জমি কেনার সময় কম দামে ভালো সম্পত্তি পাওয়ার আশায় অনেকেই বিরোধপূর্ণ জমির দিকে ঝুঁকছেন। কিন্তু জমির মালিকানা নিয়ে মামলা, ওয়ারিশদের আপত্তি, দখলসংক্রান্ত বিরোধ কিংবা আদালতের নিষেধাজ্ঞা থাকলে সেই জমি কেনাই বড় বিপদের কারণ হতে পারে। দলিল রেজিস্ট্রি করার পরও জমির দখল পাওয়া বা নিজের মালিকানা ভোগ করা কঠিন হয়ে যেতে পারে।

বাংলাদেশে জমি কেনার আগে তাই শুধু দলিল ও খতিয়ান দেখলেই হবে না। জমিটি নিয়ে কোনো মামলা চলছে কি না, আদালতের নিষেধাজ্ঞা আছে কি না, বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা কতটুকু এবং জমির দখল কার কাছে রয়েছে, এসব বিষয় ভালোভাবে যাচাই করা জরুরি।

১. জমি নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না জানুন

বিরোধপূর্ণ জমি কেনার আগে প্রথমেই জানতে হবে, জমিটি নিয়ে কোনো দেওয়ানি মামলা বা অন্য কোনো আইনি কার্যক্রম চলছে কি না।

বিশেষ করে যেসব ধরনের মামলা খোঁজ নেওয়া প্রয়োজন:

• মালিকানা বা স্বত্ব ঘোষণার মামলা।

• বণ্টন বা বাটোয়ারা মামলা।

• দখল পুনরুদ্ধারের মামলা।

• দলিল বাতিল বা জালিয়াতিসংক্রান্ত মামলা।

• জমির সীমানা বা অধিকার নিয়ে বিরোধ।

• অস্থায়ী বা স্থায়ী নিষেধাজ্ঞার আবেদন।

মামলা থাকলে শুধু মামলার নম্বর শুনে সিদ্ধান্ত নেবেন না। সংশ্লিষ্ট আদালত থেকে মামলার আরজি, লিখিত জবাব, গুরুত্বপূর্ণ আদেশ এবং সর্বশেষ কার্যক্রমের তথ্য সংগ্রহ করে আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করুন।

২. আদালতের নিষেধাজ্ঞা বা স্থিতাবস্থা আদেশ আছে কি না দেখুন

কোনো জমি নিয়ে মামলা চলার পাশাপাশি আদালত ওই জমির বিষয়ে অস্থায়ী নিষেধাজ্ঞা বা অন্য কোনো নির্দেশ দিতে পারেন। যেমন, জমি বিক্রি, হস্তান্তর, নির্মাণকাজ বা দখল পরিবর্তনের ওপর নিষেধাজ্ঞা থাকতে পারে।

তাই আদালতের সর্বশেষ আদেশের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করে দেখতে হবে, জমিটি নিয়ে কী নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। শুধু বিক্রেতার মুখের কথা বা পুরোনো কাগজের ওপর নির্ভর করবেন না।

৩. বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা ও বিক্রির অধিকার যাচাই করুন

বিরোধপূর্ণ জমির ক্ষেত্রে অনেক সময় একজন ব্যক্তি পুরো জমির মালিক দাবি করলেও বাস্তবে তাঁর মালিকানা থাকে নির্দিষ্ট অংশে।

তাই যাচাই করুন:

• বিক্রেতার মূল দলিল ও আগের বায়া দলিল।

• সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারি খতিয়ান।

• জমির দাগ নম্বর ও মোট পরিমাণ।

• বিক্রেতার মালিকানার প্রকৃত অংশ।

• আগের মালিকদের কাছ থেকে জমি হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা।

জমির মালিকানা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া হলে সব ওয়ারিশের অধিকার এবং বণ্টনের অবস্থা যাচাই করতে হবে। একজন ওয়ারিশ নিজের আইনগত অংশের বেশি জমি বিক্রি করতে পারেন না।

৪. জমি নিয়ে ওয়ারিশদের বিরোধ আছে কি না জানুন

পৈতৃক সম্পত্তি নিয়ে বিরোধপূর্ণ জমির সংখ্যা কম নয়। অনেক ক্ষেত্রে পরিবারের একাধিক সদস্য জমির মালিকানা দাবি করেন। কেউ বণ্টননামা ছাড়াই নির্দিষ্ট অংশ বিক্রি করতে চান, আবার কেউ অন্য ওয়ারিশদের না জানিয়ে পুরো জমি বিক্রির চেষ্টা করেন।

এ ক্ষেত্রে মূল মালিকের মৃত্যু সনদ, ওয়ারিশ সনদ, উত্তরাধিকারীদের পরিচয় এবং বণ্টনসংক্রান্ত দলিল যাচাই করুন। নিবন্ধিত বণ্টননামা থাকলে তার কপিও পরীক্ষা করুন।

যৌথ সম্পত্তির অবিভক্ত অংশ কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতা নির্দিষ্ট একটি সীমানাবদ্ধ অংশের একক দখল পাবেন, এমন নিশ্চয়তা নেই। এ বিষয়ে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।

৫. জমির বাস্তব দখল কার কাছে, তা সরেজমিনে দেখুন

দলিল ও খতিয়ানে বিক্রেতার নাম থাকলেও বাস্তবে জমির দখল অন্য কারও কাছে থাকতে পারে। আবার জমিতে ঘরবাড়ি, দোকান, চাষাবাদ বা অন্য কোনো স্থাপনা থাকতে পারে, যার মালিকানা নিয়ে বিরোধ রয়েছে।

জমি কেনার আগে:

• সরেজমিনে জমি পরিদর্শন করুন।

• কে জমি ব্যবহার করছেন, তা জানুন।

• জমির সীমানা ও পরিমাণ মাপিয়ে নিন।

• পাশের জমির মালিকদের কাছ থেকে বিরোধের তথ্য জানুন।

• অন্য কেউ জমির দখল দাবি করছেন কি না, খোঁজ নিন।

দখল নিয়ে বিরোধ থাকলে শুধু দলিলের ভিত্তিতে লেনদেন সম্পন্ন করা উচিত নয়।

৬. জমি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানে বন্ধক আছে কি না যাচাই করুন

কোনো জমি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রেখে ঋণ নেওয়া হয়ে থাকতে পারে। বিক্রেতা বিষয়টি গোপন করে জমি বিক্রির চেষ্টা করলে ক্রেতা বিপদে পড়তে পারেন।

এ জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে প্রয়োজনীয় তল্লাশি করে নিবন্ধিত বন্ধক বা পরবর্তী হস্তান্তরের তথ্য যাচাই করুন। বন্ধক পাওয়া গেলে ঋণদাতা প্রতিষ্ঠানের লিখিত সম্মতি ও বন্ধকমুক্তির প্রমাণ ছাড়া লেনদেন করবেন না।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৩ডি ধারায় নিবন্ধিত বন্ধক থাকা জমি বন্ধকগ্রহীতার লিখিত সম্মতি ছাড়া বিক্রি বা পুনরায় বন্ধক দেওয়ার বিষয়ে বিধিনিষেধ রয়েছে।

৭. জমির দলিল ও সরকারি রেকর্ডে অসংগতি আছে কি না দেখুন

বিরোধপূর্ণ জমিতে জাল দলিল, একই জমি একাধিকবার বিক্রি, দাগ নম্বরের অসংগতি বা জমির পরিমাণ নিয়ে সমস্যা থাকতে পারে।

তাই নিচের কাগজগুলো মিলিয়ে দেখুন:

• মূল দলিল ও আগের বায়া দলিল।

• সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস বা সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান।

• নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর।

• ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।

• মৌজা নকশা ও দাগের তথ্য।

• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের দলিল তল্লাশির তথ্য।

একটি কাগজে তথ্য ঠিক থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না। সব নথির তথ্য এবং মালিকানার ধারাবাহিকতা মিলিয়ে দেখতে হবে।

৮. জমিটি সরকারি স্বার্থ বা অধিগ্রহণের আওতায় আছে কি না জানুন

কোনো জমি খাস, অর্পিত, পরিত্যক্ত, ওয়াক্‌ফ, দেবোত্তর বা অধিগ্রহণকৃত হতে পারে। আবার জমির কোনো অংশ সরকারি স্বার্থের সঙ্গে যুক্ত থাকতে পারে।

এ ধরনের জমি সাধারণ ব্যক্তিগত জমির মতো কেনাবেচা করা যায় না। তাই সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, জেলা প্রশাসকের কার্যালয় এবং প্রয়োজন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে তথ্য যাচাই করুন।

৯. জমি কেনার আগে আইনজীবীর মাধ্যমে নথি পরীক্ষা করান

বিরোধপূর্ণ জমির ক্ষেত্রে শুধু দলিল লেখক বা দালালের কথায় সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীকে দিয়ে জমির মালিকানার ইতিহাস, মামলার নথি, আদালতের আদেশ এবং বিক্রেতার বিক্রির অধিকার পরীক্ষা করান।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট আদালত, ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সত্যায়িত বা সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন।

কোন পরিস্থিতিতে জমি কেনা থেকে বিরত থাকবেন?

নিচের যেকোনো পরিস্থিতি থাকলে সমস্যা নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত জমি কেনার সিদ্ধান্ত স্থগিত রাখুন:

১. জমির মালিকানা নিয়ে মামলা চলছে এবং আদালতের আদেশের বিষয়টি পরিষ্কার নয়।

২. জমির ওপর বিক্রি বা হস্তান্তরসংক্রান্ত নিষেধাজ্ঞা রয়েছে।

৩. বিক্রেতা নিজের মালিকানার অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করতে চাইছেন।

৪. জমির প্রকৃত দখল অন্য ব্যক্তির কাছে এবং বিরোধ নিষ্পত্তি হয়নি।

৫. দলিল, খতিয়ান ও মৌজা নকশায় জমির পরিচয় বা পরিমাণে বড় ধরনের অসংগতি রয়েছে।

৬. জমি নিবন্ধিত বন্ধকে রয়েছে, কিন্তু ঋণদাতার প্রয়োজনীয় সম্মতি বা বন্ধকমুক্তির প্রমাণ নেই।

৭. বিক্রেতা মামলার কাগজ, মূল দলিল বা প্রয়োজনীয় নথি দেখাতে অস্বীকৃতি জানাচ্ছেন।

মামলা চলমান থাকলে জমি কেনা কি আইনত সম্ভব?

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫২ ধারায় বিচারাধীন জমি হস্তান্তরের বিষয়ে বিশেষ বিধান রয়েছে। কোনো আদালতে জমির অধিকার সরাসরি প্রশ্নবিদ্ধ এমন মামলা চললে, মামলার কোনো পক্ষ আদালতের অনুমতি ছাড়া এমনভাবে জমি হস্তান্তর করতে পারেন না, যাতে মামলার অন্য পক্ষের অধিকার ক্ষতিগ্রস্ত হয়।

এ নীতিকে সাধারণভাবে ‘লিস পেন্ডেন্স’ বলা হয়। অর্থাৎ মামলা চলাকালে জমি হস্তান্তর করলেই ক্রেতা মামলার ফলাফল থেকে মুক্ত হয়ে যান না। পরবর্তী রায় বা আদেশের প্রভাব তাঁর ওপরও পড়তে পারে।

তাই মামলা চলমান জমি কেনার আগে মামলার প্রকৃতি, আদালতের আদেশ এবং সম্ভাব্য আইনি পরিণতি আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা উচিত। শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করা হয়েছে বলে জমিটি ঝুঁকিমুক্ত হয়ে যায় না।

বিরোধপূর্ণ জমি কম দামে পাওয়া গেলেও তাড়াহুড়া করে কেনা উচিত নয়। জমির মালিকানা, মামলার অবস্থা, আদালতের আদেশ, দখল, বন্ধক এবং সরকারি রেকর্ড যাচাই না করে বায়নার টাকা বা সম্পূর্ণ মূল্য পরিশোধ করবেন না।

মনে রাখবেন, জমি কেনার আগে আইনি যাচাইয়ে কিছু সময় ও অর্থ ব্যয় করা ভবিষ্যতে দীর্ঘদিনের মামলা, দখলসংক্রান্ত বিরোধ এবং বড় আর্থিক ক্ষতি থেকে আপনাকে রক্ষা করতে পারে।

সোহাগ/