জমি কেনা, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির কাগজপত্র যাচাই কিংবা জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা এড়াতে খতিয়ান, পর্চা ও দাগ নম্বর সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা থাকা জরুরি। অনেকেই এই তিনটি বিষয়কে একই মনে করেন। অথচ জমির রেকর্ড, সেই রেকর্ডের অনুলিপি এবং নকশায় জমি শনাক্ত করার ক্ষেত্রে এগুলোর ভূমিকা আলাদা।

বিশেষ করে জমি কেনার সময় শুধু একটি খতিয়ান বা পর্চা দেখে সিদ্ধান্ত নিলে ঝুঁকি থেকে যেতে পারে। তাই কোন নথিতে কী তথ্য থাকে, পুরোনো ও নতুন দাগ নম্বরের পার্থক্য কেন হয় এবং জমির কাগজপত্র কীভাবে যাচাই করবেন, তা জেনে নেওয়া প্রয়োজন।

খতিয়ান কী? জমির মালিকানাসংক্রান্ত কোন তথ্য থাকে

খতিয়ান হলো ভূমি জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত করা জমির রেকর্ড। এতে সাধারণত রেকর্ডভুক্ত মালিক বা স্বত্বসংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নাম, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, জমির শ্রেণি এবং একাধিক মালিক থাকলে তাঁদের অংশের বিবরণ উল্লেখ থাকে।

খতিয়ান দেখে নির্দিষ্ট জমি সম্পর্কে রেকর্ডে কী তথ্য রয়েছে, তা জানা যায়। তবে খতিয়ানে কারও নাম থাকলেই সব পরিস্থিতিতে তাঁর চূড়ান্ত মালিকানা নিশ্চিত হয় না। জমির দলিল, উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের নথি, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক তথ্যও যাচাই করা প্রয়োজন।

পর্চা কী? খতিয়ানের সঙ্গে পার্থক্য কোথায়

পর্চা বলতে সাধারণত খতিয়ানের অনুলিপি বা কপিকে বোঝানো হয়। ভূমি জরিপের বিভিন্ন পর্যায়ে খসড়া রেকর্ডের কপি দেওয়া হতে পারে। আবার চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ানের অনুলিপিও সংগ্রহ করা যায়।

সহজভাবে বললে, খতিয়ান হলো জমির রেকর্ড, আর পর্চা হলো সেই রেকর্ডের কপি। তবে পর্চাটি কোন জরিপের, সেটি খসড়া নাকি চূড়ান্ত রেকর্ডের অনুলিপি এবং সেটির সত্যায়ন আছে কি না, তা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনাবেচা, ভূমিসেবা গ্রহণ ও রেকর্ডের তথ্য যাচাইয়ের ক্ষেত্রে পর্চা কাজে লাগে। তবে শুধু পর্চা হাতে থাকলেই জমির মালিকানা বা বিক্রেতার বিক্রির অধিকার নিশ্চিত হয়ে যায় না।

দাগ নম্বর কী? জমি শনাক্ত করতে কেন প্রয়োজন

ভূমি জরিপের সময় একটি মৌজার জমিকে বিভিন্ন ভূমিখণ্ডে ভাগ করে নকশায় চিহ্নিত করা হয়। নকশায় নির্দিষ্ট ভূমিখণ্ড শনাক্ত করতে যে নম্বর ব্যবহার করা হয়, সেটিই দাগ নম্বর।

দাগ নম্বরের সাহায্যে মৌজা নকশায় জমির অবস্থান ও সংশ্লিষ্ট ভূমিখণ্ড শনাক্ত করা যায়। অন্যদিকে, খতিয়ানে ওই দাগের জমি এবং রেকর্ডভুক্ত মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য পাওয়া যেতে পারে।

তবে শুধু দাগ নম্বর জানলেই জমির মালিক কে বা বিক্রেতা জমিটি বিক্রি করতে পারবেন কি না, তা নিশ্চিত হওয়া যায় না। এ জন্য সংশ্লিষ্ট খতিয়ান, দলিল ও অন্যান্য নথি মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।

পুরোনো দাগ নম্বরের সঙ্গে নতুন নম্বর না মিললে কী করবেন?

একই জমির বিভিন্ন জরিপে দাগ নম্বর আলাদা হতে পারে। নতুন জরিপ, জমির বিভাজন, একাধিক ভূমিখণ্ড একত্র করা কিংবা জরিপের রেকর্ডে পরিবর্তনের কারণে পুরোনো ও নতুন দাগ নম্বরে পার্থক্য দেখা দিতে পারে।

এ কারণে পুরোনো দলিলে থাকা দাগ নম্বরের সঙ্গে বর্তমান রেকর্ডের নম্বর না মিললেই জমিটি আলাদা বলে ধরে নেওয়া ঠিক নয়। আবার নম্বর কাছাকাছি হলেই সেটি একই জমি, এমন সিদ্ধান্তও নেওয়া উচিত নয়।

এ ক্ষেত্রে সাবেক ও হাল দাগের সম্পর্ক, সংশ্লিষ্ট মৌজা, খতিয়ান এবং মৌজা নকশা মিলিয়ে দেখতে হবে। প্রয়োজন হলে অভিজ্ঞ আমিন বা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সহায়তা নেওয়া যেতে পারে।

সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান কী?

বাংলাদেশে বিভিন্ন সময়ে পরিচালিত ভূমি জরিপের ভিত্তিতে প্রস্তুত রেকর্ডগুলো সাধারণভাবে সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান নামে পরিচিত।

• সিএস খতিয়ান: ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে বা প্রাথমিক ভূমি জরিপের রেকর্ড।

• এসএ খতিয়ান: স্টেট অ্যাকুইজিশন বা জমিদারি অধিগ্রহণ-পরবর্তী জরিপ ও রেকর্ডের সঙ্গে সম্পর্কিত।

• আরএস খতিয়ান: রিভিশনাল সার্ভে বা সংশোধনী জরিপের রেকর্ড।

• বিএস খতিয়ান: বাংলাদেশ সার্ভে নামে পরিচিত জরিপের রেকর্ড।

একই জমির একাধিক জরিপের খতিয়ান থাকতে পারে। পরবর্তী জরিপে আগের রেকর্ডের কিছু তথ্য সংশোধিত বা পরিবর্তিতও হতে পারে। তাই শুধু খতিয়ানের ধরন দেখে মালিকানা সম্পর্কে চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত না নিয়ে সংশ্লিষ্ট নথি ও রেকর্ড যাচাই করা উচিত।

জমি কেনার আগে যে ৬টি বিষয় যাচাই করবেন

জমি কেনার ক্ষেত্রে শুধু বিক্রেতার দেওয়া কাগজপত্রের ওপর নির্ভর না করে কয়েকটি বিষয় মিলিয়ে দেখা জরুরি।

১. খতিয়ান ও দাগ নম্বর: দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণ সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

২. মালিকানার দলিল: বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন এবং আগের মালিকদের কাছ থেকে স্বত্ব হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, তা যাচাই করুন।

৩. মালিকের অংশ: জমির একাধিক মালিক থাকলে বিক্রেতার অংশ কতটুকু এবং তিনি কতটুকু জমি বিক্রির অধিকার রাখেন, তা নিশ্চিত করুন।

৪. মৌজা নকশা ও সীমানা: নকশায় জমির অবস্থান শনাক্ত করে সরেজমিনে জমির সীমানা ও দখলের অবস্থা মিলিয়ে দেখুন।

৫. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর: নামজারির রেকর্ড এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য যাচাই করুন। তবে এগুলো একা মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

৬. মামলা বা বিরোধ: জমি নিয়ে কোনো মামলা, বিরোধ, বন্ধক বা অন্য কোনো জটিলতা রয়েছে কি না, তা প্রাসঙ্গিক নথি ও নির্ভরযোগ্য সূত্রের মাধ্যমে যাচাই করুন।

জমির কাগজপত্রে অসংগতি থাকলে কেনার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, অভিজ্ঞ আমিন অথবা ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

অনলাইনে খতিয়ান ও দাগ নম্বরের তথ্য দেখবেন কোথায়?

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের সরকারি ওয়েবসাইট settlement.gov.bd-এ খতিয়ানের তথ্য অনুসন্ধান এবং মৌজা ম্যাপ দেখার সুবিধা রয়েছে।

তবে এই পোর্টালে প্রদর্শিত খতিয়ানগুলো চলমান জরিপের বিভিন্ন পর্যায়ের খসড়া রেকর্ডও হতে পারে। সরকারি ওয়েবসাইটেই এ বিষয়ে সতর্ক করা হয়েছে। জরিপ সম্পন্ন হয়ে জেলা প্রশাসকের কাছে হস্তান্তর করা রেকর্ড দেখতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের land.gov.bd ওয়েবসাইটে যাওয়ার নির্দেশনাও রয়েছে।

তাই অনলাইনে কোনো রেকর্ড দেখতে পেলেই সেটিকে চূড়ান্ত ধরে নেওয়া ঠিক নয়। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট চূড়ান্ত রেকর্ড ও সত্যায়িত অনুলিপি সংগ্রহ করুন।

খতিয়ান, পর্চা ও দাগ নম্বরের মূল পার্থক্য এক নজরে

• খতিয়ান: জমির রেকর্ড এবং রেকর্ডভুক্ত মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য জানায়।

• পর্চা: খতিয়ানের অনুলিপি বা নির্দিষ্ট জরিপপর্যায়ে সরবরাহ করা রেকর্ডের কপি।

• দাগ নম্বর: মৌজা নকশায় নির্দিষ্ট ভূমিখণ্ড শনাক্ত করতে সাহায্য করে।

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির তথ্য যাচাইয়ের সময় এই তিনটি বিষয় একসঙ্গে বিবেচনা করা জরুরি। পাশাপাশি দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, নামজারি, দখল ও বাস্তব সীমানা যাচাই করলে ভুল সিদ্ধান্ত নেওয়ার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।

সোহাগ/