নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনাবেচা ও দলিল নিবন্ধনের নিয়মে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এনেছে সরকার। এখন থেকে বিক্রয় দলিলে উল্লেখ করা জমির মূল্য সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে নিবন্ধনের সময় বাজারমূল্য বিবেচনা করা হবে। আর দলিলে উল্লেখিত মূল্য বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে দলিলে প্রদর্শিত মূল্য অনুসরণ করা হবে।

এ ছাড়া জমির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণে শুধু মৌজাভিত্তিক পুরোনো মূল্যতালিকার ওপর নির্ভর না করে জমির অবস্থান, শ্রেণি, যোগাযোগব্যবস্থা, সাম্প্রতিক কেনাবেচা ও স্থানীয় বাজারদর বিবেচনার নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে। একই মৌজার জমির বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী একাধিক গুচ্ছ বা ক্লাস্টার করে আলাদা মূল্য নির্ধারণের সুযোগও রাখা হয়েছে।

সরকার ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজার মূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধন করে ১১ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ প্রকাশ করেছে। সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি, দলিলে প্রদর্শিত মূল্য যাচাই, মূল্যতালিকার মেয়াদ এবং সংশ্লিষ্ট কমিটির দায়িত্ব নতুনভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে।

দলিলে জমির দাম কম দেখালে কী হবে?

নতুন বিধিমালার গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন হলো, বিক্রয় দলিলে উল্লেখ করা মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের মধ্যে পার্থক্য থাকলে নিবন্ধনের সময় কোন মূল্য অনুসরণ করা হবে, তা স্পষ্ট করা হয়েছে।

সংশোধিত বিধিমালার ৫ নম্বর বিধির ৭ উপবিধি অনুযায়ী, কোনো বিক্রয় দলিলে প্রদর্শিত মূল্য সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে কম হলে দলিল সম্পাদনের সময় কার্যকর বাজারমূল্যের ভিত্তিতে নিবন্ধন করতে হবে।

অন্যদিকে, দলিলে উল্লেখ করা মূল্য কার্যকর বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হলে দলিলে প্রদর্শিত মূল্য অনুসরণ করতে হবে।

বিষয়টি দুটি উদাহরণে বোঝা যায়।

প্রথম উদাহরণ: কোনো জমির কার্যকর বাজারমূল্য প্রতি শতাংশ ১০ লাখ টাকা। কিন্তু বিক্রয় দলিলে প্রতি শতাংশের দাম দেখানো হলো ৬ লাখ টাকা। এ ক্ষেত্রে নিবন্ধনের সময় ১০ লাখ টাকা বাজারমূল্য বিবেচনায় নিতে হবে।

দ্বিতীয় উদাহরণ: কোনো জমির কার্যকর বাজারমূল্য প্রতি শতাংশ ১০ লাখ টাকা। কিন্তু দলিলে জমির দাম উল্লেখ করা হয়েছে ১২ লাখ টাকা। এ ক্ষেত্রে দলিলে প্রদর্শিত ১২ লাখ টাকা অনুসরণ করতে হবে।

তবে মনে রাখতে হবে, বাজারমূল্য বিবেচনায় নিবন্ধন করার নিয়মের সঙ্গে নিবন্ধন ফি, কর ও অন্যান্য সরকারি চার্জের হিসাব সরাসরি এক করে দেখা যাবে না। এসব ব্যয় সংশ্লিষ্ট আইন ও বিধান অনুযায়ী নির্ধারিত হবে।

শুধু মৌজা রেট নয়, জমির প্রকৃত অবস্থানও বিবেচনায় আসবে

নতুন সংশোধনীতে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে বাস্তব পরিস্থিতিকে গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে। জমির শ্রেণি, ব্যবহার, অবস্থান, যোগাযোগব্যবস্থা এবং আশপাশের অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনা করতে হবে।

এ ছাড়া স্থানীয় বাজারদর, গণশুনানিতে পাওয়া তথ্য, সাম্প্রতিক জমি কেনাবেচার তথ্য এবং আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্যও যাচাই করতে হবে।

অর্থাৎ, কোনো এলাকার জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের সময় শুধু পুরোনো দলিলে উল্লেখিত দাম দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না। সংশ্লিষ্ট এলাকার বর্তমান বাজার পরিস্থিতি ও জমির বৈশিষ্ট্য বিশ্লেষণ করতে হবে।

একই মৌজার জমির দামও আলাদা হতে পারে

নতুন বিধিমালায় ক্লাস্টার বা গুচ্ছভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়েছে। এর ফলে একই মৌজার সব জমির জন্য একই মূল্য অনুসরণ করার বাধ্যবাধকতা থাকবে না।

উদাহরণ হিসেবে, একই মৌজার একটি জমি প্রধান সড়কের পাশে হতে পারে। অন্য একটি জমি সড়ক থেকে অনেক দূরে অবস্থিত হতে পারে। আবার কোনো জমি আবাসিক এলাকায়, অন্যটি কৃষিজমি হিসেবে ব্যবহৃত হতে পারে।

জমির অবস্থান, শ্রেণি ও সুযোগ-সুবিধার কারণে এসব জমির বাজারমূল্যে পার্থক্য থাকাই স্বাভাবিক। সংশোধিত বিধিমালা অনুযায়ী, এ ধরনের পার্থক্য বিবেচনায় নিয়ে একাধিক ক্লাস্টার তৈরি করে পৃথক মূল্য নির্ধারণ করা যাবে।

এর ফলে একই মৌজার মধ্যে জমির প্রকৃত বৈশিষ্ট্য অনুযায়ী বাজারমূল্য নির্ধারণের সুযোগ তৈরি হবে।

জমির বাজারমূল্যের তালিকা কার্যকর থাকবে তিন বছর

সংশোধিত বিধিমালায় বাজারমূল্যের তালিকার মেয়াদ দুই বছর থেকে বাড়িয়ে তিন বছর করা হয়েছে। অর্থাৎ, নির্ধারিত নতুন তালিকা পরবর্তী তিন বছর কার্যকর থাকবে।

তবে মেয়াদ শেষ হওয়ার বছরেই পরবর্তী তালিকা তৈরির কাজ শুরু করতে হবে। এ ক্ষেত্রে কয়েকটি সময়সীমা নির্ধারণ করা হয়েছে।

• বাজারমূল্যের মেয়াদ শেষ হওয়ার বছর ১ অক্টোবর থেকে ৩০ নভেম্বরের মধ্যে মূল্য নির্ধারণের কার্যক্রম সম্পন্ন করতে হবে।

• সংশ্লিষ্ট এলাকার প্রতিটি মৌজার শ্রেণিভিত্তিক বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

• প্রস্তুত করা তালিকার একটি কপি ১৫ ডিসেম্বরের মধ্যে মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কাছে পাঠাতে হবে।

• চূড়ান্ত মূল্যতালিকা সংশ্লিষ্ট দপ্তরে সংরক্ষণ ও জনসাধারণের জন্য প্রদর্শনের ব্যবস্থা করতে হবে।

এ ছাড়া তিন বছর মেয়াদ শেষ হওয়ার আগেই কোনো এলাকার বাজারমূল্য পুনর্নির্ধারণের প্রয়োজন দেখা দিলে সংশ্লিষ্ট কমিটি মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের পূর্বানুমোদন নিয়ে নতুন তালিকা প্রস্তুত করতে পারবে।

জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে যেসব বিষয় দেখা হবে

সংশোধিত বিধিমালায় জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে একাধিক তথ্য ও উপাত্ত বিবেচনার নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে। এর মধ্যে রয়েছে:

১. জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান।

২. জমিতে যাতায়াতের সুবিধা ও যোগাযোগব্যবস্থা।

৩. সংশ্লিষ্ট এলাকার অবকাঠামোগত সুযোগ-সুবিধা।

৪. সরকারি মালিকানাধীন সম্পত্তির নির্ধারিত বাজারমূল্য।

৫. সরকারি সংস্থা, প্রতিষ্ঠান ও উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের নির্ধারিত বাজারমূল্য।

৬. স্থানীয় বাজারদর ও গণশুনানির মাধ্যমে পাওয়া তথ্য।

৭. আগের নিবন্ধিত দলিলের মূল্য।

৮. সাম্প্রতিক সময়ে সংশ্লিষ্ট এলাকায় জমি কেনাবেচার তথ্য।

এসব তথ্য যাচাই ও বিশ্লেষণ করেই বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে। কোনো একটি তথ্যের ওপর এককভাবে নির্ভর করে জমির মূল্য নির্ধারণের সুযোগ রাখা হয়নি।

বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে কারা?

সংশোধিত বিধিমালায় বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে পৃথক কমিটির মাধ্যমে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণের ব্যবস্থা রাখা হয়েছে।

বিভাগীয় পর্যায়ের কমিটির সভাপতি থাকবেন বিভাগীয় কমিশনার। জেলা পর্যায়ের কমিটির সভাপতি হবেন জেলা প্রশাসক। আর উপজেলা পর্যায়ের কমিটির সভাপতির দায়িত্ব পালন করবেন উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা।

উপজেলা পর্যায়ের কমিটিতে কৃষি, ভূমি, প্রকৌশল, শিক্ষা, মৎস্য ও স্থানীয় সরকার বিভাগের প্রতিনিধিদের অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। এ কমিটির সদস্য-সচিব হিসেবে দায়িত্ব পালন করবেন উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার।

জেলা পর্যায়ের কমিটিতেও জেলা প্রশাসন, গণপূর্ত বিভাগ, স্থানীয় সরকার, ভূমি প্রশাসন ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসসহ সংশ্লিষ্ট দপ্তরের প্রতিনিধিরা থাকবেন।

এ ছাড়া সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ড এলাকার জন্য পৃথক কমিটির কাঠামো নির্ধারণ করা হয়েছে।

বাজারমূল্যের তালিকা কোথায় পাওয়া যাবে?

নতুন বিধিমালা অনুযায়ী, চূড়ান্তভাবে নির্ধারিত বাজারমূল্যের তালিকা সংশ্লিষ্ট সরকারি দপ্তরে সংরক্ষণ করতে হবে। জনসাধারণের অবগতির জন্য তালিকা প্রদর্শনের ব্যবস্থাও রাখতে হবে।

যেসব দপ্তরে বাজারমূল্যের তালিকার কপি পাওয়া যাবে, সেগুলোর মধ্যে রয়েছে:

• মহাপরিদর্শক, নিবন্ধনের কার্যালয়

• জেলা ও দায়রা জজের কার্যালয়

• জেলা প্রশাসকের কার্যালয়

• জেলা রেজিস্ট্রারের কার্যালয়

• সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়

• সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়

তাই জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট এলাকার কার্যকর বাজারমূল্যের তালিকা দেখে নেওয়া ক্রেতাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনার আগে ক্রেতাদের যা করা উচিত

নতুন নিয়মের আলোকে জমি কেনার আগে কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকা প্রয়োজন।

প্রথমত, জমির মৌজা, দাগ, খতিয়ান ও শ্রেণির তথ্য যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, জমির অবস্থান, রাস্তা ও যোগাযোগব্যবস্থা এবং আশপাশের সুযোগ-সুবিধা সম্পর্কে জানতে হবে।

এ ছাড়া সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে জমির কার্যকর বাজারমূল্য সম্পর্কে তথ্য সংগ্রহ করা উচিত। বায়না ও বিক্রয় দলিলে প্রকৃত লেনদেনের মূল্য সঠিকভাবে উল্লেখ করাও জরুরি।

দলিল নিবন্ধনের আগে সম্ভাব্য ফি, কর ও অন্যান্য সরকারি চার্জ সম্পর্কে সংশ্লিষ্ট দপ্তর বা অভিজ্ঞ পেশাজীবীর কাছ থেকে জেনে নেওয়া ভালো।

নতুন নিয়মে জমি নিবন্ধনে কী পরিবর্তন আসতে পারে?

সংশোধিত বিধিমালার মাধ্যমে জমির বাজারমূল্য নির্ধারণে স্থানীয় বাস্তবতা ও জমির বৈশিষ্ট্যকে বেশি গুরুত্ব দেওয়ার সুযোগ তৈরি হয়েছে। একই মৌজার সব জমির জন্য এক ধরনের মূল্য অনুসরণের সীমাবদ্ধতা কমতে পারে।

অন্যদিকে, বাজারমূল্যের তালিকা তিন বছর কার্যকর থাকায় ঘন ঘন নতুন তালিকা তৈরির প্রয়োজন কমবে। তবে নির্ধারিত সময়ের আগে বাজারমূল্য পরিবর্তনের প্রয়োজন হলে পুনর্নির্ধারণের ব্যবস্থাও রাখা হয়েছে।

নতুন নিয়ম কতটা কার্যকর হবে, তা নির্ভর করবে সংশ্লিষ্ট কমিটিগুলোর তথ্য সংগ্রহ, গণশুনানি, মূল্যায়ন এবং বাজারমূল্যের তালিকা প্রকাশের স্বচ্ছতার ওপর।

বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় ১১ নভেম্বর ২০২৬ তারিখে প্রকাশিত এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬ অনুযায়ী সংশোধিত বিধিমালা অবিলম্বে কার্যকর হয়েছে। ফলে জমির ক্রেতা-বিক্রেতা, দলিল লেখক, জমির মালিক ও নিবন্ধনসংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের নতুন বিধান সম্পর্কে জানা জরুরি।

তথ্যসূত্র: বাংলাদেশ গেজেট, অতিরিক্ত সংখ্যা, ১১ নভেম্বর ২০২৬; এস.আর.ও. নম্বর ৪০২-আইন/২০২৬।

সোহাগ/