জমি কেনার সময় দলিলে বিক্রেতার নাম থাকলেই নিশ্চিন্ত হওয়ার সুযোগ নেই। কারণ কাগজে-কলমে মালিকানা একজনের থাকলেও বাস্তবে জমির দখলে থাকতে পারেন অন্য কেউ। আবার কোনো জমি নিয়ে ওয়ারিশদের বিরোধ, সীমানা নিয়ে সমস্যা, বেদখল কিংবা আদালতে মামলা চলতে পারে। এমন জমি না বুঝে কিনলে পরে দখল পাওয়া, মালিকানা প্রতিষ্ঠা কিংবা জমি উদ্ধার করতে দীর্ঘ আইনি জটিলতায় পড়তে হতে পারে।

তাই জমির দলিল, খতিয়ান ও নামজারির পাশাপাশি বাস্তবে কার দখলে জমিটি রয়েছে, তা যাচাই করা জরুরি। বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ হলো, দখল ও মালিকানার মধ্যে অসংগতি থাকলে বিষয়টি নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত জমি কেনার সিদ্ধান্ত স্থগিত রাখা উচিত।

দলিলে মালিক একজন, দখলে অন্যজন হলে কী সমস্যা?

জমির মালিকানা ও দখল এক না হওয়ার পেছনে একাধিক কারণ থাকতে পারে। যেমন, প্রকৃত মালিক দীর্ঘদিন ধরে জমি ব্যবহার করছেন না, অন্য কেউ জমিতে ঘর নির্মাণ করে বসবাস করছেন, কোনো আত্মীয় বা ওয়ারিশ জমি দখলে রেখেছেন কিংবা জমিটি ভাড়া বা ইজারা দেওয়া হয়েছে।

কখনো বিক্রেতা জমির মালিক হলেও অন্য ব্যক্তি অবৈধভাবে জমি দখল করে থাকতে পারেন। আবার জমির দখলদার ব্যক্তি নিজেকে মালিক দাবি করতে পারেন। এমন পরিস্থিতিতে ক্রেতা জমি কিনে দলিল পেলেও বাস্তবে জমি বুঝে না পাওয়ার আশঙ্কা থাকে।

বাংলাদেশের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৩ ধারার ব্যাখ্যা অনুযায়ী, কোনো স্থাবর সম্পত্তি কেনার সময় সেখানে বাস্তবে দখলে থাকা ব্যক্তির স্বত্ব সম্পর্কে ক্রেতার অবগত থাকার বিষয়টি আইনে বিবেচিত হয়। অর্থাৎ জমিতে অন্য কারও দখল থাকলে সেটিকে উপেক্ষা করে কেনা নিরাপদ নয়।

জমি কেনার আগে যেসব বিষয় যাচাই করবেন

১. মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই

বিক্রেতার কাছ থেকে মূল দলিল এবং আগের মালিকদের দলিল দেখতে চাইতে হবে। জমিটি কীভাবে বর্তমান মালিকের কাছে এসেছে, উত্তরাধিকার, বিক্রয়, দান নাকি অন্য কোনো উপায়ে, তা যাচাই করা জরুরি।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের নকল ও নিবন্ধনসংক্রান্ত তথ্য সংগ্রহ করে মালিকানার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করতে হবে।

২. সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারি মিলিয়ে দেখুন

জমির সর্বশেষ খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও মালিকের নাম যাচাই করতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে পূর্ববর্তী মালিকের রেকর্ড এবং ওয়ারিশদের অধিকারও পরীক্ষা করা জরুরি।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৩সি ধারায় খতিয়ানে মালিক বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে তাঁর পূর্বসূরির নাম থাকার বিষয়ে বিধান রয়েছে। এ কারণে খতিয়ান ও দলিলের তথ্যের মধ্যে মিল আছে কি না, তা বিশেষভাবে দেখতে হবে।

তবে শুধু নামজারি বা খতিয়ান দেখে চূড়ান্ত মালিকানা নিশ্চিত হওয়া যায় না। মূল দলিল ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও যাচাই করতে হবে।

৩. বাস্তবে কার দখলে জমি, সরেজমিনে দেখুন

জমি কেনার আগে নিজে উপস্থিত হয়ে জমির অবস্থান, সীমানা ও দখল পরীক্ষা করুন। সেখানে কেউ বসবাস করছেন কি না, চাষাবাদ করছেন কি না কিংবা ঘর, দোকান বা অন্য স্থাপনা নির্মাণ করেছেন কি না, তা দেখতে হবে।

জমির সীমানা নিয়ে সন্দেহ থাকলে অভিজ্ঞ সার্ভেয়ার দিয়ে মাপজোক করানো যেতে পারে। প্রয়োজনে পাশের জমির মালিক ও স্থানীয়ভাবে পরিচিত ব্যক্তিদের কাছ থেকেও তথ্য নেওয়া উচিত।

৪. দখলদারের পরিচয় ও দাবির ভিত্তি জানুন

জমিতে অন্য কেউ থাকলে তিনি কী কারণে দখলে আছেন, তা জানতে হবে। তিনি ভাড়াটিয়া, ইজারাদার, সহশরিক, ওয়ারিশ নাকি মালিকানা দাবি করছেন, সেটি পরিষ্কার করা জরুরি।

দখলদারের কাছে কোনো দলিল, বণ্টননামা, আদালতের আদেশ বা চুক্তি থাকলে তা আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করতে হবে। শুধু বিক্রেতার মৌখিক বক্তব্যের ওপর নির্ভর করে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক হবে না।

৫. মামলা, বন্ধক ও বিরোধ আছে কি না যাচাই

জমিটি নিয়ে দেওয়ানি মামলা, নিষেধাজ্ঞা, বন্ধক, বণ্টন বিরোধ বা অন্য কোনো আইনি জটিলতা রয়েছে কি না, তা খোঁজ নিতে হবে। বিশেষ করে আদালতের কোনো নিষেধাজ্ঞা থাকলে জমি কেনা ও দখল নেওয়ার ক্ষেত্রে বড় সমস্যা তৈরি হতে পারে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৩ডি ধারায় নিবন্ধিত বন্ধক থাকা জমি বন্ধকগ্রহীতার লিখিত সম্মতি ছাড়া বিক্রি বা পুনরায় বন্ধক দেওয়ার বিষয়ে নিষেধাজ্ঞা রয়েছে।

জমি কেনার পরও দখল বুঝে না পেলে কী করবেন?

জমি কেনার পর বিক্রেতা দখল বুঝিয়ে না দিলে বা অন্য কেউ জমি ছাড়তে অস্বীকৃতি জানালে প্রথমে জমির দলিল, খতিয়ান, নামজারি, খাজনার রসিদ এবং দখলসংক্রান্ত প্রমাণ সংগ্রহ করতে হবে।

এরপর আইনজীবীর মাধ্যমে পরিস্থিতি পর্যালোচনা করে প্রয়োজন অনুযায়ী আইনি নোটিশ পাঠানো যেতে পারে। বিরোধের ধরন অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতে স্বত্ব ঘোষণা, দখল পুনরুদ্ধার বা নিষেধাজ্ঞার মামলা করার প্রয়োজন হতে পারে।

নির্দিষ্ট স্থাবর সম্পত্তির দখল পাওয়ার অধিকার থাকলে সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৮ ধারায় আদালতের মাধ্যমে দখল পুনরুদ্ধারের বিধান রয়েছে। আর আইনসম্মত প্রক্রিয়া ছাড়া কাউকে জমি থেকে উচ্ছেদ করা হলে একই আইনের ৯ ধারায় দখল পুনরুদ্ধারের বিশেষ প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

তবে কোন ধরনের মামলা করতে হবে, তা নির্ভর করবে জমির মালিকানা, দখলের ইতিহাস, উচ্ছেদের সময় এবং অন্যান্য প্রমাণের ওপর।

বিক্রেতার কাছ থেকে কী কী বিষয় লিখিতভাবে নিশ্চিত হবেন?

জমি কেনার আগে বিক্রেতার সঙ্গে চুক্তিতে জমির সঠিক পরিচয়, দাগ ও খতিয়ান নম্বর, জমির পরিমাণ, দখলের অবস্থা এবং দখল বুঝিয়ে দেওয়ার সময় উল্লেখ করা ভালো।

যদি জমিতে অন্য কারও দখল থাকে, তাহলে সেই দখল কীভাবে ও কখন সরানো হবে, তা আইনসম্মতভাবে লিখিত চুক্তিতে স্পষ্ট করতে হবে। তবে চুক্তিতে কোনো শর্ত লিখলেই তৃতীয় পক্ষের বৈধ অধিকার বা আদালতের আদেশ বাতিল হয়ে যায় না।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৫ ধারায় বিক্রেতার দায়িত্বের মধ্যে সম্পত্তি বা মালিকানার গুরুত্বপূর্ণ ত্রুটি ক্রেতাকে জানানো, মালিকানাসংক্রান্ত কাগজপত্র দেখানো এবং ক্রেতার কাছে জমির প্রকৃতি অনুযায়ী দখল বুঝিয়ে দেওয়ার বিষয় রয়েছে।

জমির দখল ও মালিকানা নিয়ে সতর্ক থাকবেন কেন?

জমির দলিল থাকলেও বাস্তবে দখল না পেলে ক্রেতাকে আদালতের দ্বারস্থ হতে হতে পারে। এতে অর্থ, সময় ও শ্রমের পাশাপাশি দীর্ঘদিন আইনি জটিলতায় আটকে থাকার ঝুঁকি থাকে।

তাই জমি কেনার আগে দলিল, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ, দখল এবং মামলা-সংক্রান্ত তথ্য একসঙ্গে যাচাই করা উচিত। বিশেষ করে জমিতে অন্য কেউ দখলে থাকলে তাঁর দাবির আইনগত ভিত্তি না জেনে অগ্রিম টাকা বা সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধ করা থেকে বিরত থাকাই নিরাপদ।

প্রয়োজনে জমি কেনার আগে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে সব কাগজপত্র পরীক্ষা করিয়ে নিতে হবে। এতে প্রতারণা, বেদখল ও ভবিষ্যতের মালিকানা বিরোধের ঝুঁকি অনেকটাই কমানো সম্ভব।

সোহাগ/