নিজস্ব প্রতিবেদক: উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নিয়ে পারিবারিক বিরোধ বাংলাদেশে নতুন নয়। অনেক সময় একাধিক ওয়ারিশের নামে জমি থাকলেও তাঁদের কাউকে না জানিয়ে একজন ওয়ারিশ পুরো জমি বিক্রি করে দেন। আবার কেউ নিজের অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রির চেষ্টা করেন। এতে ক্রেতা ও অন্য ওয়ারিশদের মধ্যে তৈরি হতে পারে মালিকানা, দখল ও জমির বণ্টনসংক্রান্ত জটিলতা।

তবে আইন অনুযায়ী, সব ওয়ারিশের সম্মতি ছাড়া কোনো জমিই বিক্রি করা যাবে না, বিষয়টি এমন নয়। একজন ওয়ারিশ সাধারণত নিজের বৈধ উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া অংশ বিক্রি করতে পারেন। কিন্তু অন্য ওয়ারিশদের অংশ তাঁদের সম্মতি বা বৈধ ক্ষমতা ছাড়া বিক্রি করার অধিকার তাঁর নেই।

বাংলাদেশের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২ অনুযায়ী, এ ধরনের জমি বিক্রির ক্ষেত্রে কী কী আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে, তা জানা জরুরি।

নিজের অংশ বিক্রি করতে অন্য ওয়ারিশদের সম্মতি কি প্রয়োজন?

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারা অনুযায়ী, কোনো স্থাবর সম্পত্তির একাধিক সহ-মালিকের একজন আইনগতভাবে নিজের অংশ বা স্বার্থ অন্যের কাছে হস্তান্তর করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে ক্রেতা বিক্রেতার হস্তান্তর করা অংশের অধিকার অর্জন করেন।

অর্থাৎ, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে একজন ওয়ারিশের নির্দিষ্ট অংশ আইন অনুযায়ী প্রতিষ্ঠিত থাকলে তিনি সাধারণত অন্য ওয়ারিশদের সম্মতি ছাড়াই নিজের অংশ বিক্রি করতে পারেন।

তবে তিনি নিজের অংশের বাইরে অন্য ওয়ারিশদের মালিকানাধীন জমি বিক্রি করতে পারেন না। অন্যদের অংশসহ পুরো জমি বিক্রি করতে হলে সংশ্লিষ্ট সব মালিকের সম্মতি অথবা বৈধ প্রতিনিধিত্বের ক্ষমতা থাকতে হবে।

অন্য ওয়ারিশদের অংশ বিক্রি করলে দলিল নিয়ে বিরোধ হতে পারে

ধরা যাক, কোনো ব্যক্তি বাবার রেখে যাওয়া ৩০ শতাংশ জমির একজন ওয়ারিশ। উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী তাঁর প্রাপ্য অংশ ১০ শতাংশ হলেও তিনি অন্য ওয়ারিশদের না জানিয়ে পুরো ৩০ শতাংশ জমি বিক্রি করে দিলেন।

এ ক্ষেত্রে ক্রেতা শুধু দলিলের মাধ্যমে বাকি ওয়ারিশদের মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে অর্জন করতে পারবেন না। বিক্রেতা যতটুকু বৈধ মালিকানা বা হস্তান্তরের ক্ষমতা রাখেন, সাধারণভাবে ততটুকুই হস্তান্তর করতে পারেন।

অন্য ওয়ারিশরা তাঁদের অংশের অধিকার রক্ষায় আদালতের আশ্রয় নিতে পারেন। পরিস্থিতি অনুযায়ী দলিলের কার্যকারিতা চ্যালেঞ্জ করা, স্বত্ব ঘোষণা বা বণ্টনের মামলা করার প্রয়োজন হতে পারে।

জমি বণ্টন না হলে নির্দিষ্ট অংশ বিক্রি নিয়ে জটিলতা

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি অনেক সময় সব ওয়ারিশের মধ্যে আনুষ্ঠানিকভাবে ভাগ করা থাকে না। এ অবস্থায় প্রত্যেক ওয়ারিশের মালিকানা থাকে পুরো জমির ওপর তাঁর অবিভক্ত অংশ অনুযায়ী।

এমন জমিতে একজন ওয়ারিশ নিজের অংশ বিক্রি করলেও ক্রেতা সাধারণত জমির নির্দিষ্ট কোনো দাগ বা সীমানা-নির্ধারিত জায়গার একক মালিক হয়ে যান না। তিনি বিক্রেতার অবিভক্ত অংশের অধিকার পান।

পরে জমি ভাগ করতে হলে অন্য ওয়ারিশদের সঙ্গে সমঝোতার মাধ্যমে নিবন্ধিত বণ্টননামা করা যেতে পারে। সমঝোতা না হলে আদালতে বণ্টন মামলা করতে হতে পারে। ফলে জমি কেনার পরও ক্রেতাকে দীর্ঘদিন মালিকানা ও দখলসংক্রান্ত জটিলতায় পড়তে হতে পারে।

ক্রেতার বিরুদ্ধে অগ্রক্রয় বা প্রি-এম্পশন মামলা হতে পারে

ওয়ারিশদের জমির অংশ বাইরের কোনো ব্যক্তির কাছে বিক্রি হলে নির্দিষ্ট শর্তে অন্য ওয়ারিশদের অগ্রক্রয়ের অধিকার তৈরি হতে পারে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা অনুযায়ী, কোনো রায়তের জমির অংশ বা হিস্যা এমন ব্যক্তির কাছে বিক্রি হলে, যিনি ওই হোল্ডিংয়ের সহ-শরিক নন, উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-শরিক কোনো ব্যক্তি নির্ধারিত শর্তে অগ্রক্রয়ের আবেদন করতে পারেন।

আইনের বিধান অনুযায়ী, সাধারণভাবে বিক্রির নোটিশ পাওয়ার দুই মাসের মধ্যে অথবা নোটিশ না পেলে বিক্রির খবর জানার দুই মাসের মধ্যে আদালতে আবেদন করতে হয়। তবে দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে তিন বছর পার হলে এ ধারায় আবেদন করা যায় না।

এ ধরনের আবেদনের ক্ষেত্রে ক্রয়মূল্যের পাশাপাশি আইনে নির্ধারিত ক্ষতিপূরণ ও সুদ আদালতে জমা দেওয়ার বিধান রয়েছে। তবে ৯৬ ধারার এই বিধান বসতভিটার জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। সব ধরনের উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে একইভাবে এই অধিকার কার্যকর হবে, এমনটিও নয়। জমির শ্রেণি, মালিকানার ধরন ও অন্যান্য আইনি শর্ত বিবেচনা করতে হয়।

অবিভক্ত পারিবারিক বসতবাড়ি বিক্রি করলে কী হবে?

পারিবারিক বসতবাড়ির ক্ষেত্রে আইন আরও একটি বিশেষ বিষয় নির্ধারণ করেছে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারার দ্বিতীয় অংশ অনুযায়ী, অবিভক্ত পরিবারের বসতবাড়ির কোনো অংশ পরিবারের বাইরের ব্যক্তির কাছে হস্তান্তর করা হলে ওই ক্রেতা শুধু সেই অংশ কেনার কারণে বাড়িতে যৌথ দখল বা সাধারণ ভোগদখলের অধিকার পান না।

অর্থাৎ, পরিবারের বাইরের কেউ বসতবাড়ির একজন ওয়ারিশের অংশ কিনলেও তিনি সরাসরি বাড়িতে প্রবেশ করে অন্য সদস্যদের সঙ্গে যৌথভাবে বসবাস বা দখল দাবি করতে পারবেন না। এ ধরনের বিষয়ে আদালতের মাধ্যমে বণ্টন বা অন্যান্য আইনি প্রতিকার প্রয়োজন হতে পারে।

নামজারি বা খতিয়ান থাকলেই কি জমি বিক্রির পূর্ণ অধিকার পাওয়া যায়?

জমি বিক্রির আগে নামজারি, খতিয়ান ও দলিলের তথ্য যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। তবে শুধু নামজারি বা খতিয়ানে নাম থাকলেই অন্য ওয়ারিশদের অংশ বিক্রির অধিকার তৈরি হয় না।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে সব ওয়ারিশের নাম ও তাঁদের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করা যায়। এ ক্ষেত্রে বণ্টননামা ছাড়াও যৌথ নামজারির আবেদন করা সম্ভব। তবে আলাদা আলাদা খতিয়ান ও জমির পৃথক অংশ নির্ধারণ করে নামজারি করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামার প্রয়োজন হতে পারে।

তাই জমি বিক্রির আগে মূল দলিল, ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য এবং জমির প্রকৃত বণ্টন যাচাই করা প্রয়োজন।

জমি কেনার আগে যেসব বিষয় যাচাই করবেন

ওয়ারিশদের জমি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতারও কিছু বিষয়ে সতর্ক থাকা জরুরি।

১. মৃত ব্যক্তির প্রকৃত ওয়ারিশ কারা, তা ওয়ারিশ সনদের মাধ্যমে যাচাই করুন।

২. প্রত্যেক ওয়ারিশের আইন অনুযায়ী প্রাপ্য অংশ কত, তা নির্ধারণ করুন। ধর্ম ও প্রযোজ্য ব্যক্তিগত উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী হিসাব ভিন্ন হতে পারে।

৩. বিক্রেতা প্রকৃতপক্ষে কতটুকু জমির মালিক, তা মূল দলিল ও সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

৪. জমি আগে বণ্টন হয়েছে কি না এবং নিবন্ধিত বণ্টননামা আছে কি না, তা যাচাই করুন।

৫. জমির দখল, সীমানা, চলমান মামলা এবং কোনো বন্ধক বা দায় আছে কি না, খোঁজ নিন।

৬. অবিভক্ত জমির অংশ কিনলে ভবিষ্যতে বণ্টন ও দখল নিয়ে জটিলতা হতে পারে কি না, তা আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করুন।

জমি বিক্রির আগে আইনি পরামর্শ নেওয়া জরুরি

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা ও প্রাপ্য অংশ নিশ্চিত করা। একজন ওয়ারিশ নিজের বৈধ অংশ বিক্রি করতে পারেন, কিন্তু অন্য ওয়ারিশদের অংশ তাঁদের সম্মতি বা বৈধ ক্ষমতা ছাড়া বিক্রি করলে সেই অংশের মালিকানা ক্রেতার কাছে কার্যকরভাবে হস্তান্তরিত হয় না।

এ ধরনের লেনদেনে ক্রেতা-বিক্রেতা উভয় পক্ষই মামলা, জমির দখল নিয়ে বিরোধ এবং দীর্ঘদিনের আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন। তাই দলিল সম্পাদনের আগে জমির কাগজপত্র যাচাই এবং অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াই নিরাপদ।

সোহাগ/