জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে দলিলে জমির মূল্য নির্ধারণের নিয়মে পরিবর্তন এনেছে সরকার। এখন থেকে জমি ও স্থাবর সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণে শুধু আগের নিবন্ধিত দলিলের ওপর নির্ভর করা হবে না। বরং স্থানীয় বাজারদর, সাম্প্রতিক কেনাবেচা, জমির অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা ও অবকাঠামোগত সুবিধাসহ বিভিন্ন বিষয় বিবেচনা করা হবে।

এ জন্য ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করা হয়েছে। সংশোধিত বিধিমালায় নাম থেকে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দিয়ে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের ওপর গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে। ১১ অক্টোবর ২০২৬ বাংলাদেশ গেজেটে সংশোধিত বিধিমালা প্রকাশিত হয়।

নতুন নিয়মে বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে পৃথক কমিটি গঠন করে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করা হবে। একই মৌজার সব জমির দাম এক না রেখে জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী একাধিক শ্রেণি বা ক্লাস্টারে মূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

আগে যেভাবে জমির দাম নির্ধারণ হতো

২০১০ সালে সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা চালু করা হয়। এর উদ্দেশ্য ছিল জমি ও স্থাবর সম্পত্তি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে একটি সর্বনিম্ন মূল্য নির্ধারণ করা, যাতে ওই মূল্যের নিচে দেখিয়ে দলিল নিবন্ধন করা না যায়।

আগের পদ্ধতিতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি এলাকার নিবন্ধিত দলিলের মূল্যকে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের অন্যতম প্রধান ভিত্তি হিসেবে বিবেচনা করা হতো। প্রতি দুই বছর পরপর মৌজাভিত্তিক জমির শ্রেণি অনুযায়ী মূল্যতালিকা তৈরি করা হতো।

তবে এই পদ্ধতির সীমাবদ্ধতা ছিল। অনেক ক্ষেত্রে দলিলে দেখানো মূল্য এবং বাস্তবে ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে লেনদেন হওয়া অর্থের মধ্যে পার্থক্য থাকত। আবার একই মৌজার রাস্তার পাশের জমি, ভেতরের জমি কিংবা নিচু এলাকার জমির বাজারদর এক না হলেও মূল্যতালিকায় সেই পার্থক্য যথাযথভাবে প্রতিফলিত না হওয়ার আশঙ্কা ছিল।

নতুন নিয়মে যেভাবে নির্ধারিত হবে জমির বাজারমূল্য

সংশোধিত বিধিমালায় জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের জন্য বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিন স্তরের কমিটি গঠন করা হয়েছে।

• বিভাগীয় কমিটি: সিটি করপোরেশন এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে। বিভাগীয় কমিশনার থাকবেন সভাপতি।
• জেলা কমিটি: পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসক থাকবেন সভাপতি।
• উপজেলা কমিটি: সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের বাইরে অন্যান্য এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে। উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা থাকবেন সভাপতি।

এসব কমিটিতে নিবন্ধন বিভাগের পাশাপাশি প্রশাসন, ভূমি, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, কর ও সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা থাকবেন।

জমির দাম নির্ধারণে যে ৬টি বিষয় বিবেচনা করা হবে

নতুন বিধিমালায় জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় বিবেচনার নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে:

১. জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান।

২. জমির যোগাযোগব্যবস্থা ও অবকাঠামোগত সুবিধা।

৩. সরকারের মালিকানাধীন সম্পত্তির নির্ধারিত বাজারমূল্য।

৪. সরকার নিয়ন্ত্রিত বিভিন্ন সংস্থা, প্রতিষ্ঠান ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত মূল্য।

৫. স্থানীয় বাজারদর অনুসন্ধান, গণশুনানি ও অন্যান্য প্রক্রিয়ায় পাওয়া নির্ভরযোগ্য তথ্য।

৬. আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্য এবং সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য।

অর্থাৎ, জমির দাম নির্ধারণের ক্ষেত্রে শুধু আগের দলিলের গড়মূল্য নয়, বরং একাধিক উৎস থেকে তথ্য সংগ্রহ ও যাচাই করতে হবে।

একই মৌজার জমির দামও হতে পারে আলাদা

নতুন বিধিমালার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো একই মৌজার সব জমির জন্য একক বাজারমূল্য নির্ধারণের বাধ্যবাধকতা থাকছে না।

উদাহরণ হিসেবে, একই মৌজার প্রধান সড়কের পাশে থাকা জমির দাম এবং ভেতরের সরু রাস্তার জমির দাম এক নাও হতে পারে। আবার নিচু, জলাবদ্ধ কিংবা যোগাযোগব্যবস্থায় পিছিয়ে থাকা জমির বাজারমূল্যও তুলনামূলক কম হতে পারে।

এ ধরনের পার্থক্য বিবেচনায় নিয়ে একই মৌজার জমিকে একাধিক শ্রেণি বা ক্লাস্টারে ভাগ করে আলাদা বাজারমূল্য নির্ধারণ করা যাবে। এতে জমির প্রকৃত অবস্থান ও সুবিধা অনুযায়ী মূল্য নির্ধারণের সুযোগ তৈরি হবে।

বাজারমূল্যের মেয়াদ দুই বছর থেকে তিন বছর

আগের বিধিমালায় নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা দুই বছর কার্যকর থাকত। সংশোধিত বিধিমালায় এই মেয়াদ বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, যে পঞ্জিকা বছরে বাজারমূল্যের মেয়াদ শেষ হবে, সেই বছরের ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে সংশ্লিষ্ট কমিটিকে প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণ করে তালিকা তৈরি করতে হবে। এরপর ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে তালিকা মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কাছে পাঠাতে হবে।

মহাপরিদর্শক তালিকা পাওয়ার পরবর্তী ১৫ দিনের মধ্যে তা বিবেচনা করে চূড়ান্ত করবেন। তবে প্রয়োজন দেখা দিলে নির্ধারিত মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেও বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে।

বায়না দলিলের ক্ষেত্রেও পরিবর্তন

নতুন বিধিমালায় বায়না দলিলে উল্লেখ করা জমির মূল্য নিয়েও নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।

• বায়না দলিলে জমির মূল্য নির্ধারিত বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের সময়কার কার্যকর বাজারমূল্য বিবেচনা করতে হবে।
• বায়না দলিলে উল্লেখ করা মূল্য বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে বায়না দলিলে লেখা বেশি মূল্য অনুসারে বিক্রয় দলিল নিবন্ধন করতে হবে।

অর্থাৎ, বায়না দলিলে কম মূল্য দেখালেই পরবর্তী সময়ে সেই কম মূল্যের ভিত্তিতে দলিল নিবন্ধনের সুযোগ থাকবে না।

জমি ক্রেতা ও বিক্রেতাদের জন্য কী অর্থ দাঁড়াচ্ছে?

নতুন নিয়মের ফলে জমি কেনাবেচার আগে ক্রেতা ও বিক্রেতাদের সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের তালিকা সম্পর্কে জানা আরও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠবে।

ক্রেতার উচিত জমির মৌজা, শ্রেণি, অবস্থান ও যোগাযোগব্যবস্থা অনুযায়ী নির্ধারিত মূল্য যাচাই করা। পাশাপাশি দলিলে প্রকৃত লেনদেনের তথ্য সঠিকভাবে উপস্থাপন এবং নিবন্ধন ফি, কর ও অন্যান্য খরচ সম্পর্কে আগেই ধারণা নেওয়া প্রয়োজন।

বিক্রেতার ক্ষেত্রেও জমির অবস্থান ও বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী নির্ধারিত বাজারমূল্য জানা জরুরি। কারণ একই মৌজার জমি হলেও সব প্লটের বাজারদর এক নাও হতে পারে।

নতুন নিয়ম বাস্তবায়নে কী চ্যালেঞ্জ রয়েছে

বাজারমূল্য নির্ধারণে নতুন কমিটি গঠনের বিষয়টি নিয়ে নিবন্ধন বিভাগের কিছু কর্মকর্তার আপত্তি রয়েছে। তাদের বক্তব্য, জমির বাজারমূল্য নির্ধারণ একটি কারিগরি বিষয়। তাই এ কাজে অভিজ্ঞ ও বিশেষজ্ঞ ব্যক্তিদের আরও বেশি সম্পৃক্ত করা প্রয়োজন।

তবে সংশোধিত বিধিমালার মূল লক্ষ্য হলো জমির প্রকৃত বাজারদরের সঙ্গে দলিলে দেখানো মূল্যকে সামঞ্জস্যপূর্ণ করা। নতুন পদ্ধতি কতটা স্বচ্ছভাবে বাস্তবায়িত হয়, তা নির্ভর করবে কমিটির তথ্য সংগ্রহ, মূল্য যাচাই এবং বাজারমূল্যের তালিকা প্রকাশের প্রক্রিয়ার ওপর।

সব মিলিয়ে, জমির দলিল নিবন্ধনে মূল্য নির্ধারণের পুরোনো পদ্ধতিতে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে। নতুন নিয়মে জমির অবস্থান, ব্যবহার, স্থানীয় বাজারদর ও সাম্প্রতিক কেনাবেচার তথ্য বেশি গুরুত্ব পাবে। ফলে জমি কেনার আগে শুধু আগের দলিলের মূল্য নয়, সংশ্লিষ্ট এলাকার নতুন বাজারমূল্যের তালিকাও যাচাই করা প্রয়োজন।

সোহাগ/