নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা, পৈতৃক সম্পত্তির ভাগবাঁটোয়ারা কিংবা নিজের জমির কাগজপত্র যাচাই করতে গিয়ে অনেকেই খতিয়ান, পর্চা ও দাগ নম্বর নিয়ে বিভ্রান্তিতে পড়েন। দেখতে বিষয়গুলো কাছাকাছি মনে হলেও প্রতিটির কাজ আলাদা। কোনটি জমির রেকর্ডের তথ্য দেয়, কোনটি সেই রেকর্ডের অনুলিপি আর কোনটি দিয়ে জমির অবস্থান শনাক্ত করা যায়—তা জানা থাকলে জমি যাচাই করা সহজ হয়।

বিশেষ করে জমি কেনার আগে শুধু একটি পর্চা বা খতিয়ান দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে। দলিল, সংশ্লিষ্ট জরিপের রেকর্ড, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, সীমানা ও নামজারির তথ্য মিলিয়ে দেখা জরুরি। কারণ, ভূমি রেকর্ডে কোনো ব্যক্তির নাম থাকা গুরুত্বপূর্ণ হলেও সেটিই সব পরিস্থিতিতে চূড়ান্ত মালিকানার একমাত্র প্রমাণ নয়।

খতিয়ান কী? এতে কী কী তথ্য থাকে?

খতিয়ান হলো ভূমি জরিপের মাধ্যমে তৈরি করা রেকর্ড, যেখানে জমি ও তার সঙ্গে সংশ্লিষ্ট স্বত্বের তথ্য লিপিবদ্ধ থাকে। সাধারণত এতে খতিয়ান নম্বর, মৌজার পরিচয়, মালিক বা স্বত্বসংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, জমির শ্রেণি এবং একাধিক অংশীদার থাকলে তাঁদের অংশের বিবরণ থাকতে পারে।

কোনো জমির রেকর্ডে কার নাম রয়েছে, কতটুকু জমি উল্লেখ আছে কিংবা একাধিক ব্যক্তির মধ্যে কার কত অংশ দেখানো হয়েছে—এসব তথ্য যাচাইয়ে খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ।

তবে খতিয়ানে নাম থাকলেই সব ক্ষেত্রে চূড়ান্ত মালিকানা নিশ্চিত হয় না। জমি কীভাবে অর্জিত হয়েছে, আগের দলিল কী বলছে, পরবর্তী সময়ে কোনো হস্তান্তর হয়েছে কি না এবং অন্য কোনো দাবি বা বিরোধ রয়েছে কি না, সেগুলোও যাচাই করতে হয়।

পর্চা কী? খতিয়ান থেকে এর পার্থক্য কোথায়?

পর্চা বলতে সাধারণত খতিয়ানের অনুলিপি বা কপিকে বোঝানো হয়। জরিপ চলাকালে যাচাইয়ের জন্য দেওয়া খসড়া রেকর্ডের কপিকে মাঠ পর্চা বলা হয়। অন্যদিকে, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত ভূমি রেকর্ডের অনুলিপিকেও সাধারণভাবে পর্চা বলা হয়।

অর্থাৎ, খতিয়ান ও পর্চা সব সময় দুটি আলাদা ধরনের নথি নয়। খতিয়ান হলো ভূমির রেকর্ড; আর পর্চা হলো সাধারণত সেই রেকর্ডের কপি বা জরিপের নির্দিষ্ট পর্যায়ে সরবরাহ করা অনুলিপি।

জমি কেনার আগে পর্চা দেখলে খেয়াল করুন, এটি কোন জরিপের, খসড়া নাকি চূড়ান্ত রেকর্ডের অনুলিপি এবং প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে এটি সত্যায়িত কি না। পুরোনো পর্চার তথ্যের সঙ্গে বর্তমান রেকর্ডের অমিল থাকলে তা যাচাই না করে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

দাগ নম্বর কী এবং কেন গুরুত্বপূর্ণ?

জরিপের সময় একটি মৌজার জমিকে বিভিন্ন ভূমিখণ্ডে ভাগ করে শনাক্ত করা হয়। মৌজা নকশায় প্রতিটি ভূমিখণ্ড চেনার জন্য যে নম্বর দেওয়া হয়, সেটিই দাগ নম্বর।

সহজভাবে বললে, খতিয়ান থেকে জমির রেকর্ড ও স্বত্বসংশ্লিষ্ট তথ্য জানা যায়, আর দাগ নম্বর ও মৌজা নকশার সাহায্যে নির্দিষ্ট জমির অবস্থান শনাক্ত করা যায়।

তবে শুধু দাগ নম্বর জানলেই জমির বর্তমান মালিক কে, বিক্রেতার কতটুকু জমি বিক্রির অধিকার রয়েছে কিংবা জমির প্রকৃত সীমানা কোথায়—এসব নিশ্চিত হওয়া যায় না। এজন্য খতিয়ান, দলিল, নকশা ও সরেজমিনের তথ্য মিলিয়ে দেখতে হয়।

পুরোনো দাগ নম্বরের সঙ্গে নতুন নম্বর না মিললে কী করবেন?

একই জমির ক্ষেত্রে বিভিন্ন জরিপে দাগ নম্বরের পরিবর্তন দেখা যেতে পারে। জমি বিভক্ত হওয়া, একাধিক ভূমিখণ্ড একত্র হওয়া কিংবা নতুন জরিপের কারণে পুরোনো ও নতুন দাগ নম্বরের মধ্যে পার্থক্য তৈরি হতে পারে।

আরো পড়ুন-

একই জমির দুটি দলিল হলে মালিক কে

তাই পুরোনো দলিলে লেখা দাগ নম্বরের সঙ্গে বর্তমান রেকর্ডের নম্বর না মিললেই জমিটি আলাদা—এমন সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। সংশ্লিষ্ট মৌজা, জরিপের ধরন, সাবেক ও হাল দাগের সম্পর্ক এবং মৌজা নকশা মিলিয়ে দেখতে হবে।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তায় জমির অবস্থান ও সীমানা যাচাই করা যেতে পারে।

CS, SA, RS ও BS খতিয়ান কী?

বাংলাদেশে বিভিন্ন সময়ে ভূমি জরিপ পরিচালিত হয়েছে। এসব জরিপের ভিত্তিতে তৈরি রেকর্ডকে সাধারণভাবে CS, SA, RS ও BS খতিয়ান নামে চেনা হয়।

• CS খতিয়ান: ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে বা প্রাথমিক ক্যাডাস্ট্রাল জরিপের রেকর্ড।

• SA খতিয়ান: স্টেট অ্যাকুইজিশন-সংক্রান্ত জরিপ ও ভূমি রেকর্ডের সঙ্গে সম্পর্কিত।

• RS খতিয়ান: রিভিশনাল সার্ভে বা সংশোধনী জরিপের রেকর্ড।

• BS খতিয়ান: বাংলাদেশ সার্ভে নামে পরিচিত জরিপের রেকর্ড।

একটি জমির জন্য একাধিক জরিপের খতিয়ান থাকতে পারে। পরবর্তী জরিপে আগের রেকর্ডের কিছু তথ্য সংশোধিত বা পরিবর্তিত হতে পারে। তবে শুধু কোনটি নতুন বা পুরোনো, তা দেখে কোনো রেকর্ডকে চূড়ান্তভাবে নির্ভুল ধরে নেওয়া উচিত নয়। সংশ্লিষ্ট এলাকার জরিপের অবস্থা, রেকর্ডের প্রকাশনা, দলিল ও অন্যান্য প্রমাণ যাচাই করা প্রয়োজন।

জমি কেনার আগে যে বিষয়গুলো মিলিয়ে দেখবেন

জমি কেনার ক্ষেত্রে বিক্রেতার দেওয়া একটি পর্চা বা খতিয়ানের ওপর নির্ভর না করে কয়েকটি বিষয় যাচাই করুন।

১. দলিলের তথ্য: দলিলে থাকা মৌজার নাম, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও চৌহদ্দির সঙ্গে সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

২. বিক্রেতার স্বত্ব: বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, আগের দলিলগুলো কী বলছে এবং পরবর্তী সময়ে জমি হস্তান্তর হয়েছে কি না, তা যাচাই করুন।

৩. জমির অংশ: জমির একাধিক মালিক থাকলে বিক্রেতা ঠিক কতটুকু অংশ বিক্রি করার অধিকার রাখেন, তা নিশ্চিত হওয়ার চেষ্টা করুন। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে উত্তরাধিকার ও বণ্টনসংক্রান্ত কাগজপত্রও প্রাসঙ্গিক হতে পারে।

৪. মৌজা নকশা ও সীমানা: কাগজে উল্লেখ করা দাগের সঙ্গে বাস্তবে দেখানো জমির অবস্থান, আয়তন ও সীমানা মিলিয়ে নিন। প্রয়োজন হলে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সহায়তা নিন।

৫. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর: নামজারির রেকর্ড এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্যও যাচাই করুন। তবে নামজারি বা কর পরিশোধের কাগজ একা জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণ করে না।

কোনো তথ্যের মধ্যে অমিল, একাধিক দাবিদার বা মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে লেনদেনের আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস কিংবা ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

অনলাইনে খতিয়ান ও মৌজা নকশা কীভাবে দেখবেন?

সরকারি ভূমিসেবা পোর্টালে অনলাইনে খতিয়ান অনুসন্ধান ও সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের তথ্য খোঁজার সুযোগ থাকতে পারে। জরিপের পর্যায় ও এলাকার ওপর নির্ভর করে কোন রেকর্ড অনলাইনে পাওয়া যাবে, তা ভিন্ন হতে পারে।

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের সংশ্লিষ্ট সরকারি পোর্টাল এবং সরকারি ভূমিসেবা ব্যবস্থায় তথ্য যাচাই করুন। প্রয়োজনে নিয়ম অনুযায়ী খতিয়ানের অনুলিপি বা সার্টিফায়েড কপির জন্য আবেদন করা যায়।

মনে রাখবেন, অনলাইনে কোনো রেকর্ড দেখা আর সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করা এক বিষয় নয়। জমি কেনাবেচার মতো গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্তের আগে নথির সত্যতা ও প্রযোজ্য রেকর্ডের অবস্থা নিশ্চিত করা উচিত।

খতিয়ানে নাম থাকলেই কি জমির মালিক হওয়া যায়?

খতিয়ান জমির গুরুত্বপূর্ণ সরকারি রেকর্ড, কিন্তু শুধু খতিয়ানে নাম থাকার ভিত্তিতে সব পরিস্থিতিতে চূড়ান্ত মালিকানা নির্ধারণ করা যায় না। জমির দলিল, স্বত্ব অর্জনের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের নথি, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণ বিবেচনা করতে হয়।

তাই জমি কেনার আগে খতিয়ান, পর্চা ও দাগ নম্বরের পার্থক্য বোঝার পাশাপাশি সব কাগজপত্রের তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা জরুরি। এতে জমির পরিচয়, রেকর্ড ও বিক্রেতার দাবির মধ্যে অসংগতি থাকলে তা আগেই শনাক্ত করা সহজ হয়।

সোহাগ/