নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা অনেকের জীবনের বড় বিনিয়োগ। কিন্তু সামান্য অসতর্কতায় সেই জমিই হয়ে উঠতে পারে দীর্ঘদিনের আইনি জটিলতার কারণ। বিক্রেতার দেখানো একটি দলিল বা খতিয়ান দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া তাই ঝুঁকিপূর্ণ। কারণ জমির প্রকৃত মালিকানা, আগের হস্তান্তরের ইতিহাস, সরকারি রেকর্ড, নামজারি এবং বাস্তব দখল যাচাই না করলে ভবিষ্যতে প্রতারণা বা মালিকানা নিয়ে বিরোধে পড়তে পারেন।

বাংলাদেশে জমি কেনার আগে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র সংগ্রহ করে সেগুলোর তথ্য মিলিয়ে দেখা জরুরি। বিশেষ করে দলিলের ধারাবাহিকতা, সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং মৌজা নকশা যাচাই না করে বায়নার টাকা দেওয়া বা চূড়ান্ত লেনদেন করা উচিত নয়।

১. বিক্রেতার মূল দলিল ও আগের বায়া দলিল

জমি কেনার আগে বিক্রেতার মালিকানার দলিল দেখতে হবে। তবে শুধু সর্বশেষ দলিল দেখলেই হবে না। আগের মালিকদের কাছ থেকে কীভাবে জমিটি বর্তমান বিক্রেতার কাছে এসেছে, সেই ধারাবাহিকতাও যাচাই করতে হবে।

এ জন্য প্রয়োজন হতে পারে:

• বিক্রেতার নামে রেজিস্ট্রি করা মূল দলিল।

• আগের মালিকদের দলিল বা বায়া দলিল।

• দলিলের সার্টিফায়েড কপি।

• দলিল নম্বর, তারিখ ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের তথ্য।

দলিলে থাকা মালিকের নাম, পিতার নাম, জমির পরিমাণ, মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বরের সঙ্গে অন্যান্য কাগজের তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে। সম্ভব হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সত্যতা ও একই জমি নিয়ে অন্য কোনো হস্তান্তর হয়েছে কি না, তা যাচাই করুন।

২. খতিয়ান বা পর্চা

জমির মালিকানা ও সরকারি রেকর্ডের তথ্য যাচাইয়ের জন্য খতিয়ান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এলাকায় পরিচালিত জরিপ অনুযায়ী সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস খতিয়ান থাকতে পারে।

জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট এলাকার সর্বশেষ চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ান সংগ্রহ করুন। পাশাপাশি আগের জরিপের খতিয়ানের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

যেসব বিষয় খেয়াল করবেন:

• খতিয়ানে কার নাম রয়েছে।

• জমির দাগ নম্বর ও পরিমাণ ঠিক আছে কি না।

• বিক্রেতার মালিকানার অংশ কতটুকু।

• জমির শ্রেণি কী উল্লেখ রয়েছে।

• একাধিক মালিক থাকলে প্রত্যেকের অংশ কত।

মনে রাখতে হবে, খতিয়ান একা মালিকানা হস্তান্তরের দলিল নয়। তাই খতিয়ানের তথ্যের সঙ্গে মূল দলিল ও আগের মালিকানার কাগজপত্রও যাচাই করতে হবে।

৩. নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়।

বিক্রেতার নামে নামজারি হয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। নামজারি খতিয়ান এবং নামজারির ডিসিআর (DCR) সংগ্রহ করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

নামজারি না থাকলে কেন নেই, তা জানতে হবে। নামজারি থাকলেও মনে রাখতে হবে, এটি নিজে মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করাও জরুরি।

৪. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা খাজনার রসিদ

জমির সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা হয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। বিক্রেতার কাছ থেকে হালনাগাদ দাখিলা বা খাজনা পরিশোধের রসিদ নিন।

রসিদে থাকা নাম, খতিয়ান, দাগ ও জমির পরিমাণের তথ্য মিলিয়ে দেখুন। কোনো বকেয়া কর থাকলে সেটি নিষ্পত্তির বিষয়টি চুক্তিতে পরিষ্কার করুন।

ভূমি উন্নয়ন করের সরকারি ওয়েবসাইটেও এ-সংক্রান্ত সেবা পাওয়া যায়: https://ldtax.gov.bd/

তবে শুধু খাজনার রসিদ থাকলেই কেউ জমির প্রকৃত মালিক প্রমাণিত হন না। এটি অন্যান্য কাগজপত্রের সঙ্গে মিলিয়ে যাচাই করতে হবে।

৫. মৌজা নকশা ও দাগ নম্বর

দলিল বা খতিয়ানে জমির তথ্য ঠিক থাকলেও বাস্তবে বিক্রেতা আপনাকে অন্য জমি দেখাচ্ছেন কি না, সেটি যাচাই করা জরুরি।

এ জন্য সংশ্লিষ্ট মৌজার নকশা সংগ্রহ করুন। নকশায় থাকা দাগ নম্বরের সঙ্গে দলিল ও খতিয়ানের দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন। জমির অবস্থান, আয়তন এবং আশপাশের সীমানাও যাচাই করুন।

প্রয়োজনে একজন অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে নিন। এতে অন্যের জমি নিজের বলে দেখানো, জমির পরিমাণে গরমিল বা সীমানা নিয়ে বিরোধের ঝুঁকি কমবে।

৬. বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও ওয়ারিশ সনদ

যিনি জমি বিক্রি করছেন, তাঁর পরিচয় নিশ্চিত হওয়া জরুরি। বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য দলিল ও অন্যান্য কাগজের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া হলে অতিরিক্ত সতর্কতা প্রয়োজন। সে ক্ষেত্রে দেখতে হবে:

• মূল মালিকের মৃত্যু সনদ।

• ওয়ারিশ সনদ।

• উত্তরাধিকারীদের পরিচয়পত্র।

• উত্তরাধিকারীদের মধ্যে নিবন্ধিত বণ্টননামা থাকলে তার কপি।

• বিক্রেতার প্রকৃত অংশ ও অন্য ওয়ারিশদের অধিকার।

একাধিক ওয়ারিশের জমি হলে একজন ওয়ারিশ পুরো জমি বিক্রি করার অধিকার রাখেন কি না, তা যাচাই না করে টাকা দেওয়া উচিত নয়।

৭. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি থাকলে সেটিও যাচাই করুন

অনেক সময় জমির মালিক নিজে উপস্থিত না থেকে প্রতিনিধি বা আমমোক্তার নিয়োগ করে জমি বিক্রি করেন। এ ক্ষেত্রে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তারনামা দেখতে হবে।

নথিটি যথাযথভাবে নিবন্ধিত কি না, জমি বিক্রির ক্ষমতা দেওয়া আছে কি না এবং সেটি বাতিল করা হয়েছে কি না, যাচাই করুন। মূল মালিক জীবিত আছেন কি না এবং তাঁর দেওয়া ক্ষমতা এখনো কার্যকর কি না, সেটিও নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

৮. জমি মামলা, বন্ধক বা সরকারি অধিগ্রহণের আওতায় আছে কি না

জমির কাগজপত্র ঠিক থাকলেও সেটি নিয়ে আদালতে মামলা, ব্যাংকে বন্ধক বা সরকারি অধিগ্রহণের জটিলতা থাকতে পারে।

তাই কেনার আগে খোঁজ নিন:

• জমিটি কোনো দেওয়ানি মামলার বিষয় কি না।

• জমির ওপর আদালতের নিষেধাজ্ঞা আছে কি না।

• ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না।

• জমিটি খাস, অর্পিত বা অধিগ্রহণকৃত কি না।

• ওয়াক্‌ফ বা দেবোত্তর সম্পত্তি কি না।

• অন্য কোনো ব্যক্তি জমির দখল বা মালিকানা দাবি করছেন কি না।

এসব বিষয়ে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিস এবং প্রয়োজনে আদালতের নথি যাচাই করা উচিত।

৯. সরেজমিনে জমির দখল ও সীমানা দেখুন

কাগজপত্র যাচাইয়ের পাশাপাশি জমিটি সরাসরি দেখতে হবে। জমিতে কে বসবাস করছেন বা চাষাবাদ করছেন, সীমানা কোথায়, চলাচলের রাস্তা আছে কি না এবং অন্য কেউ দখল করে রেখেছেন কি না, তা খোঁজ নিন।

প্রতিবেশী ও স্থানীয়ভাবে জমি সম্পর্কে জানেন এমন ব্যক্তিদের কাছ থেকেও তথ্য নিতে পারেন। তবে মৌখিক তথ্যের ওপর নির্ভর না করে নথি ও সরেজমিন যাচাইয়ের মাধ্যমে সিদ্ধান্ত নিন।

জমি কেনার আগে যে ভুলগুলো করবেন না

১. শুধু ফটোকপি দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেবেন না।

২. দলিল, খতিয়ান ও দাগ নম্বরের তথ্য না মিলিয়ে বায়নার টাকা দেবেন না।

৩. একাধিক ওয়ারিশ থাকলে সবার অংশ ও বিক্রির অধিকার যাচাই না করে চুক্তি করবেন না।

৪. জমির বাস্তব দখল ও সীমানা না দেখে পুরো টাকা পরিশোধ করবেন না।

৫. জমির ওপর মামলা, বন্ধক বা সরকারি স্বার্থ আছে কি না, তা যাচাই বাদ দেবেন না।

৬. প্রয়োজনীয় যাচাই ছাড়াই শুধু কম দামের প্রলোভনে জমি কিনবেন না।

জমি কেনার আগে সব কাগজপত্রের তথ্য একে অপরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা সবচেয়ে জরুরি। দলিল, খতিয়ান, নামজারি, দাখিলা ও মৌজা নকশার মধ্যে কোনো অসংগতি থাকলে লেনদেনের আগে তার কারণ নিশ্চিত করুন। বড় অঙ্কের টাকা বিনিয়োগের আগে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী এবং প্রয়োজনে সার্ভেয়ারের সহায়তা নিন।

মনে রাখবেন, জমি কেনার সময় কয়েক দিন বেশি নিয়ে কাগজপত্র যাচাই করা ভবিষ্যতের দীর্ঘ আইনি ঝামেলা ও আর্থিক ক্ষতি থেকে আপনাকে রক্ষা করতে পারে।

সোহাগ/