নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা অনেকের জীবনের বড় বিনিয়োগ। কিন্তু বিক্রেতার দেওয়া দলিল দেখে বা জমি সরেজমিনে পছন্দ হলেই কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া নিরাপদ নয়। জমির প্রকৃত মালিক কে, আগের মালিকদের কাছ থেকে কীভাবে বর্তমান মালিকের কাছে এসেছে, সরকারি রেকর্ডে কী তথ্য রয়েছে এবং জমিটি কোনো মামলা বা বন্ধকের আওতায় আছে কি না, এসব যাচাই করা জরুরি।

বাংলাদেশে জমি কেনার আগে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় পরীক্ষা করলে জাল দলিল, দ্বৈত বিক্রি, মালিকানা বিরোধ কিংবা জমির দখল নিয়ে জটিলতার ঝুঁকি অনেকটাই কমানো যায়। চলুন জেনে নেওয়া যাক, জমি কেনার আগে কোন বিষয়গুলো অবশ্যই যাচাই করবেন।

১. বিক্রেতা প্রকৃত মালিক কি না নিশ্চিত হোন

জমি কেনার আগে প্রথমেই দেখতে হবে, যিনি জমি বিক্রি করছেন তিনি সত্যিই ওই জমির বৈধ মালিক কি না। শুধু তাঁর হাতে থাকা একটি দলিল দেখেই সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

বিক্রেতার মূল দলিল অথবা নিবন্ধিত দলিলের সত্যায়িত অনুলিপি সংগ্রহ করুন। তিনি কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, সেটিও যাচাই করুন। ক্রয়, উত্তরাধিকার, দান বা অন্য কোনো সূত্রে মালিক হলে সেই অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র দেখতে হবে।

বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হলে ওয়ারিশ সনদ, সংশ্লিষ্ট উত্তরাধিকারীদের অংশ এবং বণ্টননামা থাকলে সেটিও পরীক্ষা করুন। যৌথ মালিকানার জমি হলে বিক্রেতা নিজের বৈধ অংশের বেশি বিক্রি করছেন কি না, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

২. মূল দলিলের পাশাপাশি আগের দলিলগুলো দেখুন

জমির মালিকানা যাচাইয়ে বর্তমান বিক্রেতার দলিলই শেষ কথা নয়। জমিটি আগের মালিকদের কাছ থেকে কীভাবে বর্তমান বিক্রেতার কাছে এসেছে, তার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করতে হবে।

এ জন্য বায়া দলিল বা পূর্ববর্তী মালিকদের হস্তান্তরের দলিল সংগ্রহ করুন। দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের তারিখ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, বিক্রেতা-ক্রেতার নাম এবং জমির তফসিল মিলিয়ে দেখুন।

প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল তল্লাশি করিয়ে জমিটি আগে একাধিকবার বিক্রি হয়েছে কি না, কোনো বন্ধক বা অন্য নিবন্ধিত দায় রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপির ওপর নির্ভর না করে সরকারি নথির সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নেওয়াই নিরাপদ।

৩. খতিয়ান, নামজারি ও দাগ নম্বর মিলিয়ে নিন

জমির কাগজপত্রের মধ্যে খতিয়ান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রযোজ্য সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান সংগ্রহ করে যাচাই করুন।

বিশেষভাবে মিলিয়ে দেখবেন:

• খতিয়ানে মালিকের নাম ও পরিচয়

• মৌজার নাম ও জেএল নম্বর

• খতিয়ান ও দাগ নম্বর

• জমির পরিমাণ ও শ্রেণি

• বিক্রেতার মালিকানার অংশ

বিক্রেতার নামে নামজারি বা মিউটেশন হয়েছে কি না, সেটিও দেখুন। নামজারি খতিয়ান, নামজারি আদেশ এবং ডিসিআরের তথ্য যাচাই করুন।

তবে মনে রাখবেন, খতিয়ান বা নামজারি একা জমির চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। মূল দলিল, আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং অন্যান্য সরকারি রেকর্ডের সঙ্গে সব তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে।

৪. জমির বাস্তব অবস্থান ও সীমানা পরীক্ষা করুন

দলিলে জমির পরিমাণ ও দাগ নম্বর ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান আলাদা হতে পারে। তাই টাকা দেওয়ার আগে অবশ্যই সরেজমিনে জমি পরিদর্শন করুন।

মৌজা নকশার সঙ্গে জমির অবস্থান, দাগ নম্বর, সীমানা ও পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে নিন।

এ ছাড়া জমিতে যাওয়ার বৈধ রাস্তা আছে কি না, অন্য কেউ দখল করে রেখেছে কি না এবং প্রতিবেশীদের সঙ্গে সীমানা নিয়ে বিরোধ আছে কি না, খোঁজ নিন।

৫. জমিতে মামলা, বন্ধক বা সরকারি অধিগ্রহণের ঝুঁকি আছে কি না জানুন

জমি কেনার আগে নিশ্চিত হতে হবে, সেটি কোনো আইনি জটিলতায় রয়েছে কি না। জমিটি নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, কোনো নিষেধাজ্ঞা বা অন্যের মালিকানার দাবি রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন।

একই সঙ্গে জমি কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সেটিও খোঁজ নিন। সরকার বা কোনো সরকারি সংস্থার অধিগ্রহণের আওতায় পড়েছে কি না, অধিগ্রহণের প্রস্তাব রয়েছে কি না, সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে যাচাই করুন।

জমিটি খাস, অর্পিত বা অন্য কোনো বিশেষ সরকারি শ্রেণির সম্পত্তি কি না, সেটিও পরীক্ষা করা জরুরি। এসব বিষয়ে সন্দেহ থাকলে যাচাই শেষ না হওয়া পর্যন্ত টাকা দেওয়া থেকে বিরত থাকুন।

৬. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা যাচাই করুন

বিক্রেতার কাছে জমির সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের দাখিলা চাইতে পারেন। দাখিলায় মালিকের নাম, মৌজা, খতিয়ান, হোল্ডিং এবং কর পরিশোধের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

প্রয়োজনে সরকারি ভূমি উন্নয়ন করের ওয়েবসাইটে তথ্য যাচাই করুন। তবে মনে রাখবেন, খাজনার দাখিলা কর পরিশোধের প্রমাণ, জমির মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। শুধু দাখিলা দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না।

৭. আমমোক্তারনামা থাকলে বিশেষ সতর্ক থাকুন

অনেক সময় জমির মালিক নিজে উপস্থিত না থেকে আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে অন্য কাউকে জমি বিক্রির দায়িত্ব দেন।

এ ক্ষেত্রে আমমোক্তারনামাটি বৈধ ও কার্যকর কি না, তাতে জমি বিক্রির ক্ষমতা দেওয়া আছে কি না এবং সেটি বাতিল করা হয়েছে কি না, যাচাই করতে হবে। মূল মালিকের পরিচয় ও মালিকানাও আলাদাভাবে নিশ্চিত করুন।

৮. সব যাচাই শেষে আইনজীবীর পরামর্শ নিন

জমির দলিল, খতিয়ান, নামজারি, নকশা, দাখিলা ও অন্যান্য কাগজপত্র সংগ্রহের পর অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীকে দিয়ে যাচাই করানো ভালো। বিশেষ করে জমির মালিকানা একাধিকবার পরিবর্তিত হলে, উত্তরাধিকার নিয়ে জটিলতা থাকলে কিংবা মামলা বা বন্ধকের তথ্য পাওয়া গেলে আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী, স্থাবর সম্পত্তি বিক্রির মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তরের জন্য নিবন্ধিত দলিল প্রয়োজন। তাই বায়নানামা বা মৌখিক চুক্তিকে চূড়ান্ত মালিকানা হস্তান্তর মনে করবেন না।

জমি কেনার আগে এই কাগজগুলো সংগ্রহে রাখুন

• বিক্রেতার মূল দলিল বা নিবন্ধিত দলিলের সত্যায়িত অনুলিপি

• আগের মালিকদের বায়া দলিল

• প্রযোজ্য জরিপের খতিয়ান ও পর্চা

• নামজারি খতিয়ান ও নামজারি আদেশ

• হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা

• মৌজা ম্যাপ বা নকশা

• উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা হলে ওয়ারিশ সনদ ও বণ্টনসংক্রান্ত কাগজপত্র

• প্রয়োজন অনুযায়ী সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের দলিল তল্লাশির তথ্য

যাচাই না করে অগ্রিম টাকা দেবেন না

জমির দাম বাজারমূল্যের তুলনায় অস্বাভাবিক কম হলে বা বিক্রেতা দ্রুত টাকা দেওয়ার জন্য চাপ সৃষ্টি করলে সতর্ক হোন। সব কাগজ যাচাই না করে বড় অঙ্কের অগ্রিম টাকা দেওয়া ঠিক নয়।

কোনো তথ্যের মধ্যে অসংগতি পাওয়া গেলে তার কারণ পরিষ্কার না হওয়া পর্যন্ত লেনদেন স্থগিত রাখুন। জমি কেনার পর দ্রুত দখল বুঝে নিন এবং নিজের নামে নামজারির আবেদন করুন।

মনে রাখবেন, জমি কেনার আগে কয়েক দিন সময় নিয়ে কাগজপত্র যাচাই করা অনেক সময় ভবিষ্যতের দীর্ঘ আইনি লড়াই ও আর্থিক ক্ষতি থেকে বাঁচাতে পারে।

সোহাগ/