নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার সময় একাধিক দাগ থেকে নির্দিষ্ট পরিমাণ জমি কিনেছেন, কিন্তু বাস্তবে সব জমি এক জায়গায় একত্র করে ভোগদখল করছেন? এমন পরিস্থিতিতে ভবিষ্যতে মালিকানা ও জমির সীমানা নিয়ে আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে। বিশেষ করে জমিটি শরিকানা বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তি হলে ঝুঁকি আরও বাড়তে পারে।

ভূমি কেনাবেচায় দলিল, খতিয়ান, নামজারি এবং বাস্তব দখলের মধ্যে সামঞ্জস্য থাকা জরুরি। কারণ, একাধিক দাগ থেকে জমি কেনার পর নিজের সুবিধামতো এক দাগে পুরো জমি ভোগদখল করলেই সংশ্লিষ্ট দাগগুলোর মালিকানার হিসাব স্বয়ংক্রিয়ভাবে পরিবর্তিত হয়ে যায় না।

বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের আইনজীবী ও আইনগবেষক সিরাজ প্রামাণিকের পরামর্শ অনুযায়ী, একাধিক দাগ থেকে জমি কেনার ক্ষেত্রে প্রতিটি দাগে ক্রেতার অর্জিত জমির পরিমাণ ও মালিকানার হিসাব সঠিকভাবে দলিল এবং ভূমি রেকর্ডে প্রতিফলিত হওয়া প্রয়োজন।

একাধিক দাগ থেকে জমি কিনলে নামজারি কীভাবে করবেন?

ধরা যাক, একজন ব্যক্তি একটি দাগ থেকে ৫ শতাংশ, দ্বিতীয় দাগ থেকে ৩ শতাংশ এবং তৃতীয় দাগ থেকে ২ শতাংশ জমি কিনেছেন। অর্থাৎ, তিনি মোট ১০ শতাংশ জমির মালিকানা অর্জন করেছেন।

এ ক্ষেত্রে নামজারির সময় প্রতিটি দাগে কেনা জমির পরিমাণ ও সংশ্লিষ্ট মালিকানার তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করা জরুরি। নামজারি খতিয়ানে কোন দাগ থেকে কতটুকু জমি পাওয়া গেছে, তা স্পষ্ট থাকা প্রয়োজন।

বাস্তবে সুবিধার জন্য ১০ শতাংশ জমি এক জায়গায় ভোগদখল করলেও শুধু সেই দখলের কারণে অন্য দাগের জমির মালিকানা এক দাগে স্থানান্তরিত হয়েছে বলে ধরে নেওয়া যাবে না। এ জন্য প্রয়োজনীয় আইনগত প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।

বিক্রেতার হিস্যার বেশি জমি কিনলে কী সমস্যা হতে পারে?

শরিকানা সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা ও হিস্যা যাচাই করা।

কোনো ব্যক্তি উত্তরাধিকারসূত্রে বা অন্য কোনোভাবে একটি জমির অংশীদার হলে তিনি নিজের বৈধ মালিকানার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করতে পারেন না। কিন্তু দলিলে বিক্রেতার প্রাপ্য অংশের চেয়ে বেশি জমি উল্লেখ থাকলে ভবিষ্যতে বিরোধ দেখা দিতে পারে।

এমন পরিস্থিতিতে অন্য শরিক বা বঞ্চিত ওয়ারিশ আদালতের আশ্রয় নিতে পারেন। তখন বিক্রেতার মালিকানা, জমির প্রকৃত হিস্যা, দলিলের বৈধতা এবং দখলের বিষয়গুলো যাচাই করা হতে পারে। ফলে ক্রেতাকেও আইনি জটিলতার মুখে পড়তে হতে পারে।

এক দাগে জমি একত্রে ভোগদখলে রাখতে আইনি উপায়

একাধিক দাগ থেকে জমি কেনার পর বাস্তবে এক জায়গায় জমি ভোগদখল করতে চাইলে সংশ্লিষ্ট শরিকদের সম্মতি ও আইনগত প্রক্রিয়া অনুসরণ করা জরুরি।

১. বিনিময় বা এওয়াজ বদল দলিল: শরিকদের মধ্যে জমি বিনিময়ের বিষয়ে সমঝোতা হলে আইন অনুযায়ী বিনিময় দলিল সম্পাদন ও নিবন্ধন করা যেতে পারে। এতে এক পক্ষের জমির বিনিময়ে অন্য পক্ষের জমি হস্তান্তরের বিষয়টি দলিলে স্পষ্ট করা যায়।

২. আপস-বণ্টননামা দলিল: উত্তরাধিকারী বা শরিকেরা পারস্পরিক সম্মতিতে জমি ভাগ করতে চাইলে আপস-বণ্টননামা দলিল করা যেতে পারে। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে দলিলটি নিবন্ধন করে প্রত্যেকের বরাদ্দ করা জমির অবস্থান, পরিমাণ ও সীমানা নির্দিষ্ট করা উচিত।

৩. দলিল ও রেকর্ড সংশোধন: বিনিময় বা বণ্টনের পর সংশ্লিষ্ট জমির রেকর্ডে প্রয়োজনীয় পরিবর্তনের জন্য নামজারির আবেদন করতে হবে। এতে দলিল ও সরকারি ভূমি রেকর্ডের মধ্যে সামঞ্জস্য রাখা সহজ হয়।

তবে জমির প্রকৃতি, মালিকানার ধরন এবং সংশ্লিষ্ট শরিকদের সম্মতির ওপর নির্ভর করে কোন পদ্ধতি প্রযোজ্য হবে, তা নির্ধারণ করতে হবে।

জমি কেনার আগে যে ৫টি বিষয় যাচাই করবেন

শরিকানা বা ওয়ারিশি সম্পত্তি কেনার আগে কয়েকটি বিষয়ে বিশেষ সতর্ক থাকা প্রয়োজন।

১. মূল দলিল ও আগের দলিল: বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তা যাচাই করুন।

২. খতিয়ান ও দাগ নম্বর: সংশ্লিষ্ট জমির সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস খতিয়ান এবং মৌজা নকশার সঙ্গে দলিলের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

৩. ওয়ারিশ ও শরিকদের হিস্যা: উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে সব বৈধ ওয়ারিশ এবং তাঁদের প্রাপ্য অংশ সম্পর্কে নিশ্চিত হন।

৪. বাস্তব দখল: বিক্রেতা যে জমি বিক্রি করছেন, সেটির অবস্থান, সীমানা ও দখল সরেজমিনে যাচাই করুন।

৫. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর: আগের নামজারি, খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য পরীক্ষা করুন। তবে শুধু নামজারি বা কর পরিশোধের রসিদকে চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ হিসেবে বিবেচনা করবেন না।

জমি নিয়ে বিরোধ এড়াতে কী মনে রাখবেন?

আইনজীবী সিরাজ প্রামাণিকের পরামর্শ অনুযায়ী, শরিকানা সম্পত্তি কেনার আগে বিক্রেতার প্রকৃত হিস্যা এবং জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। শুধু ওয়ারিশ সনদ বা নামজারির কাগজ দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

একাধিক দাগ থেকে জমি কিনে এক জায়গায় ভোগদখল করতে চাইলে সংশ্লিষ্ট শরিকদের সম্মতি, বৈধ বিনিময় বা বণ্টন দলিল এবং পরবর্তী ভূমি রেকর্ডের বিষয়গুলো নিশ্চিত করতে হবে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির দলিল, দাগভিত্তিক মালিকানা এবং বাস্তব দখলের মধ্যে যেন অসামঞ্জস্য না থাকে। জমি কেনার আগে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে কাগজপত্র যাচাই করলে ভবিষ্যতের মামলা-মোকদ্দমা ও আর্থিক ক্ষতির ঝুঁকি কমানো সম্ভব।

সিদ্দিকা/