জমি কেনার আগে দলিল, খতিয়ান, নামজারি ও খাজনার কাগজপত্র যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। তবে অনেক সময় এসব কাগজ ঠিক থাকলেও জমিটি ব্যাংক, আর্থিক প্রতিষ্ঠান কিংবা কোনো ব্যক্তির কাছে বন্ধক রাখা থাকতে পারে। বিষয়টি না জেনে জমি কিনলে ভবিষ্যতে বড় ধরনের আইনি ও আর্থিক ঝুঁকিতে পড়তে পারেন ক্রেতা।

বিশেষ করে ঋণের বিপরীতে বন্ধক রাখা জমি মালিকের কাছ থেকে কিনে নিলে ঋণ পরিশোধ, বন্ধক মুক্ত করা এবং জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে। কোনো কোনো ক্ষেত্রে জমি কিনেও তার দখল বা পূর্ণ মালিকানা ভোগ করা কঠিন হয়ে পড়ে।

বাংলাদেশের প্রচলিত সম্পত্তি আইন অনুযায়ী, বন্ধক রাখা জমি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতার বিশেষ সতর্কতা প্রয়োজন।

বন্ধক রাখা জমি বলতে কী বোঝায়?

কোনো ব্যক্তি ঋণ নেওয়ার সময় ঋণের নিরাপত্তা হিসেবে নিজের জমি বা সম্পত্তি ব্যাংক, আর্থিক প্রতিষ্ঠান কিংবা অন্য কোনো ব্যক্তির কাছে জামানত হিসেবে রাখলে তাকে বন্ধক বলা হয়।

বাংলাদেশের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৮ ধারায় বন্ধকের সংজ্ঞা ও বিভিন্ন ধরন সম্পর্কে বলা হয়েছে। বন্ধকের মাধ্যমে নির্দিষ্ট ঋণ বা আর্থিক দায় পরিশোধের নিশ্চয়তা হিসেবে স্থাবর সম্পত্তিতে একটি স্বার্থ হস্তান্তর করা হয়।

অর্থাৎ, জমির মালিকানা মূল মালিকের নামে থাকলেও জমিটির ওপর ঋণদাতা বা বন্ধকগ্রহীতার আইনগত অধিকার তৈরি হতে পারে।

বন্ধক রাখা জমি কিনলে যেসব আইনি জটিলতা হতে পারে

১. ঋণ পরিশোধের দায় নিয়ে জটিলতা

জমি বন্ধক রেখে ঋণ নেওয়া হলে ঋণ পরিশোধ না হওয়া পর্যন্ত বন্ধকসংক্রান্ত অধিকার বহাল থাকতে পারে। এমন জমি কিনলে নতুন ক্রেতাকে বন্ধক মুক্ত করার জন্য বিক্রেতা ও ঋণদাতার সঙ্গে আইনি ও আর্থিক সমাধানে যেতে হতে পারে।

তবে জমি কিনলেই ক্রেতা ব্যক্তিগতভাবে বিক্রেতার ঋণের ঋণগ্রহীতা হয়ে যান না। ঋণের দায় গ্রহণের চুক্তি বা আইনগত ভিত্তি ছাড়া ব্যক্তিগত ঋণ পরিশোধের দায় স্বয়ংক্রিয়ভাবে তার ওপর বর্তায় না। কিন্তু জমিটি বৈধভাবে বন্ধক থাকলে সেই বন্ধকের কারণে সম্পত্তি ঝুঁকির মধ্যে থাকতে পারে।

২. ব্যাংক বা ঋণদাতা জমি বিক্রিতে বাধা দিতে পারে

কোনো জমি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক থাকলে ঋণগ্রহীতা সব ক্ষেত্রে নিজের ইচ্ছামতো জমিটি বিক্রি করতে পারেন না। বন্ধকের ধরন, ঋণচুক্তির শর্ত এবং ঋণদাতার সম্মতির ওপর বিষয়টি নির্ভর করে।

ঋণদাতার অনুমতি বা প্রয়োজনীয় ছাড়পত্র ছাড়া জমি বিক্রি করা হলে ক্রেতা পরবর্তী সময়ে বন্ধকসংক্রান্ত বিরোধে জড়িয়ে পড়তে পারেন।

৩. ব্যাংক জমি নিলামে তুলতে পারে

বন্ধক রাখা জমির বিপরীতে নেওয়া ঋণ নির্ধারিত সময়ে পরিশোধ না হলে ঋণদাতা আইন অনুযায়ী বন্ধকী সম্পত্তির বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নিতে পারে।

বিশেষ করে অর্থঋণ আদালত আইন, ২০০৩ অনুযায়ী ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান ঋণ আদায়ের জন্য অর্থঋণ আদালতে মামলা করতে পারে। আইনের প্রযোজ্য বিধান ও প্রক্রিয়া অনুসরণ করে বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রি বা নিলামের উদ্যোগ নেওয়া হতে পারে।

এমন পরিস্থিতিতে জমিটি আগে কিনে থাকলেও ক্রেতাকে সম্পত্তি রক্ষায় আইনি পদক্ষেপ নিতে হতে পারে। তাই বন্ধক মুক্ত না করেই জমি কেনা অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ।

৪. জমির দখল পেতে সমস্যা হতে পারে

অনেক ক্ষেত্রে জমির মালিক বন্ধক রেখে অন্যের কাছে জমি বিক্রি করেন। কিন্তু জমির ওপর বন্ধকগ্রহীতার অধিকার থাকলে ক্রেতার পক্ষে নিরবচ্ছিন্নভাবে জমির দখল ও ভোগদখল নিশ্চিত করা কঠিন হতে পারে।

বিশেষ করে বন্ধকী জমি নিয়ে মামলা, নিলাম বা দখলসংক্রান্ত বিরোধ তৈরি হলে ক্রেতাকে দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে হতে পারে।

৫. একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রির ঝুঁকি

কিছু অসাধু ব্যক্তি বন্ধক রাখা জমির বিষয়টি গোপন করে একাধিক ক্রেতার কাছে বিক্রির চেষ্টা করতে পারেন। আবার জমির দলিল দেখিয়ে ক্রেতাকে আশ্বস্ত করলেও জমির ওপর আগে থেকেই ব্যাংক বা অন্য কোনো ব্যক্তির বন্ধকী অধিকার থাকতে পারে।

এতে জমির মালিকানা, দলিলের বৈধতা ও দখল নিয়ে একাধিক পক্ষের মধ্যে বিরোধ তৈরি হতে পারে।

৬. জমির নামজারি করলেও বন্ধক মুক্ত হয় না

জমি কেনার পর নামজারি বা খারিজ করা গুরুত্বপূর্ণ। তবে শুধু নামজারি সম্পন্ন হলেই জমির আগের বন্ধকী দায় বা ঋণদাতার আইনগত অধিকার শেষ হয়ে যায় না।

নামজারি মূলত ভূমি রাজস্ব ব্যবস্থায় মালিকানাসংক্রান্ত রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। এটি নিজে থেকে বন্ধক বাতিল করার দলিল নয়। তাই নামজারি হয়ে গেলেও জমিটি বন্ধক থাকলে ক্রেতা ঝুঁকিতে থাকতে পারেন।

বন্ধক রাখা জমি কেনার আগে যেসব কাগজ যাচাই করবেন

বন্ধকী জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দেওয়া দলিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়। সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস এবং প্রয়োজন অনুযায়ী ব্যাংক বা ঋণদাতা প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে তথ্য যাচাই করতে হবে।

গুরুত্বপূর্ণ যাচাইয়ের বিষয়গুলো হলো:

১. জমির মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করুন।

২. সর্বশেষ খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও মৌজা মিলিয়ে দেখুন।

৩. জমিটি কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক আছে কি না, তা যাচাই করুন।

৪. বন্ধকসংক্রান্ত নিবন্ধিত দলিল বা সংশ্লিষ্ট রেকর্ড পরীক্ষা করুন।

৫. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমিটির দলিল ও দায়সংক্রান্ত তথ্য অনুসন্ধান করুন।

৬. ব্যাংক বা ঋণদাতার কাছ থেকে ঋণের বর্তমান অবস্থা এবং বন্ধক মুক্তির শর্ত লিখিতভাবে জেনে নিন।

৭. জমিটির বিরুদ্ধে কোনো মামলা, নিলাম কার্যক্রম, নিষেধাজ্ঞা বা আদালতের আদেশ আছে কি না, তা যাচাই করুন।

৮. জমির বাস্তব দখল, সীমানা এবং কোনো তৃতীয় পক্ষের দাবি রয়েছে কি না, সরেজমিনে খোঁজ নিন।

বন্ধক রাখা জমি কিনতে হলে কী করবেন?

বন্ধক রাখা জমি কেনার সিদ্ধান্ত নিলে সবচেয়ে নিরাপদ পদ্ধতি হলো বিক্রির আগে বন্ধক মুক্ত করা।

এ ক্ষেত্রে বিক্রেতাকে প্রথমে সংশ্লিষ্ট ব্যাংক বা ঋণদাতার কাছ থেকে ঋণের বকেয়া পরিমাণ ও বন্ধক মুক্তির শর্ত জানতে হবে। এরপর ঋণ পরিশোধ করে বন্ধক অবমুক্তির প্রয়োজনীয় দলিল ও ছাড়পত্র সংগ্রহ করতে হবে।

তবে শুধু ব্যাংকের একটি সাধারণ অনাপত্তিপত্র পেলেই সব ক্ষেত্রে যথেষ্ট নাও হতে পারে। বন্ধকের ধরন অনুযায়ী নিবন্ধিত বন্ধক অবমুক্তির দলিল, মূল দলিল ফেরত এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ড হালনাগাদ হয়েছে কি না, তা নিশ্চিত করতে হবে।

কোনো কারণে বন্ধক রেখেই জমি কেনার প্রয়োজন হলে ঋণদাতার লিখিত সম্মতি, ঋণ নিষ্পত্তির ব্যবস্থা এবং বিক্রয় ও বন্ধক অবমুক্তির প্রক্রিয়া আইনজীবীর মাধ্যমে সম্পন্ন করা উচিত।

আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া বায়না করবেন না

বন্ধক রাখা জমির ক্ষেত্রে বিক্রেতার কথার ওপর নির্ভর করে বায়নাপত্র বা বিক্রয় দলিল করা উচিত নয়। জমির দলিল, বন্ধকসংক্রান্ত কাগজপত্র, ঋণচুক্তি এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ড একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীকে দিয়ে যাচাই করানো প্রয়োজন।

কারণ, জমি কেনার পর বিরোধ তৈরি হলে তা সমাধানে দীর্ঘ সময় ও বিপুল অর্থ ব্যয় হতে পারে। তাই সামান্য কম দামে জমি পাওয়ার সুযোগ থাকলেও বন্ধকসংক্রান্ত ঝুঁকি যাচাই না করে টাকা দেওয়া উচিত নয়।

বন্ধক রাখা জমি কেনা মানেই জমির মালিকানা পাওয়া নিরাপদ হয়ে গেছে, এমন নয়। জমির দলিল ঠিক থাকলেও তার ওপর ব্যাংক বা অন্য ঋণদাতার বৈধ বন্ধকী অধিকার থাকতে পারে। ফলে ভবিষ্যতে ঋণ আদায়, নিলাম, দখল কিংবা মালিকানা নিয়ে জটিলতা তৈরি হওয়ার আশঙ্কা থাকে।

তাই জমি কেনার আগে বন্ধক আছে কি না, ঋণ পরিশোধ হয়েছে কি না এবং বন্ধক আইনগতভাবে অবমুক্ত হয়েছে কি না, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নিয়ে সব কাগজ যাচাই করার পরই জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত।

সোহাগ/