নিজস্ব প্রতিবেদক: নিজের কেনা বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির খোঁজ নিতে গিয়ে দেখলেন, আপনার জমির দাগ নম্বর অন্য কারও খতিয়ানে উঠে গেছে। কিংবা দীর্ঘদিন ধরে ভোগদখলে থাকা জমি সর্বশেষ জরিপে অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে। এমন পরিস্থিতিতে কী করবেন, কোথায় আবেদন করবেন, আর কীভাবে নিজের জমির অধিকার রক্ষা করবেন?

বাংলাদেশে জমির রেকর্ডে এ ধরনের ভুল বা অসংগতি একেবারে বিরল নয়। তবে সব সমস্যার সমাধান একই দপ্তরে হয় না। কোথাও নামজারি খতিয়ানের ভুল সংশোধনের আবেদন করতে হয়, কোথাও করণিক ভুল সংশোধনের সুযোগ রয়েছে। আবার জমির প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হলে আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

তাই প্রথমেই বুঝতে হবে, ভুলটি কোন পর্যায়ে হয়েছে। কারণ শুধু দাগ নম্বর অন্যের খতিয়ানে দেখা গেলেই জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বদলে যায় না। তবে বিষয়টি উপেক্ষা করাও ঠিক নয়। সময়মতো ব্যবস্থা না নিলে জমি বিক্রি, নামজারি, দখল কিংবা ভবিষ্যতে উত্তরাধিকার বণ্টনের ক্ষেত্রে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

প্রথমে যাচাই করুন, ভুলটি কোথায়

জমির দাগ নম্বর অন্যের খতিয়ানে উঠেছে কি না, তা নিশ্চিত হতে শুধু সর্বশেষ খতিয়ান দেখলেই হবে না। জমির দলিল, পুরোনো খতিয়ান, মৌজা নকশা এবং নামজারির নথি একসঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

যাচাইয়ের সময় কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল করুন:

১. মৌজার নাম ও জে.এল. নম্বর ঠিক আছে কি না।

২. সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস বা বিআরএস জরিপে দাগ নম্বরের পরিবর্তন হয়েছে কি না।

৩. পুরোনো ও নতুন দাগের মধ্যে সম্পর্ক বা ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না।

৪. দলিল অনুযায়ী জমির পরিমাণ এবং আপনার মালিকানার অংশ কতটুকু।

৫. সর্বশেষ খতিয়ানে কার নাম এবং কতটুকু জমি রেকর্ড হয়েছে।

৬. জমিটি অন্যের নামে নামজারি হয়েছে, নাকি জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ানেই অন্যের নাম উঠেছে।

৭. দলিলের দাগ ও খতিয়ানের দাগের সঙ্গে বাস্তব জমির অবস্থান মেলে কি না।

মনে রাখতে হবে, বিভিন্ন জরিপে একই জমির দাগ নম্বর পরিবর্তিত হতে পারে। তাই শুধু দাগ নম্বরের অমিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। প্রয়োজনে মৌজা নকশা ও দাগের ধারাবাহিকতা বুঝতে অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তা নিতে পারেন।

খতিয়ানে যার নাম, জমির মালিক কি তিনিই?

অনেকের ধারণা, খতিয়ানে যার নাম রয়েছে, জমির মালিকও তিনিই। বিষয়টি এত সরল নয়।

খতিয়ান বা স্বত্বলিপি হলো জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত করা ভূমি রেকর্ড। এতে জমির মালিকানা, দখল ও ভূমি-সংক্রান্ত বিভিন্ন তথ্য থাকে। খতিয়ানে নাম থাকা মালিকানার পক্ষে গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও এটি নিজে মালিকানা সৃষ্টিকারী দলিল নয়।

জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাই করতে নিবন্ধিত দলিল, আগের মালিকের মালিকানার ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণও বিবেচনা করতে হয়।

অর্থাৎ অন্যের নামে দাগ রেকর্ড হয়েছে বলে আপনার মালিকানা নিশ্চিতভাবে শেষ হয়ে গেছে, এমন নয়। আবার নিজের নামে দলিল আছে বলে রেকর্ডের ভুল সংশোধন না করেও নিশ্চিন্ত থাকা নিরাপদ নয়।

পরিস্থিতি অনুযায়ী কোথায় যাবেন?

১. নামজারি খতিয়ানে ভুল হলে

আপনার দলিল ও মালিকানার কাগজপত্র ঠিক আছে, কিন্তু নামজারির সময় জমির পরিমাণ, হিস্যা, দাগ বা মালিকের নাম ভুলভাবে লেখা হয়েছে, তাহলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসে যোগাযোগ করতে পারেন।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, নির্দিষ্ট কিছু নামজারি-সংক্রান্ত ভুল সংশোধনের জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে মিছ বা বিবিধ মামলা করার আবেদন করা যায়।

বিশেষ করে কোনো নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি লেখা হলে, দখল অনুযায়ী রেকর্ড না হলে অথবা আগের কোনো নামজারি মামলার কারণে জমির স্বল্পতা তৈরি হলে বিবিধ মামলার প্রয়োজন হতে পারে।

আবেদনে নিজের মালিকানার বিবরণ, ভুলের কারণ, সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নাম এবং কোন খতিয়ান সংশোধন করতে চান, তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্মকর্তা শুনানি ও আইন অনুযায়ী সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।

২. খতিয়ানে করণিক বা হিসাবের ভুল থাকলে

খতিয়ানে মালিকের নামের বানান ভুল, দাগের হিস্যার হিসাবের ভুল কিংবা গাণিতিক ভুল থাকলে নির্দিষ্ট নিয়মে সংশোধনের সুযোগ রয়েছে।

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, সংশোধনযোগ্য করণিক ভুলের মধ্যে রয়েছে:

• মালিকের নামের বানানসংক্রান্ত ভুল

• দাগের হিস্যার হিসাবের ভুল

• জমির পরিমাণ যোগ-বিয়োগে গাণিতিক ভুল

• নকশায় দাগ নম্বর বাদ পড়া বা দাগের অবস্থানসংক্রান্ত নির্দিষ্ট ভুল

• বাটা দাগ বা দাগের আয়তনসংক্রান্ত কিছু ভুল

তবে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়েছে মানেই সেটি করণিক ভুল নয়। যদি দুই পক্ষই জমির মালিকানা দাবি করেন, তাহলে বিষয়টি শুধু নাম বা হিসাব সংশোধনের আবেদন হিসেবে বিবেচনা করা যাবে না। সেখানে স্বত্বের বিরোধ আছে কি না, তা আগে নির্ধারণ করতে হবে।

৩. জরিপ চলাকালে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে

জরিপ চলমান থাকলে খসড়া খতিয়ান বা মাঠপর্যায়ের রেকর্ড যাচাই করা জরুরি। নিজের জমি অন্যের নামে রেকর্ড হতে দেখলে নির্ধারিত পর্যায়ে আপত্তি জানানোর সুযোগ রয়েছে।

ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, জরিপের আপত্তি মামলায় সংশ্লিষ্ট পক্ষ নিজেদের কাগজপত্র ও যুক্তি উপস্থাপন করতে পারেন। আপত্তি কর্মকর্তা উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনে সিদ্ধান্ত দেন এবং প্রয়োজন অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধন করতে পারেন।

তাই খসড়া খতিয়ান প্রকাশের পর নিজের জমির তথ্য ভালোভাবে যাচাই করুন। আপত্তি জানানোর নির্ধারিত সময় পার হয়ে গেলে পরবর্তী সময়ে প্রতিকার পেতে জটিলতা বাড়তে পারে।

৪. চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম উঠলে

সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ানে আপনার জমি অন্যের নামে রেকর্ড হলে বিষয়টি গুরুত্ব দিয়ে দেখতে হবে। এ ক্ষেত্রে রেকর্ডের ভুলের ধরন এবং বিরোধের প্রকৃতি অনুযায়ী উপযুক্ত আইনি প্রতিকার নিতে হয়।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের বিধান রয়েছে। চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত সর্বশেষ সংশোধিত রেকর্ডের বিষয়ে আইন অনুযায়ী ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা করার সুযোগ থাকতে পারে। এ ধরনের মামলায় সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণভাবে চূড়ান্ত প্রকাশের তারিখ অথবা ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ, যেটি পরে, সেখান থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করতে হয়। যথেষ্ট কারণ দেখাতে পারলে পরবর্তী এক বছরেও মামলা গ্রহণের বিধান রয়েছে।

তবে সব ধরনের বিরোধের সমাধান ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে হবে, এমন নয়। বিশেষ করে প্রকৃত মালিক কে, কার দলিল বৈধ কিংবা কার দখলের অধিকার রয়েছে, এমন স্বত্বসংক্রান্ত বিরোধ উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে নিষ্পত্তির প্রয়োজন হতে পারে। তাই মামলা করার আগে জমির রেকর্ডের ধরন ও বিরোধের প্রকৃতি বুঝে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।

মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে কী করবেন?

ধরা যাক, আপনার কাছে জমির নিবন্ধিত দলিল রয়েছে। অন্য একজনও একই জমির মালিকানা দাবি করছেন। তিনি নিজের নামে দলিল দেখাচ্ছেন, জমি দখলে রেখেছেন অথবা আপনার দলিলকে জাল বলে দাবি করছেন।

এ ধরনের বিরোধ শুধু এসিল্যান্ড অফিসে আবেদন করে চূড়ান্তভাবে নিষ্পত্তি করা যায় না। কারণ এখানে মূল প্রশ্ন হলো, প্রকৃত মালিক কে এবং কার মালিকানার দাবি আইনসম্মত।

এ বিষয়ে ২০২৬ সালের ১৫ সেপ্টেম্বর হাইকোর্টের একটি গুরুত্বপূর্ণ রায় রয়েছে। মো. নিজাম উদ্দিন বনাম বাংলাদেশ সরকার ও অন্যান্য, রিট পিটিশন নম্বর ৯০৬৮/২০২৪ মামলায় আদালত বলেন, মালিকানা ও দখল নিয়ে প্রকৃত বিরোধ থাকলে তা সাক্ষ্য-প্রমাণের ভিত্তিতে উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে নিষ্পত্তি করতে হবে। শুধু প্রশাসনিক তদন্ত বা পুলিশি প্রতিবেদনের ভিত্তিতে এমন বিরোধের নিষ্পত্তি করে চূড়ান্ত খতিয়ান পরিবর্তন করা যায় না।

রায়টি ২৫ অক্টোবর সুপ্রিম কোর্টের ওয়েবসাইটে প্রকাশিত হয়। ফলে জমির রেকর্ডে ভুল থাকলে প্রশাসনিক সংশোধনের সুযোগ এবং প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ, এই দুই বিষয়কে আলাদা করে দেখা জরুরি।

মিছ বা বিবিধ মামলা করবেন যেভাবে

নামজারি-সংক্রান্ত নির্দিষ্ট ভুল সংশোধনের জন্য সংশ্লিষ্ট এলাকার সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর লিখিত আবেদন করা যায়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনায় বিবিধ মামলা করার পদ্ধতি ও প্রয়োজনীয় তথ্য উল্লেখ রয়েছে।

আবেদনে সাধারণত যেসব তথ্য দিতে হবে:

১. আবেদনকারীর নাম, ঠিকানা ও যোগাযোগের তথ্য।

২. জমির মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর।

৩. কীভাবে জমির মালিকানা অর্জন করেছেন।

৪. কোন ব্যক্তির নামে ভুল খতিয়ান তৈরি হয়েছে।

৫. কী ধরনের ভুল হয়েছে এবং এতে আপনার স্বত্ব বা স্বার্থ কীভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে।

৬. আপনি কী ধরনের সংশোধন বা প্রতিকার চান।

আবেদনের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য প্রমাণ সংযুক্ত করতে হবে। আবেদন পাওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস শুনানি নিতে পারে। প্রাথমিকভাবে আবেদনের সত্যতা পাওয়া গেলে বিবিধ মামলা গ্রহণ করে সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ দেওয়ার ব্যবস্থা করা হয়।

তবে এই প্রক্রিয়া কেবল সেই ধরনের ভুলের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেখানে সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্মকর্তার আইনগতভাবে সংশোধনের ক্ষমতা রয়েছে। প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে বিবিধ মামলা একাই চূড়ান্ত সমাধান নয়।

যেসব কাগজপত্র প্রস্তুত রাখবেন

জমির দাগ অন্যের খতিয়ানে উঠে গেলে নিজের মালিকানার পক্ষে নির্ভরযোগ্য নথি প্রস্তুত রাখা জরুরি। সাধারণত প্রয়োজন হতে পারে:

১. জমির মূল নিবন্ধিত দলিল বা সার্টিফায়েড কপি।

২. আগের মালিকের দলিলসহ বায়া দলিলের ধারাবাহিকতা।

৩. সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা প্রযোজ্য অন্যান্য খতিয়ানের কপি।

৪. সর্বশেষ খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি।

৫. মৌজা নকশা ও সংশ্লিষ্ট দাগের অবস্থান।

৬. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি মামলার আদেশ।

৭. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৮. উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যু সনদ ও বণ্টনসংক্রান্ত দলিল।

৯. জমির দখলের পক্ষে প্রাসঙ্গিক প্রমাণ।

১০. অন্য ব্যক্তির নামে নামজারি বা রেকর্ড হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট মামলার নথি ও আদেশের কপি।

মনে রাখতে হবে, শুধু ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা বিদ্যুৎ বিল দিয়ে জমির মালিকানা চূড়ান্তভাবে প্রমাণ করা যায় না। এসব নথি জমির ব্যবহার বা দখলসংক্রান্ত সহায়ক প্রমাণ হতে পারে।

অন্যের নামে রেকর্ড হলে জমি বিক্রি বা দখলের আশঙ্কা থাকলে

অন্যের নামে জমি রেকর্ড হওয়ার পর তিনি জমি বিক্রি করে দিতে পারেন বা দখল নেওয়ার চেষ্টা করতে পারেন, এমন আশঙ্কা থাকলে দ্রুত আইনি পরামর্শ নিন।

প্রথমে জানার চেষ্টা করুন, অন্য ব্যক্তির নামে কীভাবে রেকর্ড বা নামজারি হয়েছে। সংশ্লিষ্ট নামজারি মামলার আবেদন, আদেশ এবং ব্যবহৃত দলিলের কপি সংগ্রহ করুন।

জমি জোরপূর্বক দখলের আশঙ্কা থাকলে বা ইতিমধ্যে দখলচ্যুত হলে পরিস্থিতি অনুযায়ী উপযুক্ত আদালতে নিষেধাজ্ঞা বা দখল পুনরুদ্ধারের প্রতিকার চাওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করতে পারেন।

জালিয়াতি বা প্রতারণার মাধ্যমে জমি হস্তান্তরের অভিযোগ থাকলে প্রমাণসহ আইনগত ব্যবস্থা নেওয়া যায়। তবে শুধু অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে বলেই কাউকে জালিয়াত বা প্রতারক বলা যাবে না। অভিযোগের পক্ষে প্রমাণ থাকা প্রয়োজন।

জমির রেকর্ডে ভুল দেখলে যে ভুলগুলো করবেন না

• দালালের হাতে জমির মূল দলিল তুলে দেবেন না। প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন।

• শুধু মৌখিক আশ্বাসে নির্ভর করবেন না। আবেদন জমা দিলে গ্রহণের প্রমাণ ও মামলা নম্বর সংগ্রহ করুন।

• মৌজা নকশা ও জমির সীমানা যাচাই না করে বিরোধে জড়াবেন না।

• জরিপের আপত্তি, আপিল বা ট্রাইব্যুনালে মামলা করার সময়সীমা উপেক্ষা করবেন না।

• জোর করে জমি দখল বা সীমানা পরিবর্তনের চেষ্টা করবেন না।

• জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ ছাড়া গুরুত্বপূর্ণ আইনি পদক্ষেপ নেবেন না।

সরকারি সহায়তা কোথায় পাবেন?

জমির রেকর্ড, নামজারি ও অন্যান্য ভূমিসেবা সম্পর্কে তথ্য পেতে সরকারি ওয়েবসাইট ব্যবহার করতে পারেন।

• ভূমি মন্ত্রণালয়: https://land.gov.bd/

• ই-নামজারি: https://mutation.land.gov.bd/

• ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর: https://dlrs.gov.bd/

• ভূমি মন্ত্রণালয়ের আইন ও খতিয়ানসংক্রান্ত তথ্য: https://bhumipedia.land.gov.bd/

• বাংলাদেশের প্রচলিত আইন: https://bdlaws.minlaw.gov.bd/

ভূমিসেবা-সংক্রান্ত সরকারি সহায়তার জন্য ১৬১২২ নম্বরেও যোগাযোগ করা যায়। কোনো আবেদন বা সেবার ফি দেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি পোর্টাল বা অফিস থেকে সর্বশেষ নিয়ম ও ফি যাচাই করে নিন।

আপনার জমির দাগ নম্বর অন্যের খতিয়ানে উঠে গেলে আতঙ্কিত না হয়ে প্রথমে দলিল, পুরোনো খতিয়ান, মৌজা নকশা, নামজারি এবং সর্বশেষ রেকর্ড মিলিয়ে দেখুন। ভুলটি নামজারি-সংক্রান্ত হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে সংশোধনের আবেদন করা যেতে পারে। করণিক ভুলের ক্ষেত্রেও নির্দিষ্ট নিয়মে সংশোধনের সুযোগ রয়েছে। আর চূড়ান্ত জরিপের রেকর্ড বা প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে পরিস্থিতি অনুযায়ী ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল কিংবা উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো, দাগ নম্বরের অমিল দেখেই মালিকানা হারানোর সিদ্ধান্তে পৌঁছাবেন না। আবার সমস্যা জানার পরও দীর্ঘদিন অপেক্ষা করবেন না। জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই, প্রয়োজনীয় নথি সংরক্ষণ এবং সময়মতো আইনি পদক্ষেপই আপনার জমির অধিকার সুরক্ষায় সবচেয়ে জরুরি।

সোহাগ/