নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করলেই মালিকানা পুরোপুরি নিশ্চিত হয় না। সরকারি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে করতে হয় নামজারি বা মিউটেশন। জমি বিক্রি, দান, হেবা কিংবা ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়ার ক্ষেত্রেও নামজারি করা গুরুত্বপূর্ণ।

জমির নামজারি প্রক্রিয়ায় নতুন কিছু নিয়ম কার্যকর করেছে ভূমি মন্ত্রণালয়। বিশেষ করে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে বড় পরিবর্তন আনা হয়েছে। এখন ভাগ-বাটোয়ারা না হলে কোনো একজন ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করা যাবে না। সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে যৌথভাবে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে।

যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে আলাদা বণ্টননামা দলিলের প্রয়োজন হবে না। তবে ওয়ারিশরা নিজেদের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে অবশ্যই নিবন্ধিত আপস-বণ্টননামা বা বণ্টননামা দলিল থাকতে হবে।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমির নামজারিতে নতুন নিয়ম

ভূমি মন্ত্রণালয়ের পরিবর্তিত নিয়ম অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তার রেখে যাওয়া জমির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম একসঙ্গে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করতে হবে। প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশও খতিয়ানে উল্লেখ থাকবে।

আগে অনেক ক্ষেত্রে একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে কোনো একজন নিজের নামে আলাদা নামজারি করে নিতে পারতেন। নতুন নিয়মে ভাগ-বাটোয়ারা না হলে এভাবে একক নামে নামজারি করা যাবে না।

যৌথ নামজারির জন্য সব ওয়ারিশের তথ্য, ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে জমা দিতে হবে। কোনো ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে আবেদন নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে শুধু বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করা যাবে না। যৌথ নামজারির জন্য ওয়ারিশ সনদই যথেষ্ট। এই সনদ ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র বা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে নিতে হবে।

পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে যা লাগবে

ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ-বাটোয়ারা করে প্রত্যেকে আলাদা অংশ নিতে চাইলে পৃথক খতিয়ান করা যাবে। তবে এ জন্য নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আপস-বণ্টননামা দলিল থাকতে হবে।

অর্থাৎ উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে এখন মূলত দুটি ব্যবস্থা রয়েছে। প্রথমটি হলো যৌথ নামজারি, যেখানে সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকবে এবং প্রত্যেকের হিস্যাও উল্লেখ থাকবে।

দ্বিতীয়টি হলো পৃথক নামজারি। এক্ষেত্রে নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজের অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান করতে পারবেন।

নামজারি ছাড়া জমি রেজিস্ট্রিতে নতুন বাধ্যবাধকতা

নতুন নিয়মে নামজারি বা খতিয়ান ছাড়া জমি কেনাবেচা, দান কিংবা হেবা করার ক্ষেত্রে বিধিনিষেধ আরও স্পষ্ট করা হয়েছে। দলিল নিবন্ধনের সময় সংশ্লিষ্ট জমির নামজারি খতিয়ান দেখানোর প্রয়োজন হবে।

তবে কোনো জমির নামজারি আগে থেকেই সম্পন্ন হয়ে থাকলে নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই। অর্থাৎ, কারও জমির নামজারি আগেই হয়ে থাকে এবং সরকারি রেকর্ড সঠিকভাবে হালনাগাদ থাকে, তাহলে একই জমির জন্য আবার নামজারি করতে হবে না।

বিশেষজ্ঞরা অবশ্য পুরোনো জমির রেকর্ড অনলাইনে যাচাই করে নেওয়ার পরামর্শ দিয়েছেন। পুরোনো রেকর্ড ডিজিটাল সিস্টেমে সঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে কি না, তা নিশ্চিত করা জরুরি। কারণ রেকর্ডে সমস্যা থাকলে ভবিষ্যতে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া কিংবা জমি হস্তান্তরের সময় জটিলতা দেখা দিতে পারে।

নামজারি করতে কত সময় ও কী কী কাগজ লাগবে

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারির আবেদন সাধারণত ২৮ থেকে ৪৫ দিনের মধ্যে নিষ্পত্তির লক্ষ্য রয়েছে। তবে কাগজপত্র অসম্পূর্ণ থাকলে কিংবা জমি নিয়ে বিরোধ থাকলে বেশি সময় লাগতে পারে।

নামজারির আবেদনের ক্ষেত্রে সাধারণত জমির রেজিস্ট্রি দলিল বা দলিলের কপি, আগের খতিয়ানের তথ্য, দাগ নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র এবং নির্ধারিত ফি জমার প্রমাণপত্র প্রয়োজন হয়।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়া গেলে এর সঙ্গে ওয়ারিশ সনদ ও প্রয়োজনে মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র দিতে হয়।

অনলাইনেও করা যাচ্ছে নামজারির আবেদন

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ডিজিটাল ভূমিসেবা ব্যবস্থার মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। এতে সরাসরি ভূমি অফিসে গিয়ে আবেদন করার প্রয়োজন অনেকটাই কমেছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি কেনার পর দীর্ঘদিন নামজারি না করে রাখা উচিত নয়। দলিল রেজিস্ট্রির পর দ্রুত নামজারির আবেদন করলে সরকারি রেকর্ডে মালিকানা হালনাগাদ থাকে এবং ভবিষ্যতের বিভিন্ন জটিলতা এড়ানো সহজ হয়।

নতুন নিয়মে কী সুবিধা হবে

নতুন নিয়মের সবচেয়ে বড় সুবিধা হবে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির মালিকানা নিয়ে স্বচ্ছতা বাড়ানো। সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকায় কোনো একজনের পক্ষে অন্য ওয়ারিশদের বাদ দিয়ে পুরো জমি নিজের নামে নেওয়ার সুযোগ কমবে।

এতে সরকারি রেকর্ডেও প্রকৃত ওয়ারিশদের মালিকানা স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত হবে। পাশাপাশি জমির অংশ নিয়ে বিরোধ ও মামলা-মোকদ্দমা কমাতেও এটি ভূমিকা রাখতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা মনে করছেন, নতুন ব্যবস্থা নারী ওয়ারিশদের অধিকার রক্ষার ক্ষেত্রেও গুরুত্বপূর্ণ। কারণ সব বৈধ ওয়ারিশের নাম যৌথ খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার ফলে কোনো ওয়ারিশকে বাদ দেওয়ার সুযোগ কমে যাবে।

তবে রয়েছে কিছু চ্যালেঞ্জও

নতুন নিয়ম বাস্তবায়নে মাঠপর্যায়ে কিছু সমস্যাও দেখা দিতে পারে বলে মনে করছেন বিশেষজ্ঞরা। অনেক পরিবারের কোনো সদস্য বিদেশে থাকেন, আবার কারও সঙ্গে দীর্ঘদিন যোগাযোগ থাকে না। ফলে সব ওয়ারিশের তথ্য ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র একসঙ্গে সংগ্রহ করা কঠিন হতে পারে।

এ ছাড়া পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করার কারণে অতিরিক্ত সময় ও খরচের প্রয়োজন হবে। নির্ধারিত সময়ের মধ্যে নামজারি নিষ্পত্তি করতে হলে ভূমি অফিসগুলোর জনবল ও প্রশাসনিক সক্ষমতাও বাড়ানো প্রয়োজন হতে পারে।

জমির মালিকদের জন্য বিশেষ পরামর্শ

ভূমি আইনজীবী ও বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ হলো, জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি করেই দায়িত্ব শেষ মনে না করে দ্রুত নামজারির আবেদন করা উচিত। ওয়ারিশি জমির ক্ষেত্রে পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশকে নিয়ে যৌথভাবে নামজারি করা নিরাপদ।

পরবর্তীতে প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে প্রত্যেকের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করা যাবে। এতে সরকারি রেকর্ডে মালিকানা স্পষ্ট থাকবে এবং ভবিষ্যতে জমি নিয়ে বিরোধের ঝুঁকিও কমবে।

সোহাগ/