জমি কেনার আগে বিক্রেতার দেওয়া খতিয়ান দেখেই সিদ্ধান্ত নিচ্ছেন? তাহলে বড় ধরনের ঝুঁকিতে পড়তে পারেন। কারণ বাংলাদেশের ভূমি রেকর্ডে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, বিআরএসসহ বিভিন্ন ধরনের খতিয়ান রয়েছে। একেকটি খতিয়ান একেক সময়ের জমির মালিকানা, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণের তথ্য তুলে ধরে।

কোনো এলাকায় আরএস খতিয়ানই সর্বশেষ চূড়ান্ত রেকর্ড হতে পারে। আবার অন্য এলাকায় বিএস বা বিআরএস জরিপের রেকর্ড পাওয়া যেতে পারে। নদীভাঙনপ্রবণ এলাকা কিংবা নতুন জেগে ওঠা চরের জমির ক্ষেত্রে দিয়ারা খতিয়ানও গুরুত্বপূর্ণ।

তাই জমি কেনার আগে শুধু একটি খতিয়ান নয়, বরং সংশ্লিষ্ট এলাকার জরিপের ইতিহাস, আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা, দলিল ও মৌজা নকশা মিলিয়ে দেখা জরুরি।

খতিয়ান কী এবং এতে কী তথ্য থাকে?

ভূমি জরিপের সময় মৌজাভিত্তিক জমির মালিক বা স্বত্বাধিকারী, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, শ্রেণি ও মালিকের অংশসহ বিভিন্ন তথ্য যে রেকর্ডে লেখা হয়, তাকে খতিয়ান বলে। একে স্বত্বলিপি বা Record of Rights-ও বলা হয়।

একটি খতিয়ানে সাধারণত যেসব তথ্য থাকে:

• জমির মালিক বা মালিকদের নাম

• পিতা বা স্বামীর নাম ও ঠিকানা

• খতিয়ান নম্বর ও দাগ নম্বর

• জমির মোট পরিমাণ

• জমির শ্রেণি

• মালিকের অংশ বা হিস্যা

একজন ব্যক্তির জমি একাধিক খতিয়ানে থাকতে পারে। আবার একই খতিয়ানে একাধিক মালিকের জমির বিবরণও থাকতে পারে।

তবে খতিয়ান নিজে জমি বিক্রি বা হস্তান্তরের দলিল নয়। জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাই করতে মূল দলিল, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, নামজারি এবং অন্যান্য নথিও পরীক্ষা করতে হয়।

সিএস খতিয়ান কী?

সিএসের পূর্ণরূপ Cadastral Survey। ব্রিটিশ শাসনামলে পরিচালিত এই জরিপ বাংলাদেশের ভূমি রেকর্ডের প্রাচীনতম বিস্তারিত জরিপ হিসেবে পরিচিত।

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, ১৮৮৮ সালে কক্সবাজারের রামুতে সিএস জরিপের কাজ শুরু হয়। পরে বিভিন্ন এলাকায় জরিপ পরিচালিত হয়ে ১৯৪০ সালে দিনাজপুরে এর কাজ শেষ হয়। তৎকালীন আসাম প্রদেশের অন্তর্ভুক্ত থাকায় বৃহত্তর সিলেট জেলায় সিএস জরিপ পরিচালিত হয়নি।

সিএস খতিয়ানে জমির পুরোনো মালিক, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও সীমানার তথ্য পাওয়া যায়। জমির মালিকানার ইতিহাস এবং আগের দাগ নম্বর শনাক্ত করতে এটি গুরুত্বপূর্ণ।

তবে এটি অনেক পুরোনো রেকর্ড। পরবর্তী সময়ে জমি বিক্রি, উত্তরাধিকার কিংবা ভাগ-বাটোয়ারার কারণে মালিকানা পরিবর্তিত হতে পারে। তাই শুধু সিএস খতিয়ান দেখে বর্তমান মালিক নির্ধারণ করা ঠিক নয়।

এসএ খতিয়ান কী?

এসএর পূর্ণরূপ State Acquisition Survey। ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন কার্যকরের পর জমিদারি ব্যবস্থা বিলুপ্তির প্রক্রিয়ায় এই খতিয়ান তৈরি করা হয়।

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, এসএ জরিপ ১৯৫৬ সালের ১৪ এপ্রিল শুরু হয়ে ১৯৬৩ সালে শেষ হয়।

এই জরিপ সিএস বা আরএসের মতো সরেজমিনে জমি মেপে করা হয়নি। জেলা প্রশাসনের কর্মচারীরা জমিদারদের কাছারিতে বসে পত্তন রেজিস্টারের তথ্যের ভিত্তিতে খতিয়ান তৈরি করেন।

তাই কোনো কোনো এসএ খতিয়ানে জমির পরিমাণ, মালিকের নাম কিংবা দাগসংক্রান্ত তথ্যে অসংগতি থাকতে পারে। জমিদারি অধিগ্রহণের পর কার নামে জমি রেকর্ড হয়েছিল, তা জানতে এসএ খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ।

আরএস খতিয়ান কী?

আরএসের পূর্ণরূপ Revisional Survey। এসএ জরিপে সরেজমিনে জমি পরিমাপ না করায় এবং বিভিন্ন তথ্যের অসংগতি থাকায় পরবর্তী সময়ে সংশোধনী জরিপের উদ্যোগ নেওয়া হয়।

১৯৬৫-৬৬ সালে রাজশাহী জেলায় আরএস জরিপ শুরু হয়। পরে দেশের বিভিন্ন এলাকায় এই জরিপ পরিচালিত হয়। এর উদ্দেশ্য ছিল আগের রেকর্ড যাচাই করে জমির মালিক, দখল, দাগ নম্বর ও পরিমাণের তথ্য হালনাগাদ করা।

কোনো এলাকায় আরএস খতিয়ানই সর্বশেষ চূড়ান্ত রেকর্ড হতে পারে। আবার অন্য এলাকায় এর পরবর্তী জরিপ সম্পন্ন হয়ে থাকতে পারে। তাই জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট মৌজায় আরএসের পর নতুন কোনো জরিপ চূড়ান্ত হয়েছে কি না, তা জানতে হবে।

বিএস ও বিআরএস খতিয়ান কী?

বিএসের পূর্ণরূপ Bangladesh Survey। বাংলাদেশ আমলে পরিচালিত বিভিন্ন ভূমি জরিপের মাধ্যমে তৈরি রেকর্ডকে অনেক এলাকায় বিএস খতিয়ান বলা হয়।

বিআরএসের পূর্ণরূপ Bangladesh Revisional Survey। বিভিন্ন এলাকায় আগের রেকর্ড সংশোধন ও হালনাগাদের জরিপের রেকর্ড বিআরএস নামে পরিচিত হতে পারে।

তবে বিএস ও বিআরএস নামের ব্যবহার সব এলাকায় একরকম নয়। কোথাও বিএস, কোথাও বিআরএস, আবার কোথাও মহানগর জরিপ বা অন্য নামে রেকর্ড পাওয়া যায়।

এ কারণে শুধু খতিয়ানের নাম দেখে সেটিকে দেশের সর্বশেষ রেকর্ড ধরে নেওয়া উচিত নয়। সংশ্লিষ্ট মৌজায় কোন জরিপ হয়েছে এবং সেটির চূড়ান্ত প্রকাশনা সম্পন্ন হয়েছে কি না, তা সেটেলমেন্ট অফিস বা ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর থেকে যাচাই করা প্রয়োজন।

বিডিএস খতিয়ান কী?

বিডিএসের পূর্ণরূপ Bangladesh Digital Survey। আধুনিক প্রযুক্তি ব্যবহার করে ভূমি জরিপ, ডিজিটাল ম্যাপিং এবং রেকর্ড প্রস্তুত ও সংরক্ষণের উদ্যোগের সঙ্গে এই নামটি যুক্ত।

এই ব্যবস্থায় জমির অবস্থান, সীমানা ও রেকর্ডের তথ্য ডিজিটাল পদ্ধতিতে সংগ্রহ ও সংরক্ষণের লক্ষ্য রয়েছে। তবে বিডিএসের কার্যক্রম সব এলাকায় একই পর্যায়ে নেই।

কোনো এলাকায় জরিপ চলমান থাকলে বা খসড়া খতিয়ান প্রকাশিত হলে সেটিকে চূড়ান্ত রেকর্ড ধরে নেওয়া যাবে না। জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা হয়েছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে নিশ্চিত হতে হবে।

দিয়ারা খতিয়ান কী?

দিয়ারা জরিপ মূলত নদী ও সমুদ্রতীরবর্তী এলাকার জমির জন্য গুরুত্বপূর্ণ। নদীভাঙনে জমি বিলীন হওয়া কিংবা নতুন চর জেগে ওঠার কারণে জমির অবস্থান, সীমানা ও পরিমাণে পরিবর্তন হতে পারে।

এসব পরিবর্তিত জমির সীমানা, দাগ নম্বর ও স্বত্ব নির্ধারণের জন্য বিশেষ জরিপ পরিচালনা করা হয়। এই জরিপের মাধ্যমে তৈরি রেকর্ডকে দিয়ারা খতিয়ান বলা হয়।

নদীভাঙনপ্রবণ এলাকা, নতুন জেগে ওঠা চর কিংবা নদীর গতিপথ পরিবর্তিত হয়েছে এমন এলাকায় জমি কিনতে চাইলে দিয়ারা খতিয়ান ও সংশ্লিষ্ট নকশা যাচাই করা জরুরি।

পেটি খতিয়ান কী?

পেটি খতিয়ান বা পেটি জরিপ শব্দটি কিছু এলাকায় সীমিত পরিসরে পরিচালিত বিশেষ জরিপ বা রেকর্ড বোঝাতে ব্যবহৃত হয়। নির্দিষ্ট জমির সীমানা, দাগ কিংবা ভূমিসংক্রান্ত বিশেষ সমস্যা যাচাইয়ের প্রয়োজন হলে এ ধরনের নথি তৈরি হয়ে থাকতে পারে।

তবে পেটি খতিয়ানকে সিএস, এসএ বা আরএসের মতো দেশব্যাপী পরিচালিত পূর্ণাঙ্গ জরিপের সমপর্যায়ের রেকর্ড হিসেবে দেখা ঠিক নয়। এর কার্যক্রম ও গ্রহণযোগ্যতা নির্ভর করে কোন কর্তৃপক্ষ, কী প্রক্রিয়ায় এবং কোন উদ্দেশ্যে নথিটি তৈরি করেছে তার ওপর।

তাই জমি কেনার সময় পেটি খতিয়ান পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা সেটেলমেন্ট অফিসে এর বৈধতা ও প্রেক্ষাপট যাচাই করতে হবে।

জমি কেনার আগে কোন কোন খতিয়ান যাচাই করবেন?

জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা বুঝতে একাধিক জরিপের খতিয়ান মিলিয়ে দেখা ভালো। কোন খতিয়ান কী কাজে লাগবে, তা এক নজরে জেনে নিন।

সিএস খতিয়ান: জমির প্রাথমিক বা পুরোনো রেকর্ডে কার নাম ছিল এবং আগের দাগ নম্বর কত ছিল, তা জানতে।

এসএ খতিয়ান: জমিদারি অধিগ্রহণের পর কার নামে জমি রেকর্ড হয়েছিল, তা যাচাই করতে।

আরএস খতিয়ান: এসএ রেকর্ডের পর জমির মালিকানা, দাগ নম্বর ও পরিমাণে কী পরিবর্তন হয়েছে, তা বুঝতে।

বিএস, বিআরএস বা সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান: সংশ্লিষ্ট এলাকায় সর্বশেষ চূড়ান্ত জরিপে কার নামে জমি রেকর্ড হয়েছে, তা জানতে।

দিয়ারা খতিয়ান: নদীভাঙনপ্রবণ এলাকা বা নতুন জেগে ওঠা চরাঞ্চলের জমির সীমানা ও রেকর্ড যাচাই করতে।

এর পাশাপাশি বিক্রেতার মূল দলিল, আগের মালিকদের দলিল, নামজারি খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং মৌজা নকশাও মিলিয়ে দেখতে হবে।

অনলাইনে খতিয়ান যাচাই করবেন যেভাবে

সরকারি অনলাইন ভূমি রেকর্ড ও জরিপ ব্যবস্থার মাধ্যমে খতিয়ানের তথ্য খোঁজা যায়। এ জন্য নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে পারেন।

১. ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-পর্চা বা ভূমি রেকর্ড সেবার ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন।

২. খতিয়ান অনুসন্ধান বা সার্ভে খতিয়ান অপশন নির্বাচন করুন।

৩. জমির বিভাগ, জেলা ও উপজেলা নির্বাচন করুন।

৪. সংশ্লিষ্ট মৌজা নির্বাচন করুন।

৫. কোন জরিপের খতিয়ান খুঁজছেন, সেটি নির্বাচন করুন।

৬. খতিয়ান নম্বর বা দাগ নম্বর দিয়ে অনুসন্ধান করুন।

৭. পাওয়া তথ্যের সঙ্গে জমির দলিল ও অন্যান্য নথির তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

সরকারি ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনলাইন পোর্টাল settlement.gov.bd-তেও খতিয়ান অনুসন্ধান ও মৌজা ম্যাপ দেখার ব্যবস্থা রয়েছে। তবে সেখানে প্রদর্শিত কিছু রেকর্ড খসড়া হতে পারে। পোর্টালটির নির্দেশনা অনুযায়ী, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত ও জেলা প্রশাসকের কাছে হস্তান্তর করা খতিয়ান দেখতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবা পোর্টাল ব্যবহার করতে হবে।

খতিয়ানের অনলাইন কপি পেতে সরকারি ফি ১০০ টাকা। সার্টিফায়েড কপি ডাকযোগে নিতে চাইলে ডাক মাশুলসহ মোট ১৪০ টাকা নির্ধারিত রয়েছে। আবেদন করার আগে সরকারি পোর্টালে সর্বশেষ ফি দেখে নেওয়া ভালো।

খতিয়ান যাচাইয়ের সময় যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকবেন

জমি কেনার আগে শুধু খতিয়ানে বিক্রেতার নাম আছে কি না, তা দেখলেই যথেষ্ট নয়। আরও কয়েকটি বিষয় যাচাই করা জরুরি।

• খতিয়ানে মালিকের নাম, পিতার নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন।

• আগের ও পরের জরিপের দাগ নম্বরের মধ্যে সম্পর্ক যাচাই করুন।

• একাধিক ওয়ারিশ বা অংশীদার থাকলে প্রত্যেকের মালিকানার হিস্যা পরীক্ষা করুন।

• বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তা মূল দলিল ও আগের দলিলের মাধ্যমে যাচাই করুন।

• জমির সর্বশেষ নামজারি হয়েছে কি না এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা আছে কি না, দেখুন।

• জমি নিয়ে মামলা, বন্ধক, অধিগ্রহণ বা অন্য কোনো বিরোধ আছে কি না, খোঁজ নিন।

• মৌজা নকশার সঙ্গে জমির বাস্তব অবস্থান ও সীমানা মিলিয়ে দেখুন।

• প্রয়োজন হলে রেকর্ড রুম থেকে সার্টিফায়েড খতিয়ান সংগ্রহ করুন।

কোন খতিয়ান সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ?

এর কোনো একক উত্তর নেই। সাধারণভাবে সংশ্লিষ্ট এলাকার সর্বশেষ চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত জরিপের খতিয়ান বর্তমান রেকর্ড যাচাইয়ের ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ। কোনো এলাকায় বিএস বা বিআরএস চূড়ান্ত হয়ে থাকলে সেটি দেখতে হবে। আবার কোথাও আরএসই সর্বশেষ চূড়ান্ত রেকর্ড হতে পারে।

তবে সর্বশেষ খতিয়ান থাকলেই আগের রেকর্ডের প্রয়োজন শেষ হয়ে যায় না। জমির মালিকানা কীভাবে এক ব্যক্তি থেকে অন্য ব্যক্তির কাছে এসেছে, তা বুঝতে পুরোনো খতিয়ান ও দলিলের ধারাবাহিকতা মিলিয়ে দেখা জরুরি।

সবচেয়ে নিরাপদ উপায় হলো, সংশ্লিষ্ট এলাকার সর্বশেষ চূড়ান্ত খতিয়ান, আগের জরিপের রেকর্ড, মূল দলিল, নামজারি, মৌজা নকশা এবং জমির বাস্তব দখল একসঙ্গে যাচাই করা। বড় অঙ্কের জমি কেনার আগে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে মালিকানার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করিয়ে নেওয়াই ভালো।

সোহাগ/