নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার সময় সবচেয়ে বড় ঝুঁকিগুলোর একটি হলো অন্যের জমি নিজের বলে বিক্রির চেষ্টা। কখনো ভুয়া দলিল তৈরি করে, কখনো মালিকের পরিচয় ব্যবহার করে, আবার কখনো উত্তরাধিকারীদের জমি নিজের বলে দাবি করে প্রতারণা করা হয়। এমনকি একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রির ঘটনাও ঘটতে পারে।

বিক্রেতা জমির মালিক বলে দাবি করলেই তাঁর কথা বিশ্বাস করা ঠিক নয়। জমির দলিল, খতিয়ান, নামজারি, দখল এবং আগের মালিকানার ইতিহাস যাচাই করে নিশ্চিত হতে হবে। কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকলে জমি কেনার আগে সম্ভাব্য প্রতারণার লক্ষণ শনাক্ত করা সম্ভব।

১. বিক্রেতার নাম দলিল ও খতিয়ানের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন

জমি বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া ব্যক্তি সত্যিই জমির মালিক কি না, সেটিই প্রথমে যাচাই করতে হবে।

বিক্রেতার কাছ থেকে মূল দলিল, সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা দেখতে চান। এসব কাগজে থাকা নাম, পিতার নাম, ঠিকানা, মৌজা, খতিয়ান নম্বর ও দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন।

বিক্রেতার নামের সঙ্গে কাগজপত্রের তথ্যের অমিল থাকলে তার কারণ জানতে হবে। শুধু একই নাম দেখেই মালিকানা নিশ্চিত হওয়া যায় না। পরিচয়পত্রের তথ্যও যাচাই করা জরুরি।

২. মূল দলিলের পাশাপাশি আগের দলিলগুলো যাচাই করুন

কেউ জমি কেনার পর সেটি অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি করলে নতুন মালিকের দলিলের পাশাপাশি আগের মালিকানার দলিলও গুরুত্বপূর্ণ হয়ে ওঠে।

যেমন, বিক্রেতা দাবি করলেন তিনি ২০২২ সালে জমিটি কিনেছেন। তখন দেখতে হবে, যাঁর কাছ থেকে তিনি জমি কিনেছেন, সেই ব্যক্তির মালিকানা কীভাবে তৈরি হয়েছিল।

এ জন্য যাচাই করুন:

• বিক্রেতার বর্তমান দলিল।

• আগের মালিকের দলিল বা বায়া দলিল।

• প্রয়োজনীয় মধ্যবর্তী হস্তান্তরের দলিল।

• দলিলের নম্বর, তারিখ ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের তথ্য।

মালিকানার ধারাবাহিকতায় কোনো ফাঁক থাকলে সেটি ব্যাখ্যা ছাড়া গ্রহণ করবেন না। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করে যাচাই করা ভালো।

৩. একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি করা হয়েছে কি না খোঁজ নিন

জমি প্রতারণার একটি পরিচিত কৌশল হলো একই সম্পত্তি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রির চেষ্টা। একজন ক্রেতার কাছে দলিল করার পর অন্য ক্রেতার কাছেও একই জমি বিক্রির প্রস্তাব দেওয়া হতে পারে।

এ ধরনের ঝুঁকি কমাতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল তল্লাশি করান। জমিটি আগে কতবার হস্তান্তর হয়েছে, সর্বশেষ বিক্রেতা কে এবং পরবর্তী সময়ে কোনো দলিল হয়েছে কি না, তা খোঁজ নিন।

ঢাকা জোনাল সেটেলমেন্ট অফিসের নির্দেশনায় জমি কেনার আগে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গত ৩০ বছরের হস্তান্তরের ইতিহাস যাচাইয়ের পরামর্শ দেওয়া হয়েছে।

৪. নামজারি খতিয়ান কার নামে, তা যাচাই করুন

বিক্রেতা জমির মালিক দাবি করলেও তাঁর নামে নামজারি হয়েছে কি না, তা পরীক্ষা করা জরুরি।

নামজারি বা মিউটেশন হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রাজস্ব রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়া। নামজারি খতিয়ান, নামজারি মামলার আদেশ এবং ডিসিআরের তথ্য যাচাই করুন।

তবে মনে রাখবেন, নামজারি থাকলেই কেউ চূড়ান্তভাবে জমির মালিক প্রমাণিত হন না। নামজারির ভিত্তিতে থাকা দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতাও পরীক্ষা করতে হবে।

৫. খতিয়ান ও মৌজা নকশায় দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন

প্রতারণার ক্ষেত্রে কখনো এক জমি দেখিয়ে দলিলে অন্য দাগের জমি লিখে দেওয়া হয়। আবার একই মৌজার কাছাকাছি কোনো দাগের তথ্য ব্যবহার করে ক্রেতাকে বিভ্রান্ত করা হতে পারে।

এ জন্য সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস বা প্রযোজ্য সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান এবং মৌজা নকশা সংগ্রহ করুন।

যাচাই করুন:

• মৌজার নাম ও জেএল নম্বর।

• খতিয়ান নম্বর।

• দাগ নম্বর।

• জমির মোট পরিমাণ।

• বিক্রেতার মালিকানার অংশ।

• নকশায় জমির অবস্থান ও সীমানা।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে নিন। সরকারি অনলাইন খতিয়ান অনুসন্ধান সেবাতেও প্রাপ্ত তথ্য মিলিয়ে দেখতে পারেন।

৬. বিক্রেতা জমির প্রকৃত দখলে আছেন কি না দেখুন

কেউ জমির দলিল দেখালেই ধরে নেওয়া যাবে না যে জমিটি তাঁর দখলে রয়েছে।

জমি সরেজমিনে পরিদর্শন করুন। সেখানে অন্য কেউ বসবাস করছেন কি না, চাষাবাদ করছেন কি না, ঘরবাড়ি বা স্থাপনা তৈরি করেছেন কি না, তা খোঁজ নিন।

পাশের জমির মালিক ও স্থানীয় বাসিন্দাদের কাছ থেকেও জমির মালিকানা এবং দখল সম্পর্কে তথ্য নিতে পারেন। তবে তাঁদের বক্তব্যকে চূড়ান্ত প্রমাণ ধরে নেবেন না। কাগজপত্র ও সরেজমিনের তথ্য মিলিয়ে সিদ্ধান্ত নিন।

৭. উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে ওয়ারিশদের তথ্য যাচাই করুন

পৈতৃক জমি বিক্রির ক্ষেত্রে প্রতারণার ঝুঁকি বেশি থাকে। কোনো ব্যক্তি পরিবারের অন্য ওয়ারিশদের জমিও নিজের বলে বিক্রি করার চেষ্টা করতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে যাচাই করুন:

• মূল মালিকের মৃত্যু সনদ।

• ওয়ারিশ সনদ।

• সব ওয়ারিশের পরিচয়।

• জমির বণ্টননামা থাকলে তার কপি।

• বিক্রেতার প্রকৃত অংশ ও বিক্রির আইনগত অধিকার।

যৌথ মালিকানার জমি হলে একজন শরিক নিজের আইনগত অংশের বেশি বিক্রি করতে পারেন না। আবার অবিভক্ত জমির নির্দিষ্ট অংশ কেনার ক্ষেত্রে দখল ও বণ্টনসংক্রান্ত জটিলতা থাকতে পারে।

৮. পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দেখিয়ে বিক্রি করলে সতর্ক থাকুন

জমির মালিকের পরিবর্তে অন্য কেউ আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে জমি বিক্রি করতে পারেন। তবে ওই ব্যক্তির বিক্রির ক্ষমতা আছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি নিবন্ধিত কি না, তাতে জমি বিক্রির ক্ষমতা দেওয়া হয়েছে কি না এবং সেটি বাতিল বা অকার্যকর হয়েছে কি না, সংশ্লিষ্ট নথি দেখে নিশ্চিত হন। প্রয়োজনে মূল মালিকের সঙ্গেও সরাসরি যোগাযোগ করুন।

৯. অস্বাভাবিক কম দাম ও তাড়াহুড়ার চাপকে সতর্ক সংকেত হিসেবে নিন

বাজারদরের তুলনায় অনেক কম দামে জমি বিক্রির প্রস্তাব পেলে কারণ অনুসন্ধান করুন। বিক্রেতা যদি বলেন, আজই টাকা না দিলে জমি অন্যের কাছে বিক্রি হয়ে যাবে, তাহলে যাচাই না করে সিদ্ধান্ত নেবেন না।

বিশেষ করে নিচের আচরণগুলো সন্দেহের কারণ হতে পারে:

• মূল দলিল দেখাতে না চাওয়া।

• দ্রুত বায়না বা টাকা পরিশোধের চাপ দেওয়া।

• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করতে আপত্তি করা।

• জমির প্রকৃত দখল দেখাতে না পারা।

• দলিল ও খতিয়ানের তথ্যের অমিলের ব্যাখ্যা না দেওয়া।

• জমির অন্য দাবিদারদের বিষয়ে তথ্য গোপন করা।

এসব লক্ষণ একা প্রতারণার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। তবে এগুলো থাকলে লেনদেন স্থগিত রেখে বিস্তারিত তদন্ত করা উচিত।

১০. সরকারি ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তথ্য যাচাই করুন

জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দেওয়া কাগজের ওপর নির্ভর না করে সংশ্লিষ্ট সরকারি অফিস থেকে তথ্য যাচাই করুন।

প্রয়োজন অনুযায়ী যোগাযোগ করতে পারেন:

• ইউনিয়ন ভূমি অফিস।

• উপজেলা ভূমি অফিস বা সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়।

• জেলা প্রশাসকের রেকর্ড রুম।

• সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস।

• প্রয়োজন হলে আদালত।

সরকারি ভূমি সেবার কয়েকটি ওয়েবসাইট:

• ভূমি মন্ত্রণালয়: https://land.gov.bd/

• অনলাইন খতিয়ান অনুসন্ধান: https://settlement.gov.bd/Khatian/

• ই-নামজারি: https://mutation.land.gov.bd/

অনলাইনে পাওয়া তথ্যের পাশাপাশি প্রয়োজনীয় সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করে সংশ্লিষ্ট অফিসে যাচাই করাও গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনার আগে এই ৭টি কাজ অবশ্যই করুন

১. বিক্রেতার পরিচয় ও জমি বিক্রির আইনগত অধিকার যাচাই করুন।

২. মূল দলিল এবং আগের বায়া দলিলের ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করুন।

৩. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমির হস্তান্তরের ইতিহাস তল্লাশি করুন।

৪. সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

৫. মৌজা নকশা অনুযায়ী দাগ ও জমির অবস্থান শনাক্ত করুন।

৬. জমির প্রকৃত দখল এবং মামলা বা বন্ধকের তথ্য যাচাই করুন।

৭. চূড়ান্ত লেনদেনের আগে ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে সব নথি পরীক্ষা করান।

অন্যের জমি নিজের বলে বিক্রির চেষ্টা হচ্ছে কি না, তা বোঝার সবচেয়ে কার্যকর উপায় হলো মালিকানার ধারাবাহিকতা, সরকারি রেকর্ড, দলিল তল্লাশি এবং বাস্তব দখল একসঙ্গে যাচাই করা। শুধু দলিল, নামজারি বা খাজনার রসিদ দেখে জমির মালিকানা নিশ্চিত করা যায় না।

কোনো তথ্যের অমিল বা সন্দেহ দেখা দিলে বায়না বা পুরো টাকা পরিশোধ না করে আগে বিষয়টি পরিষ্কার করুন। জমি কেনার আগে সতর্কতা অবলম্বন করাই প্রতারণা ও ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা এড়ানোর সবচেয়ে ভালো উপায়।

সোহাগ/