নিজস্ব প্রতিবেদক: পরিবারের ওয়ারিশি জমি ভাগাভাগি করতে গিয়ে কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলে অনেকেই বিপাকে পড়েন। তিনি দেশে না এলে বণ্টননামা দলিল কীভাবে হবে, তাঁর স্বাক্ষর কে দেবেন, জমি রেজিস্ট্রি করা যাবে কি না কিংবা অন্য কাউকে দিয়ে সব কাজ সম্পন্ন করা সম্ভব কি না, এসব প্রশ্ন দেখা দেয়।

তবে পরিবারের কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলেই জমি বণ্টন বা নামজারির কাজ আটকে থাকে না। আইনসম্মতভাবে আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নি তৈরি করে বাংলাদেশে অবস্থানরত বিশ্বস্ত কাউকে প্রতিনিধি নিয়োগ করা যায়। সেই প্রতিনিধি নির্ধারিত ক্ষমতার আওতায় জমি বণ্টন, দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজনীয় কাজ করতে পারেন।

তবে জমি বণ্টন এবং নামজারি এক বিষয় নয়। সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করতে চাইলে এক ধরনের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়। আবার প্রত্যেকের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান তৈরি করতে চাইলে বণ্টননামা দলিল নিবন্ধনের প্রয়োজন হয়।

প্রথমে বুঝুন, যৌথ নামজারি নাকি আলাদা খতিয়ান করবেন

কোনো জমির মালিক মারা গেলে তাঁর সম্পত্তি প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টিত হয়। প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ নির্ভর করে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগত আইন ও উত্তরাধিকারীদের অবস্থানের ওপর।

এ ক্ষেত্রে জমির নামজারি করার দুটি বিষয় আলাদাভাবে বুঝতে হবে।

১. সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি

মৃত ব্যক্তির জমিতে সব ওয়ারিশের নাম এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা একসঙ্গে রেকর্ড করতে চাইলে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে জমি বাস্তবে আলাদা করে ভাগ করা বাধ্যতামূলক নয়। সাধারণত ওয়ারিশ সনদ ও প্রয়োজনীয় মালিকানার কাগজপত্র দিয়ে আবেদন করা যায়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১৭ ফেব্রুয়ারির ব্যাখ্যায় বলা হয়েছে, ওয়ারিশদের যৌথ নামজারির আবেদন শুধু বণ্টননামা দলিল না থাকার কারণে বাতিল করা উচিত নয়।

২. পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে

প্রত্যেক ওয়ারিশ যদি নির্দিষ্ট দাগ বা নির্দিষ্ট পরিমাণ জমি আলাদাভাবে নিজের নামে নিতে চান, তাহলে আপস বণ্টনের মাধ্যমে জমির সীমানা ও হিস্যা নির্ধারণ করতে হবে। এরপর বণ্টননামা দলিল তৈরি করে নিবন্ধন করতে হবে।

নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে পৃথক নামজারির আবেদন করা যায়। এ বিষয়ে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় বণ্টননামা নিবন্ধন ও সেই অনুযায়ী খতিয়ান সংশোধনের বিধান রয়েছে।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ কীভাবে জমি বণ্টনে অংশ নেবেন?

বিদেশে থাকা কোনো ওয়ারিশের জন্য সাধারণত দুটি উপায় রয়েছে।

প্রথম উপায়: দেশে এসে সরাসরি দলিলে স্বাক্ষর

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ দেশে আসতে পারলে অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে বসে জমির ভাগ নির্ধারণ করতে পারেন। সবার সম্মতিতে বণ্টননামা দলিল তৈরি করে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধনের ব্যবস্থা করা যায়।

দ্বিতীয় উপায়: পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে প্রতিনিধি নিয়োগ

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ দেশে আসতে না পারলে বাংলাদেশে অবস্থানরত বিশ্বস্ত কোনো ব্যক্তিকে আমমোক্তার বা প্রতিনিধি নিয়োগ করতে পারেন।

এ জন্য বিদেশে বসে আইন অনুযায়ী পাওয়ার অব অ্যাটর্নি তৈরি করতে হবে। এতে প্রতিনিধি কোন কোন কাজ করতে পারবেন, তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা প্রয়োজন।

যেমন বণ্টননামা দলিল তৈরি, সম্পাদন, স্বাক্ষর, রেজিস্ট্রেশন এবং প্রয়োজনীয় ভূমি অফিসে আবেদন করার ক্ষমতা দেওয়া যেতে পারে।

শুধু জমি দেখাশোনা বা পরিচালনার সাধারণ ক্ষমতা দেওয়া হলে বণ্টননামা দলিল সম্পাদনের জন্য তা যথেষ্ট নাও হতে পারে। তাই প্রয়োজন অনুযায়ী বিশেষ ক্ষমতাসম্পন্ন আমমোক্তারনামা তৈরি করা ভালো।

বিদেশ থেকে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি তৈরি করবেন যেভাবে

বাংলাদেশের বাইরে থাকা কোনো ওয়ারিশ জমি বণ্টনের জন্য প্রতিনিধি নিয়োগ করতে চাইলে সংশ্লিষ্ট দেশে অবস্থিত বাংলাদেশ দূতাবাস বা হাইকমিশনের মাধ্যমে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি সম্পাদন ও সত্যায়নের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে পারেন।

সাধারণভাবে প্রক্রিয়াটি কয়েকটি ধাপে সম্পন্ন হয়।

১. পাওয়ার অব অ্যাটর্নির খসড়া তৈরি: প্রথমে কোন জমির জন্য এবং কী কী কাজের ক্ষমতা দেওয়া হবে, তা নির্ধারণ করতে হবে। জমির বিবরণ ও প্রতিনিধির ক্ষমতা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করে দলিলের খসড়া তৈরি করতে হবে।

২. প্রয়োজনীয় পরিচয়পত্র প্রস্তুত: ক্ষমতাদাতা ও ক্ষমতাপ্রাপ্ত ব্যক্তির পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য, পাসপোর্ট বা জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি এবং প্রয়োজনীয় ছবি প্রস্তুত রাখতে হবে।

৩. বাংলাদেশ দূতাবাসে আবেদন: সংশ্লিষ্ট দেশের বাংলাদেশ দূতাবাস বা কনস্যুলার অফিসের নির্ধারিত নিয়ম অনুযায়ী আবেদন করতে হবে। অনেক মিশনে ক্ষমতাদাতাকে কর্মকর্তার সামনে সশরীরে উপস্থিত হয়ে স্বাক্ষর করতে হয়।

৪. দূতাবাসের সত্যায়ন: প্রয়োজনীয় যাচাইয়ের পর দূতাবাস বা হাইকমিশন দলিল সত্যায়ন করে।

৫. বাংলাদেশে মূল দলিল পাঠানো: সত্যায়িত মূল পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বাংলাদেশে নিযুক্ত প্রতিনিধির কাছে পাঠাতে হবে।

৬. পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের প্রমাণীকরণ: বাংলাদেশে ব্যবহারের আগে সংশ্লিষ্ট নিয়ম অনুযায়ী পররাষ্ট্র মন্ত্রণালয়ের প্রমাণীকরণ সম্পন্ন করতে হবে। এ ক্ষেত্রে দূতাবাসের নির্দেশনা ও প্রযোজ্য সময়সীমা অনুসরণ করা জরুরি।

৭. নিবন্ধনের আনুষ্ঠানিকতা: দলিলের ধরন ও ক্ষমতার পরিধি অনুযায়ী পাওয়ার অব অ্যাটর্নির নিবন্ধনসহ প্রয়োজনীয় আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করতে হবে।

মনে রাখতে হবে, দেশভেদে দূতাবাসের কাগজপত্র, উপস্থিতি, সত্যায়ন ও প্রক্রিয়ার কিছু পার্থক্য থাকতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট বাংলাদেশ মিশনের সর্বশেষ নির্দেশনা দেখে নেওয়া উচিত।

জমি বণ্টনের পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে কী কী তথ্য থাকবে?

বিদেশে থাকা ওয়ারিশের প্রতিনিধি যেন নির্ধারিত কাজগুলো আইনসম্মতভাবে করতে পারেন, সে জন্য দলিলে প্রয়োজনীয় ক্ষমতা পরিষ্কারভাবে উল্লেখ করতে হবে।

বিশেষ করে নিচের বিষয়গুলো রাখা প্রয়োজন:

• মৃত জমির মালিকের নাম ও ক্ষমতাদাতার সঙ্গে তাঁর সম্পর্ক।

• জমির জেলা, উপজেলা, মৌজা ও খতিয়ানের বিবরণ।

• জমির দাগ নম্বর ও মোট পরিমাণ।

• ক্ষমতাদাতা ওয়ারিশের উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্য অংশ।

• অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে আপস বণ্টনের ক্ষমতা।

• বণ্টননামা দলিল প্রস্তুত ও সম্পাদনের ক্ষমতা।

• সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের ক্ষমতা।

• প্রয়োজনীয় ভূমি অফিসে আবেদন ও কাগজপত্র জমা দেওয়ার ক্ষমতা।

• নামজারি ও পৃথক খতিয়ানসংক্রান্ত কাজে প্রতিনিধিত্বের ক্ষমতা।

বিশেষ সতর্কতা হলো, বণ্টনের জন্য দেওয়া ক্ষমতা এবং জমি বিক্রি বা হস্তান্তরের ক্ষমতা এক নয়। প্রতিনিধি যেন মালিকের অনুমতি ছাড়া জমি বিক্রি, দান বা অন্য কোনোভাবে হস্তান্তর করতে না পারেন, সে বিষয়টি বিবেচনায় রেখে ক্ষমতার পরিধি নির্ধারণ করা উচিত।

জমি বণ্টন ও রেজিস্ট্রেশনে যেসব কাগজপত্র লাগবে

ওয়ারিশি জমি বণ্টনের আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে রাখা ভালো। সাধারণত নিচের নথিগুলো প্রয়োজন হতে পারে:

১. মূল জমির মালিকের মৃত্যু সনদ।

২. ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশন থেকে সংগ্রহ করা ওয়ারিশ সনদ।

৩. মূল মালিকের নামে থাকা খতিয়ান বা পর্চা।

৪. জমির মূল দলিল ও প্রয়োজন অনুযায়ী আগের মালিকানার দলিল।

৫. সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৬. সব ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্র বা পাসপোর্টের কপি।

৭. বিদেশে থাকা ওয়ারিশের সত্যায়িত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।

৮. জমির দাগ, খতিয়ান ও পরিমাণের বিস্তারিত বিবরণ।

৯. প্রয়োজন অনুযায়ী অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র।

কোনো কোনো ক্ষেত্রে মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই বা জমির তথ্য নিশ্চিত করার জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কিংবা ভূমি অফিস অতিরিক্ত নথি চাইতে পারে।

বণ্টননামা দলিল রেজিস্ট্রি করবেন যেভাবে

সব ওয়ারিশের সম্মতিতে জমির ভাগ নির্ধারণ হওয়ার পর বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে। এতে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ, কে কোন দাগে কতটুকু জমি পাবেন এবং জমির সুনির্দিষ্ট তফসিল উল্লেখ করতে হবে।

এরপর সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধনের জন্য উপস্থাপন করতে হবে।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ নিজে উপস্থিত হতে না পারলে তাঁর পক্ষে আইন অনুযায়ী ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধি দলিল সম্পাদন ও নিবন্ধনের প্রক্রিয়ায় অংশ নিতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রার পাওয়ার অব অ্যাটর্নির বৈধতা, প্রতিনিধির ক্ষমতা এবং দলিল সম্পাদনের অধিকার যাচাই করতে পারেন। তাই দলিল তৈরির আগে এসব বিষয় নিশ্চিত করা জরুরি।

বণ্টননামা রেজিস্ট্রির পর পৃথক নামজারি কীভাবে করবেন?

বণ্টননামা দলিল নিবন্ধন সম্পন্ন হলে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজের বরাদ্দ করা জমির অংশ অনুযায়ী পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারেন।

এ জন্য অনলাইনে ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। আবেদনের সঙ্গে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র, যেমন নিবন্ধিত বণ্টননামা, ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, জমির তফসিল ও পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য জমা দিতে হয়।

আবেদন পাওয়ার পর সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয় প্রয়োজনীয় যাচাই-বাছাই করে সিদ্ধান্ত দেয়। আবেদন মঞ্জুর হলে প্রত্যেকের বরাদ্দ করা জমি অনুযায়ী পৃথক খতিয়ান প্রস্তুত হতে পারে।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে কি জমি ভাগ করা যাবে?

এটি ওয়ারিশি জমি বণ্টনের ক্ষেত্রে অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকেন বলে তাঁর উত্তরাধিকারী অংশ বাতিল হয়ে যায় না।

তাই বিদেশে থাকা ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে অন্যরা নিজেদের মধ্যে পুরো জমি ভাগ করে নিলে ভবিষ্যতে মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে।

জমি বণ্টনের সময় সব ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা নির্ধারণ এবং তাঁদের সম্মতি নিশ্চিত করা জরুরি। বিদেশে থাকা ওয়ারিশের অংশ অন্য কারও নামে লিখে দেওয়া বা তাঁর অনুমতি ছাড়া বণ্টন দেখানো থেকে বিরত থাকতে হবে।

কোনো ওয়ারিশের সঙ্গে যোগাযোগ করা না গেলে অথবা তিনি বণ্টনে সম্মতি না দিলে বিষয়টি পরিস্থিতি অনুযায়ী আইনগতভাবে সমাধান করতে হতে পারে। এ ক্ষেত্রে দেওয়ানি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

জমি বণ্টনের সময় যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

ওয়ারিশি জমি ভাগ করার সময় কিছু ভুল ভবিষ্যতে বড় ধরনের আইনি জটিলতা তৈরি করতে পারে। তাই কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকা প্রয়োজন।

• শুধু মৌখিক আলোচনার ভিত্তিতে জমি ভাগ করে থেমে যাবেন না।

• বিদেশে থাকা ওয়ারিশের জাল স্বাক্ষর বা অনুমতিপত্র তৈরি করবেন না।

• পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে প্রয়োজনীয় ক্ষমতা উল্লেখ না করে দলিল সম্পাদনে যাবেন না।

• জমির দাগ, খতিয়ান ও পরিমাণ যাচাই না করে বণ্টননামা তৈরি করবেন না।

• সব ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা নিশ্চিত না করে জমি ভাগ করবেন না।

• জমি নিয়ে মামলা বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা থাকলে তা উপেক্ষা করবেন না।

সবশেষে বলা যায়, কোনো ওয়ারিশ বিদেশে থাকলেও তাঁর উত্তরাধিকারী জমি বণ্টন ও রেজিস্ট্রেশনের কাজ করা সম্ভব। যৌথ নামজারি করতে চাইলে প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে আবেদন করা যায়। আর প্রত্যেকের অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে সম্মতিভিত্তিক বণ্টননামা তৈরি ও নিবন্ধনের প্রয়োজন হয়।

বিদেশে থাকা ওয়ারিশ দেশে আসতে না পারলে আইন অনুযায়ী পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে প্রতিনিধি নিয়োগ করতে পারেন। তবে দলিল তৈরির আগে ক্ষমতার পরিধি, দূতাবাসের সত্যায়ন এবং বাংলাদেশে প্রয়োজনীয় প্রমাণীকরণ ও নিবন্ধনের নিয়ম যাচাই করা জরুরি। এতে ভবিষ্যতে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ ও আইনি জটিলতার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।

সোহাগ/