জমির মূল দলিল হারিয়ে গেছে? অথবা জমি কেনার আগে দলিলের নিবন্ধন ও মালিকানার তথ্য যাচাই করতে চান? এমন পরিস্থিতিতে দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল এবং কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, তা জানা থাকলে সরকারি রেকর্ড থেকে প্রয়োজনীয় তথ্য খুঁজে পাওয়া সম্ভব। এমনকি নির্ধারিত নিয়মে আবেদন করে দলিলের সত্যায়িত নকলও সংগ্রহ করা যায়।

তবে শুধু দলিল নম্বর জানলেই অনলাইনে সম্পূর্ণ দলিল দেখা বা ডাউনলোড করা যায়, বিষয়টি এমন নয়। সাধারণত সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ড অনুসন্ধানের মাধ্যমে দলিলের তথ্য শনাক্ত করতে হয়।

দলিল খুঁজতে যেসব তথ্য প্রয়োজন

দলিলের রেকর্ড খুঁজে পেতে আগে কয়েকটি তথ্য সংগ্রহ করে রাখা ভালো। যেমন:

• দলিলের নিবন্ধন নম্বর

• দলিল নিবন্ধনের সাল

• যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছে

• দলিলদাতা ও গ্রহীতার নাম

• জমির জেলা, উপজেলা ও মৌজার নাম

• খতিয়ান ও দাগ নম্বর, জানা থাকলে

সব তথ্য হাতে না থাকলেও অনুসন্ধান করা সম্ভব। তবে দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম জানা থাকলে রেকর্ড শনাক্ত করা তুলনামূলক সহজ হয়।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যেভাবে দলিলের তথ্য খুঁজবেন

হারানো দলিলের তথ্য বের করার সবচেয়ে কার্যকর উপায় হলো সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করা।

এ ক্ষেত্রে দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল, দাতা ও গ্রহীতার নাম এবং জমির মৌজার তথ্য দিয়ে রেকর্ড অনুসন্ধানের আবেদন করতে হবে। মূল দলিল হাতে না থাকলেও এসব তথ্যের ভিত্তিতে অফিসের সূচিবহি থেকে অনুসন্ধানের সুযোগ রয়েছে।

পুরোনো দলিলের ক্ষেত্রে বালাম বই এবং পৃষ্ঠা নম্বরের তথ্যও কাজে আসতে পারে। তাই দলিলের কোনো পুরোনো ফটোকপি, ছবি বা অন্য কাগজে এসব তথ্য পাওয়া গেলে তা সঙ্গে নেওয়া ভালো।

দলিলের সত্যায়িত নকল পেতে কী করতে হবে?

অনুসন্ধানের মাধ্যমে দলিলের রেকর্ড শনাক্ত হলে প্রয়োজন অনুযায়ী দলিলের নকল বা সত্যায়িত অনুলিপির জন্য আবেদন করা যায়।

রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে তল্লাশি ও পরিদর্শনের জন্য ৩৬ নম্বর ফরম এবং নকল সংগ্রহের জন্য ৩৭ নম্বর ফরমে আবেদন করার বিধান রয়েছে।

আবেদনে সাধারণত দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল, সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস এবং দাতা-গ্রহীতার পরিচয় উল্লেখ করতে হয়। রেকর্ড শনাক্ত হওয়ার পর নির্ধারিত ফি জমা দিয়ে নকল সংগ্রহ করা যায়। দলিলের পৃষ্ঠা ও প্রযোজ্য অন্যান্য খরচ অনুযায়ী ফি ভিন্ন হতে পারে।

মনে রাখতে হবে, দলিলের তথ্য অনুসন্ধান করা এবং আইনগত কাজে ব্যবহারযোগ্য সত্যায়িত নকল সংগ্রহ করা দুটি আলাদা বিষয়। শুধু রেকর্ডের তথ্য জানলেই মূল দলিলের বিকল্প পাওয়া যায় না।

দলিলের রেকর্ড দেখার অধিকার দিয়েছে যে আইন

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারায় নির্দিষ্ট রেজিস্টার বই ও সূচিবহি পরিদর্শন এবং সেগুলোর নকল সংগ্রহের সুযোগ রাখা হয়েছে।

আইনের ৫৭(১) উপধারা অনুযায়ী, নির্ধারিত ফি দিয়ে ১ ও ২ নম্বর রেজিস্টার বই এবং সংশ্লিষ্ট সূচিবহি পরিদর্শন করা যায়। এসব বইয়ে থাকা তথ্যের নকল সংগ্রহেরও সুযোগ রয়েছে।

তবে সব রেজিস্টার বইয়ের ক্ষেত্রে সবার জন্য একই অধিকার প্রযোজ্য নয়। ৩ নম্বর রেজিস্টার বইয়ের তথ্য পাওয়ার অধিকার মূলত দলিল সম্পাদনকারী বা তাঁর এজেন্টের জন্য নির্ধারিত। অন্যদিকে ৪ নম্বর বইয়ের ক্ষেত্রে দলিল সম্পাদনকারী, দলিলের অধীনে দাবিদার ব্যক্তি কিংবা তাঁদের এজেন্ট ও প্রতিনিধির অধিকার রয়েছে।

অনলাইনে কি দলিল নম্বর দিয়ে তথ্য পাওয়া যায়?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন ব্যবস্থায় খতিয়ান, নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করসহ বিভিন্ন সেবা পাওয়া যায়। তবে দেশের সব সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত দলিলের নম্বর দিয়ে সম্পূর্ণ দলিল দেখার জন্য সর্বজনীন উন্মুক্ত সরকারি ব্যবস্থা রয়েছে, এমন তথ্য নিশ্চিত নয়।

তাই অনলাইনে প্রয়োজনীয় তথ্য না পেলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করাই ভালো। সেখানকার রেকর্ড অনুসন্ধানের মাধ্যমে দলিলের তথ্য শনাক্ত করে নিয়ম অনুযায়ী নকলের জন্য আবেদন করা যাবে।

দলিলের নম্বর পেলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত?

না। দলিলের নম্বর দিয়ে নিবন্ধনের রেকর্ড পাওয়া গেলেই জমির নিরঙ্কুশ মালিকানা নিশ্চিত হয় না। বিশেষ করে জমি কেনার আগে শুধু দলিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে।

জমি কেনার আগে কয়েকটি বিষয় যাচাই করা জরুরি:

১. আগের মালিকদের কাছ থেকে বর্তমান বিক্রেতা পর্যন্ত মালিকানার ধারাবাহিকতা।

২. বিক্রেতার জমি বিক্রি বা হস্তান্তরের আইনগত অধিকার রয়েছে কি না।

৩. জমির খতিয়ান, দাগ নম্বর ও মৌজার তথ্য সঠিক কি না।

৪. জমির নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য।

৫. জমির প্রকৃত দখল কার কাছে রয়েছে।

৬. জমি নিয়ে কোনো মামলা, বিরোধ, বন্ধক বা নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সত্যায়িত নকল সংগ্রহ করে রেজিস্ট্রি রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নিতে হবে। রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৬০ ধারায় নিবন্ধনের সনদে বইয়ের নম্বর ও পৃষ্ঠা উল্লেখসহ নিবন্ধন কর্মকর্তার স্বাক্ষর, সিল ও তারিখ থাকার বিধান রয়েছে।

দলিল নম্বর দিয়ে রেকর্ড না পেলে কী করবেন?

দলিল নম্বর দিয়ে অনুসন্ধান করেও রেকর্ড পাওয়া না গেলে প্রথমে নম্বর ও নিবন্ধনের সাল সঠিক আছে কি না যাচাই করতে হবে। এরপর দলিলটি কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত হয়েছিল, সেটিও নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

পুরোনো দলিলের ক্ষেত্রে বালাম বই, পৃষ্ঠা নম্বর ও সূচিবহির তথ্য অনুসন্ধানে সহায়ক হতে পারে। দলিল নম্বর জানা না থাকলে দাতা-গ্রহীতার নাম এবং জমির মৌজার তথ্য দিয়েও সংশ্লিষ্ট অফিসের সহায়তা নেওয়া যায়।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমি কেনাবেচার আগে দলিলের সত্যতা, মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং জমির দখল ভালোভাবে যাচাই করা। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। এতে হারানো দলিলের তথ্য উদ্ধারের পাশাপাশি ভবিষ্যতে জমি নিয়ে আইনি জটিলতার ঝুঁকিও কমানো সম্ভব।

সোহাগ/