নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রি করতে গিয়ে অনেকেই মালিকানা, ওয়ারিশের অংশ এবং জমির কাগজপত্র নিয়ে জটিলতায় পড়েন। বিশেষ করে বাবা-মা বা পরিবারের অন্য সদস্যের মৃত্যুর পর পাওয়া জমি বিক্রির ক্ষেত্রে শুধু ওয়ারিশ সনদ কিংবা খতিয়ান থাকলেই সব ধরনের আইনি জটিলতা এড়ানো যায় না। জমির মূল দলিল, আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকারীদের প্রকৃত অংশ, নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্যও যাচাই করা প্রয়োজন।

জমি বিক্রির পর ক্রেতা যেন মালিকানা নিয়ে কোনো সমস্যায় না পড়েন, সে জন্য বিক্রির আগেই কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র পরীক্ষা করা উচিত। চলুন জেনে নেওয়া যাক, ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রির আগে কোন কোন নথি যাচাই করবেন।

১. ওয়ারিশ সনদ ও মৃত্যুসনদ যাচাই করুন

উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিকানা পাওয়ার ক্ষেত্রে প্রথমেই প্রয়োজন মৃত ব্যক্তির মৃত্যুসনদ এবং বৈধ ওয়ারিশদের পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য।

সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশন থেকে ইস্যু করা ওয়ারিশ সনদে মৃত ব্যক্তির সব বৈধ উত্তরাধিকারীর নাম ঠিকভাবে উল্লেখ রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে।

বিশেষ করে পরিবারের কোনো সদস্য বাদ পড়েছেন কি না, কারও নামের বানান বা পরিচয়সংক্রান্ত তথ্যে ভুল রয়েছে কি না, সেদিকে নজর দেওয়া জরুরি। কারণ, ওয়ারিশের তালিকায় ভুল থাকলে পরবর্তী সময়ে জমির মালিকানা ও অংশ নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে।

শুধু ওয়ারিশ সনদ দেখেই প্রত্যেকের প্রাপ্য জমির পরিমাণ নির্ধারণ করা ঠিক নয়। সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের অংশ হিসাব করতে হবে।

২. মূল দলিল ও আগের মালিকানার দলিল পরীক্ষা করুন

যে ব্যক্তির কাছ থেকে উত্তরাধিকারীরা জমি পেয়েছেন, সেই ব্যক্তির জমির মালিকানা কীভাবে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল, তা যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

এ জন্য মৃত ব্যক্তির মূল দলিল এবং প্রয়োজনে আগের মালিকদের দলিল বা বায়া দলিল পরীক্ষা করতে হবে। জমিটি ক্রয়সূত্রে, দান, হেবা কিংবা অন্য কোনো বৈধ উপায়ে অর্জিত হয়েছিল কি না, সেটিও নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

দলিলে উল্লেখিত জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও চৌহদ্দির সঙ্গে বর্তমান রেকর্ডের মিল থাকতে হবে। শুধু একটি মূল দলিল হাতে থাকলেই মালিকানার পুরো ইতিহাস নিশ্চিত হয় না।

দলিলের তথ্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নেওয়া ভালো।

৩. সর্বশেষ খতিয়ান ও পর্চা যাচাই করুন

ওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রির আগে জমির সর্বশেষ জরিপ রেকর্ড বা খতিয়ান পরীক্ষা করা জরুরি।

এ ক্ষেত্রে প্রযোজ্য সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ জরিপের খতিয়ান দেখতে হবে। এসব রেকর্ডে মৃত মালিকের নাম, জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর এবং মালিকানার অংশের তথ্য যাচাই করতে হবে।

যদি পরবর্তী সময়ে জমির নামজারি হয়ে থাকে, তাহলে সেই নামজারি খতিয়ানও পরীক্ষা করতে হবে।

এখানে একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি, খতিয়ান মালিকানার গুরুত্বপূর্ণ রেকর্ড হলেও এটি নিজে মালিকানার দলিল নয়। তাই খতিয়ানের পাশাপাশি মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতাও যাচাই করতে হবে।

৪. নামজারি বা খারিজ খতিয়ান পরীক্ষা করুন

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পর বৈধ ওয়ারিশদের নামে নামজারি হয়েছে কি না, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

যদি একাধিক ওয়ারিশ থাকেন, তাহলে সবার প্রাপ্য অংশ বিবেচনায় নিয়ে যৌথ নামজারি করা হয়েছে কি না, সেটি দেখতে হবে। নামজারি খতিয়ানে কার নামে কতটুকু জমি রেকর্ড করা হয়েছে, তা ওয়ারিশদের প্রকৃত হিস্যার সঙ্গে মিলিয়ে নেওয়া জরুরি।

জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান তৈরি করা হয়ে থাকলে সেই ভাগের বৈধ ভিত্তি, বিশেষ করে নিবন্ধিত বণ্টননামা আছে কি না, তা পরীক্ষা করতে হবে।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি না থাকলেই উত্তরাধিকার সূত্রে অর্জিত মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। মালিকানার ভিত্তি হিসেবে উত্তরাধিকার ও মূল দলিলের তথ্যও গুরুত্বপূর্ণ।

৫. নিবন্ধিত বণ্টননামা আছে কি না দেখুন

একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে জমি ভাগ করা হলে বণ্টননামা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটি দলিল।

ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে আপসের ভিত্তিতে জমি ভাগ করে নিলে সেই বণ্টন নিবন্ধিত হয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। নিবন্ধিত বণ্টননামায় কার ভাগে কোন দাগের কতটুকু জমি পড়েছে, তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকা প্রয়োজন।

বিশেষ করে কোনো ওয়ারিশ যদি নির্দিষ্ট একটি অংশ নিজের বলে বিক্রি করতে চান, তাহলে সেই অংশের মালিকানা ও সীমানার বৈধ ভিত্তি যাচাই করা জরুরি।

তবে সব ধরনের ওয়ারিশি জমি বিক্রির ক্ষেত্রে বণ্টননামা বাধ্যতামূলক, এমন নয়। একজন সহ-মালিক নিজের আইনসম্মত অবিভক্ত অংশ হস্তান্তর করতে পারেন। কিন্তু বণ্টন না হওয়া জমিতে নির্দিষ্ট সীমানার একটি অংশকে একক মালিকানার জমি হিসেবে বিক্রি করার ক্ষেত্রে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

৬. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা যাচাই করুন

জমির সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করা হয়েছে কি না, তা পরীক্ষা করতে হবে।

এ জন্য হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা সংগ্রহ করে দেখতে হবে। দাখিলায় উল্লেখিত খতিয়ান, জমির পরিমাণ এবং মালিকের তথ্যের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের মিল থাকা প্রয়োজন।

একই সঙ্গে কোনো বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর রয়েছে কি না, সেটিও যাচাই করা উচিত।

তবে শুধু খাজনার দাখিলা থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না। দলিল, খতিয়ান ও নামজারির তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে এটি যাচাই করতে হবে।

৭. জমির দাগ নম্বর, মৌজা ম্যাপ ও বাস্তব সীমানা মিলিয়ে নিন

অনেক সময় কাগজপত্রে জমির পরিমাণ ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান ও সীমানা নিয়ে সমস্যা দেখা দেয়।

এ কারণে বিক্রির আগে মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করে জমির দাগ নম্বর শনাক্ত করতে হবে। দলিল ও খতিয়ানে উল্লেখিত জমির অবস্থান বাস্তবে একই কি না, তা সরেজমিনে যাচাই করা জরুরি।

পাশের জমির মালিকদের সঙ্গে সীমানা নিয়ে কোনো বিরোধ রয়েছে কি না, সেটিও খোঁজ নেওয়া উচিত।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ সার্ভেয়ার দিয়ে জমি পরিমাপ করিয়ে নেওয়া যেতে পারে।

৮. জমির বিরুদ্ধে মামলা, বন্ধক বা অন্য কোনো দাবি আছে কি না যাচাই করুন

জমি বিক্রির আগে সেটির বিরুদ্ধে কোনো মামলা, নিষেধাজ্ঞা বা মালিকানা নিয়ে বিরোধ রয়েছে কি না, তা খোঁজ নিতে হবে।

একই সঙ্গে জমিটি কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, অন্য কারও কাছে বিক্রির চুক্তি করা হয়েছে কি না, কিংবা সরকারি অধিগ্রহণের আওতায় পড়েছে কি না, সেটিও যাচাই করা প্রয়োজন।

এ ধরনের তথ্য সংশ্লিষ্ট আদালত, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস এবং ভূমি অফিসের রেকর্ড থেকে যাচাই করা যেতে পারে।

কোনো মামলা বা মালিকানা বিরোধ থাকলে কাগজপত্র পরীক্ষা না করে বিক্রির চুক্তিতে যাওয়া উচিত নয়।

৯. বিক্রেতার পরিচয় ও প্রাপ্য অংশ নিশ্চিত করুন

জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য, নাম, পিতার নাম এবং দলিল ও খতিয়ানে উল্লেখিত পরিচয়ের মধ্যে মিল থাকতে হবে।

বিশেষ করে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে বিক্রেতা মোট জমির কত অংশের মালিক, তা নির্ভুলভাবে হিসাব করতে হবে।

একজন ওয়ারিশ নিজের আইনগত অংশের বেশি জমি অন্যদের সম্মতি বা বৈধ ক্ষমতা ছাড়া বিক্রি করতে পারেন না। একাধিক ওয়ারিশের জমি একসঙ্গে বিক্রি করা হলে প্রত্যেকের মালিকানা ও দলিল সম্পাদনের বৈধতা নিশ্চিত করতে হবে।

জমি বিক্রির আগে কোন কাগজগুলো হাতে রাখবেন?

এটি অনেকের গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন। বাংলাদেশের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারা অনুযায়ী, কোনো স্থাবর সম্পত্তির সহ-মালিক আইনগতভাবে নিজের অংশ বা স্বার্থ হস্তান্তর করতে পারেন। তবে ক্রেতা বিক্রেতার সেই অংশের অধিকারই পান, অন্য ওয়ারিশদের অংশ নয়।অর্থাৎ, বণ্টন না হলেও একজন ওয়ারিশ নিজের আইনসম্মত অবিভক্ত অংশ বিক্রি করতে পারেন। কিন্তু তিনি এককভাবে পুরো জমি বা অন্য ওয়ারিশদের অংশ বিক্রি করতে পারেন না।এ ছাড়া অবিভক্ত পরিবারের বসতবাড়ির ক্ষেত্রে বাইরের ব্যক্তির কাছে অংশ হস্তান্তরের বিষয়ে আইনে বিশেষ বিধান রয়েছে।

তাই এ ধরনের জমি বিক্রির আগে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।জমি বিক্রির আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সতর্কতাওয়ারিশ সূত্রে পাওয়া জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় ঝুঁকি হলো প্রকৃত উত্তরাধিকারী বাদ পড়া, ভুল হিস্যা নির্ধারণ এবং জমির মালিকানার ধারাবাহিকতায় অসংগতি থাকা।তাই বিক্রির আগে সব কাগজের তথ্য সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নেওয়া উচিত।

জমির মালিকানা বা উত্তরাধিকারীদের অংশ নিয়ে কোনো সন্দেহ থাকলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিলপত্র পরীক্ষা করানো ভালো।মনে রাখতে হবে, জমি বিক্রির আগে কাগজপত্র যাচাইয়ে সামান্য অবহেলাও পরবর্তী সময়ে বড় ধরনের আইনি বিরোধ ও আর্থিক ক্ষতির কারণ হতে পারে।

সোহাগ/