পৃথক নামজারি করে আলাদা খতিয়ান করা যাবে। পৃথকভাবে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে চাইলে আলাদা খতিয়ানের প্রয়োজন হবে।

অর্থাৎ উত্তরাধিকারী জমির নামজারিতে মূলত দুটি পথ রয়েছে।

প্রথমত, যৌথ নামজারি। জমি বণ্টন না হলে সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকবে এবং প্রত্যেকের হিস্যা উল্লেখ থাকবে।

দ্বিতীয়ত, পৃথক নামজারি। নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজ নিজ নামে পৃথক খতিয়ান করতে পারবেন।

নামজারি ছাড়া জমি হস্তান্তরে জটিলতা

নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা, দান কিংবা হেবা করার ক্ষেত্রে নতুন ব্যবস্থায় বিষয়টি স্পষ্ট করা হয়েছে। জমি নিবন্ধনের সময় সংশ্লিষ্ট খতিয়ান দেখানোর প্রয়োজন হতে পারে।

তবে কোনো জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়ে থাকলে এবং খতিয়ানে মালিকের নাম সঠিকভাবে রেকর্ড করা থাকলে আবার নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই।

বিশেষজ্ঞরা পুরোনো ভূমি রেকর্ড অনলাইনে যাচাই করে ডিজিটাল সিস্টেমে সঠিকভাবে সংরক্ষিত আছে কি না, তা নিশ্চিত করার পরামর্শ দিয়েছেন। কারণ ডিজিটাল রেকর্ডে তথ্য না থাকলে ভবিষ্যতে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ বা জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে জটিলতা দেখা দিতে পারে।

নামজারিতে যেসব কাগজপত্র লাগতে পারে

নামজারির আবেদনে সাধারণত জমির রেজিস্ট্রি দলিল বা দলিলের কপি, আগের খতিয়ানের তথ্য, দাগ নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র দিতে হয়।

উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পেলে ওয়ারিশ সনদ ও মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদও প্রয়োজন হতে পারে। নির্ধারিত ফি পরিশোধের তথ্য বা রসিদও দিতে হয়।

জমি নিয়ে মামলা, বিরোধ কিংবা কাগজপত্রে অসঙ্গতি থাকলে নামজারি নিষ্পত্তিতে অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে।

নতুন নিয়মে সম্ভাব্য সুফল

বিশেষজ্ঞদের মতে, নতুন নিয়মে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ সুবিধা পাওয়া যেতে পারে। কোনো একজন ওয়ারিশ অন্যদের বাদ দিয়ে পুরো সম্পত্তি নিজের নামে রেকর্ড করে নেওয়ার সুযোগ কমবে। সরকারি রেকর্ডে প্রকৃত মালিকদের নাম ও হিস্যা স্পষ্ট থাকবে। ফলে উত্তরাধিকারী জমি নিয়ে বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমাও কমতে পারে।

সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী ব্যারিস্টার ফাহমিদা আখতারের মতে, সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার ফলে নারী ওয়ারিশদের অধিকার রক্ষাতেও এটি সহায়ক হতে পারে। পরে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে প্রয়োজন অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান করা যাবে।

তবে বাস্তবায়নে কিছু চ্যালেঞ্জও রয়েছে। পরিবারের কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলে বা দীর্ঘদিন যোগাযোগের বাইরে থাকলে সবার কাগজপত্র সংগ্রহ করে যৌথ নামজারি করা কঠিন হতে পারে। আবার পৃথক খতিয়ান করতে নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন হওয়ায় অতিরিক্ত সময় ও খরচ হতে পারে।

জমি কেনার পর দ্রুত নামজারির পরামর্শ

বিশেষজ্ঞরা জমি কেনার পর দীর্ঘদিন অপেক্ষা না করে দ্রুত নামজারি করার পরামর্শ দিয়েছেন। তাদের মতে, দলিল রেজিস্ট্রির পর যত দ্রুত সম্ভব নামজারির আবেদন করা নিরাপদ।

উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশকে নিয়ে যৌথভাবে নামজারি করাকে নিরাপদ পদ্ধতি হিসেবে দেখা হচ্ছে। পরে প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে পৃথক খতিয়ান করা যাবে।

সব মিলিয়ে, উত্তরাধিকারী জমির ক্ষেত্রে ‘আগে যৌথ, পরে আলাদা’ নীতির মাধ্যমে সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রকৃত মালিকদের স্বীকৃতি নিশ্চিত করার উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। যথাযথভাবে বাস্তবায়ন করা গেলে এতে ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ ও অনিয়ম কমার পাশাপাশি ভূমি ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা বাড়তে পারে।

সোহাগ/