নিজস্ব প্রতিবেদক: সাধারণভাবে, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে একজন ওয়ারিশের যে বৈধ অংশ রয়েছে, তিনি আইন অনুযায়ী সেই অংশ হস্তান্তর করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে অন্য ওয়ারিশদের সম্মতি সব পরিস্থিতিতে বাধ্যতামূলক নয়। তবে তিনি নিজের মালিকানার অংশের বেশি জমি বিক্রি করতে পারবেন না।

ধরা যাক, কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমির মালিক হয়েছেন তিনজন ওয়ারিশ। তাঁদের মধ্যে একজন নিজের প্রাপ্য অংশ বিক্রি করতে চাইলে তিনি নিজের অংশই বিক্রি করতে পারবেন। অন্য দুই ওয়ারিশের অংশ বিক্রি করার অধিকার তাঁর নেই।

এখানে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমি যদি এখনো আনুষ্ঠানিকভাবে বণ্টন না হয়ে থাকে, তাহলে বিক্রেতা সাধারণত জমির নির্দিষ্ট সীমানা চিহ্নিত কোনো অংশের একক মালিকানা দাবি করতে পারেন না। তিনি নিজের অবিভক্ত স্বার্থ বা অংশ হস্তান্তর করতে পারেন। ক্রেতাও সেই অংশের ভিত্তিতে সহ-মালিকের অধিকার পাবেন।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারায় সহ-মালিকের নিজের অংশ হস্তান্তরের অধিকার এবং ক্রেতার অধিকার সম্পর্কে বিধান রয়েছে।

পুরো ওয়ারিশি জমি বিক্রি করতে হলে কী করতে হবে?

একজন ওয়ারিশ একা পুরো জমি বিক্রি করতে পারেন না, যদি না পুরো জমির মালিকানা আইনগতভাবে তাঁর হয়ে থাকে বা অন্য মালিকদের কাছ থেকে বৈধভাবে বিক্রির ক্ষমতা পান।

পুরো জমি বিক্রি করতে হলে অন্য ওয়ারিশদের নিজ নিজ অংশও বিক্রির দলিলে অন্তর্ভুক্ত হতে হবে। প্রত্যেক মালিক নিজে দলিলে স্বাক্ষর করতে পারেন অথবা আইনসম্মতভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধির মাধ্যমে অংশ বিক্রি করতে পারেন।

অর্থাৎ, একজন ওয়ারিশ নিজের অংশ বিক্রি করতে পারবেন, কিন্তু অন্যদের মালিকানার অংশ তাঁদের সম্মতি ও বৈধ ক্ষমতা ছাড়া বিক্রি করতে পারবেন না।

জমি বণ্টন না হলে ক্রেতা কী অধিকার পাবেন?

ওয়ারিশি জমি বণ্টন না করে কোনো একজন তাঁর অবিভক্ত অংশ বিক্রি করলে ক্রেতা বিক্রেতার অংশের ভিত্তিতে সহ-মালিকের অধিকার অর্জন করতে পারেন। আইন অনুযায়ী তিনি প্রযোজ্য ক্ষেত্রে যৌথ ভোগদখল এবং বণ্টন চাওয়ার অধিকারও পেতে পারেন।

তবে অবিভক্ত পরিবারের বসতবাড়ির ক্ষেত্রে বিশেষ বিধান রয়েছে। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারা অনুযায়ী, অবিভক্ত পরিবারের বসতবাড়ির অংশ বাইরের কোনো ব্যক্তি কিনলে শুধু সেই অংশ কেনার কারণে তিনি পরিবারের সদস্যদের সঙ্গে বাড়িতে যৌথ দখল বা সাধারণ ভোগদখলের অধিকার পান না।

এ কারণে বসতবাড়ির অংশ বিক্রির আগে জমির প্রকৃতি ও পরিবারের বণ্টনসংক্রান্ত অবস্থা যাচাই করা জরুরি।

অন্য ওয়ারিশদের কি আগে জমি কেনার অধিকার আছে?

এটি ওয়ারিশি জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্নগুলোর একটি। নির্দিষ্ট আইনি শর্ত পূরণ হলে অন্য সহ-অংশীদারদের অগ্রক্রয় বা প্রি-এম্পশনের অধিকার থাকতে পারে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারায় বলা হয়েছে, কোনো রায়তের জমির অংশ বা শেয়ার এমন ব্যক্তির কাছে বিক্রি হলে, যিনি ওই জমির সহ-অংশীদার নন, উত্তরাধিকারসূত্রে সহ-অংশীদার নির্দিষ্ট শর্তে আদালতে অগ্রক্রয়ের আবেদন করতে পারেন।

তবে এই অধিকার সব জমি বা সব বিক্রির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। ৯৬ ধারায় বসতবাড়ির জমিকে এই বিধানের বাইরে রাখা হয়েছে। একই ধারায় মুসলিম আইনে থাকা অগ্রক্রয়ের অধিকারও অক্ষুণ্ণ রাখা হয়েছে।

এই ধারায় আবেদন করার সময়সীমা সাধারণত ৯০ ধারার নোটিশ পাওয়ার তারিখ থেকে দুই মাস। নোটিশ না পেলে বিক্রির বিষয়টি জানার তারিখ থেকে দুই মাসের মধ্যে আবেদন করতে হয়। তবে দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে তিন বছর পার হলে এই ধারায় আবেদন করা যায় না।

আবেদনের সময় আইনে নির্ধারিত বিক্রয়মূল্য, তার ২৫ শতাংশ ক্ষতিপূরণ এবং দলিল সম্পাদনের তারিখ থেকে আবেদন পর্যন্ত সময়ের জন্য ৮ শতাংশ সরল বার্ষিক সুদের অর্থ আদালতে জমা দেওয়ার বিধান রয়েছে।

তাই কোনো ওয়ারিশ বাইরের ব্যক্তির কাছে জমি বিক্রি করলে অন্যদের অগ্রক্রয়ের অধিকার আছে কি না, তা জমির ধরন ও প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইনসহ সব তথ্য যাচাই করে বুঝতে হবে।

ওয়ারিশি জমি বিক্রির আগে কোন কাগজপত্র যাচাই করবেন?

পরিবারের একজন ওয়ারিশ জমি বিক্রি করতে চাইলে অন্যদেরও জমির মালিকানা ও কাগজপত্র সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা রাখা প্রয়োজন। এ ক্ষেত্রে কয়েকটি বিষয় যাচাই করা ভালো।

১. ওয়ারিশ সনদ: মৃত ব্যক্তির বৈধ ওয়ারিশ কারা, তা নিশ্চিত করতে হবে। শুধু ওয়ারিশ সনদ থাকলেই জমির চূড়ান্ত মালিকানা বা প্রত্যেকের অংশের পরিমাণ নির্ধারিত হয়ে যায় না।

২. মূল দলিল ও আগের মালিকানার কাগজ: জমিটি মৃত ব্যক্তির নামে কীভাবে এসেছিল, তিনি কতটুকু জমির মালিক ছিলেন এবং তাঁর মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, তা দেখতে হবে।

৩. সর্বশেষ খতিয়ান: জমির সর্বশেষ রেকর্ডে মৃত মালিক বা তাঁর পূর্বসূরির নাম রয়েছে কি না, তা যাচাই করতে হবে।

৪. নামজারি ও খাজনার দাখিলা: নামজারি, খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা দেখে জমির রেকর্ড ও কর পরিশোধের অবস্থা সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যায়। তবে শুধু নামজারি বা খাজনার দাখিলা মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

৫. জমির দখল ও বণ্টনের তথ্য: জমি আগে ভাগ করা হয়েছে কি না, কে কোন অংশ ভোগদখল করছেন এবং কোনো মামলা বা বিরোধ রয়েছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি।

ওয়ারিশি জমির আলাদা নামজারি করতে কি বণ্টননামা প্রয়োজন?

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে যৌথ নামজারি ও আলাদা নামজারির মধ্যে পার্থক্য রয়েছে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারীদের নিজেদের মধ্যে আপসে সম্পত্তি ভাগ করার পর সব সংশ্লিষ্ট পক্ষের স্বাক্ষরযুক্ত বণ্টননামা তৈরি ও নিবন্ধনের কথা বলা হয়েছে। সেই নিবন্ধিত বণ্টননামা অনুযায়ী খতিয়ান সংশোধন করা হয়।

অন্যদিকে, সব ওয়ারিশের নাম ও তাঁদের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করার ক্ষেত্রে আলাদা বণ্টননামা না থাকলেও আবেদন করা যায়। কিন্তু প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে আইন অনুযায়ী বণ্টন সম্পন্ন করা গুরুত্বপূর্ণ।

তাই জমি বিক্রির আগে যৌথ মালিকানা নাকি আলাদা মালিকানা, কোন অবস্থায় জমিটি রয়েছে, তা বুঝে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র তৈরি করা উচিত।

একজন ওয়ারিশ জমি বিক্রি করতে চাইলে অন্যদের করণীয়

পরিবারের কোনো সদস্য জমি বিক্রির সিদ্ধান্ত নিলে অন্য ওয়ারিশদের প্রথমে নিজেদের প্রাপ্য অংশের হিসাব নিশ্চিত করা উচিত। এরপর জমির দলিল, খতিয়ান, নামজারি, দখল এবং বণ্টনসংক্রান্ত কাগজপত্র যাচাই করতে হবে।

কেউ নিজের অংশের বেশি জমি বিক্রির চেষ্টা করলে বা অন্যদের মালিকানার অংশ দলিলে অন্তর্ভুক্ত করলে বিষয়টি আইনগতভাবে যাচাই করা প্রয়োজন। আবার বাইরের কারও কাছে জমি বিক্রি হলে অগ্রক্রয়ের অধিকার প্রযোজ্য কি না, তা দ্রুত জেনে নেওয়া জরুরি। কারণ এ ধরনের আবেদনের ক্ষেত্রে আইনে নির্দিষ্ট সময়সীমা রয়েছে।

প্রয়োজনে জমির কাগজপত্র নিয়ে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিতে হবে। শুধু মৌখিক আলোচনা বা পারিবারিক সমঝোতার ওপর নির্ভর করে জমি বিক্রির সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়।

ওয়ারিশি জমিতে একজন ব্যক্তি নিজের বৈধ অংশ বিক্রি করতে পারেন, তবে অন্য ওয়ারিশদের অংশ তাঁদের সম্মতি বা বৈধ ক্ষমতা ছাড়া বিক্রি করতে পারেন না। জমি অবিভক্ত থাকলে ক্রেতা সাধারণত বিক্রেতার অংশের সহ-মালিক হন। আবার নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে অন্য ওয়ারিশদের অগ্রক্রয়ের অধিকারও থাকতে পারে।

তাই পরিবারের একজন ওয়ারিশ জমি বিক্রি করতে চাইলে অন্যদের উচিত নিজেদের মালিকানার অংশ, জমির বণ্টন, দলিল ও খতিয়ানের তথ্য যাচাই করা। এতে জমি বিক্রি নিয়ে ভুল বোঝাবুঝি, পারিবারিক বিরোধ এবং ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা অনেকটাই এড়ানো সম্ভব।

সোহাগ/