নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার পর দলিলে এক পরিমাণ, খতিয়ানে আরেক পরিমাণ, আবার সরেজমিনে মাপজোখে পাওয়া যাচ্ছে আরও কম বা বেশি। বাংলাদেশের জমি-জমা সংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে এমন ঘটনা প্রায়ই দেখা যায়। অনেক জমির মালিক বুঝতে পারেন না, এ অবস্থায় কোন নথিকে গুরুত্ব দিতে হবে এবং ভুল সংশোধনের জন্য কোথায় যেতে হবে।

ধরুন, আপনি ১০ শতাংশ জমি কিনেছেন। দলিলেও ১০ শতাংশ লেখা রয়েছে। কিন্তু সর্বশেষ খতিয়ানে জমির পরিমাণ ৯ শতাংশ ৫০ শতক এবং আমিন দিয়ে মাপার পর পাওয়া গেল ৮ শতাংশ ৭৫ শতক। তাহলে বাকি জমির মালিকানা কি আপনার থাকবে? নাকি দলিল সংশোধন করতে হবে?

এ ধরনের অমিলকে ছোটখাটো ভুল ভেবে এড়িয়ে যাওয়া ঠিক নয়। কারণ পরবর্তী সময়ে নামজারি, জমি বিক্রি, বাড়ি নির্মাণ, সীমানা নির্ধারণ কিংবা ওয়ারিশদের মধ্যে জমি বণ্টনের সময় বড় ধরনের বিরোধ তৈরি হতে পারে।

তবে দলিলে জমির পরিমাণ কম-বেশি থাকলেই মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। একইভাবে দলিলে বেশি জমি লেখা থাকলেই অতিরিক্ত অংশের মালিকানা নিশ্চিত হয় না। প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, মৌজা ম্যাপ, জমির চৌহদ্দি এবং বাস্তব দখল একসঙ্গে যাচাই করতে হয়।

প্রথমে বুঝুন, জমির পরিমাণে অমিল কেন হয়েছে

দলিল, খতিয়ান ও বাস্তব জমির পরিমাণে পার্থক্য দেখা দিলে প্রথমেই ভুলের উৎস শনাক্ত করতে হবে। সাধারণত চার ধরনের পরিস্থিতি দেখা যায়।

১. দলিলে জমির পরিমাণ লেখার ভুল

দলিল লেখার সময় অসাবধানতাবশত জমির পরিমাণ অঙ্কে বা কথায় ভুল হতে পারে। যেমন, ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে ৫ শতাংশ জমি বিক্রির চুক্তি হলেও দলিলে ভুল করে ৬ শতাংশ লেখা হয়েছে। আবার ৫ দশমিক ৫০ শতাংশের জায়গায় ৫ দশমিক ০৫ শতাংশ লেখা হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে বিক্রেতার মালিকানার আগের দলিল, ক্রয়-বিক্রয়ের প্রকৃত চুক্তি, খতিয়ান, দাগ নম্বর ও জমির সীমানা যাচাই করতে হবে। প্রকৃতপক্ষে কতটুকু জমি হস্তান্তরের কথা ছিল, তা প্রমাণ করাও জরুরি।

২. দলিল ঠিক, কিন্তু খতিয়ানে জমির পরিমাণ ভুল

জরিপের সময় পরিমাপ, হিসাব কিংবা তথ্য লিপিবদ্ধ করার ভুলের কারণে দলিলের সঙ্গে খতিয়ানের অমিল হতে পারে। পুরোনো সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস জরিপের রেকর্ডেও জমির পরিমাণ বা দাগ নম্বরে পার্থক্য দেখা যায়।

এ ক্ষেত্রে কোন জরিপে ভুল হয়েছে এবং সেটি নামজারি খতিয়ানের ভুল, নাকি চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের ভুল, তা শনাক্ত করতে হবে। কারণ দুই ধরনের ভুল সংশোধনের আইনি প্রক্রিয়া এক নয়।

৩. দলিল ও খতিয়ান ঠিক, কিন্তু বাস্তবে জমি কম পাওয়া যাচ্ছে

এ ধরনের সমস্যার পেছনে জমির সীমানা নিয়ে বিরোধ, অন্যের দখল কিংবা পরিমাপের ভুল থাকতে পারে। কখনো দাগ নম্বর ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান ও সীমানা নিয়ে জটিলতা তৈরি হয়।

এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপাতে হবে। পাশাপাশি দলিলের তফসিল, খতিয়ান এবং মৌজা ম্যাপ মিলিয়ে দেখতে হবে। শুধু স্থানীয়ভাবে মাপজোখ করলেই মালিকানা বিরোধের চূড়ান্ত সমাধান হয় না।

৪. বিক্রেতার মালিকানার চেয়ে দলিলে বেশি জমি লেখা

এটি তুলনামূলক গুরুতর সমস্যা। কোনো ব্যক্তি নিজের মালিকানার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করলে দলিলে উল্লেখ করা পুরো জমির মালিকানা ক্রেতা স্বয়ংক্রিয়ভাবে পেয়ে যান না।

এ ক্ষেত্রে বিক্রেতার মালিকানার উৎস, পূর্ববর্তী দলিল, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া অংশ এবং সংশ্লিষ্ট দাগে তাঁর প্রকৃত মালিকানা কতটুকু, তা যাচাই করতে হবে।

দলিলে জমির পরিমাণ ভুল হলে কীভাবে সংশোধন করবেন?

দলিলে প্রতারণা অথবা পক্ষগুলোর পারস্পরিক ভুলের কারণে প্রকৃত চুক্তির সঙ্গে দলিলের তথ্যের অমিল হলে আইনি প্রতিকার পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

নির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারা অনুযায়ী, প্রতারণা বা পক্ষগুলোর পারস্পরিক ভুলের কারণে কোনো লিখিত দলিল তাঁদের প্রকৃত ইচ্ছা প্রকাশ না করলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ বা তাঁর স্বার্থ-উত্তরাধিকারী আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে পারেন।

আদালত যদি প্রমাণের ভিত্তিতে নিশ্চিত হন যে দলিল তৈরির সময় প্রতারণা বা ভুল হয়েছিল এবং পক্ষগুলোর প্রকৃত ইচ্ছা কী ছিল, তাহলে দলিল সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারেন। তবে সরল বিশ্বাসে ও মূল্য দিয়ে তৃতীয় কোনো ব্যক্তি যে অধিকার অর্জন করেছেন, তাঁর অধিকার ক্ষতিগ্রস্ত করে এ সংশোধন করা যায় না।

ক্রেতা ও বিক্রেতা উভয় পক্ষ ভুল স্বীকার করলে সংশোধনী দলিলের মাধ্যমে সমাধানের সুযোগ আছে কি না, তা ভূমি আইনজীবী ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সঙ্গে আলোচনা করে দেখতে পারেন। তবে এক পক্ষের সম্মতি ছাড়া বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে একতরফাভাবে মূল দলিলের বিষয়বস্তু পরিবর্তন করা যায় না। পরিস্থিতি অনুযায়ী আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

খতিয়ানে জমির পরিমাণ ভুল হলে কোথায় আবেদন করবেন?

খতিয়ানের ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশোধনের কর্তৃপক্ষ ও প্রক্রিয়া আলাদা।

নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি হওয়া, ভুল নামজারি কিংবা একাধিক নামজারি মামলার কারণে রেকর্ডে ভুল তৈরি হলে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ বা মিস মামলা করার সুযোগ থাকতে পারে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৫০ ধারায় রাজস্ব কর্মকর্তার নিজের বা অধস্তন কর্মকর্তার দেওয়া নির্দিষ্ট আদেশ পুনর্বিবেচনার ক্ষমতার বিধান রয়েছে। তবে এ ক্ষমতা প্রয়োগের ক্ষেত্রে আইনের শর্ত ও নির্ধারিত প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়।

এ জন্য সংশ্লিষ্ট এলাকার সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ আবেদন করতে হবে। আবেদনে ভুলের বিবরণ, নিজের স্বত্ব কীভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের পরিচয় উল্লেখ করা জরুরি। এরপর নথি যাচাই ও প্রয়োজনীয় শুনানি শেষে কর্তৃপক্ষ সিদ্ধান্ত নেবেন।

মনে রাখতে হবে, নামজারি খতিয়ানের ভুল সংশোধন এবং চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের মালিকানা-সংক্রান্ত বিরোধ এক বিষয় নয়। সব ধরনের জরিপের ভুল সাধারণ নামজারি আবেদন দিয়ে সংশোধন করা সম্ভব হয় না।

চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডে ভুল হলে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালে যেতে হবে?

সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ডে ভুল থাকলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় গঠিত ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার প্রযোজ্য হতে পারে।

আইনের ১৪৫এ ধারার ৬ উপধারা অনুযায়ী, সাধারণভাবে চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশের তারিখ অথবা সংশ্লিষ্ট এলাকায় ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ, যেটি পরে, সেই তারিখ থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করতে হয়।

তবে ৭ উপধারায় বলা হয়েছে, নির্ধারিত সময় পার হওয়ার পরবর্তী এক বছরের মধ্যে বিলম্বের সন্তোষজনক কারণ দেখাতে পারলে ট্রাইব্যুনাল মামলা গ্রহণ করতে পারেন।

ট্রাইব্যুনাল প্রমাণের ভিত্তিতে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড ভুল ঘোষণা করতে এবং তা সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারেন। এ ক্ষেত্রে কোন ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে হবে, তা সংশ্লিষ্ট এলাকার এখতিয়ার অনুযায়ী নির্ধারিত হয়। তাই মামলা করার আগে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।

নামজারি করলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়?

জমির মালিকানা নিয়ে অনেকের মধ্যে একটি ভুল ধারণা রয়েছে। অনেকে মনে করেন, নামজারি হয়ে গেলেই জমির মালিকানা পুরোপুরি নিশ্চিত হয়ে যায়। বাস্তবে নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ এবং ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ের ব্যবস্থাপনার সঙ্গে সম্পর্কিত।

নামজারি খতিয়ানে মালিকের নাম, মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও প্রাপ্য অংশের তথ্য থাকে। কিন্তু নামজারি নিজে কোনো ত্রুটিপূর্ণ দলিলকে বৈধ করে দেয় না কিংবা অন্য ব্যক্তির বৈধ মালিকানা বাতিল করে না।

অর্থাৎ, দলিলে ১০ শতাংশ জমি লেখা থাকলেও নামজারিতে ৮ শতাংশ উঠলে শুধু নামজারি করিয়ে বাকি ২ শতাংশের মালিকানা প্রতিষ্ঠা করা যাবে না। আগে যাচাই করতে হবে ওই জমির ওপর আপনার বৈধ স্বত্ব রয়েছে কি না এবং রেকর্ডে কোনো ভুল হয়েছে কি না।

জমির পরিমাণে অমিল হলে যেসব কাগজপত্র সংগ্রহ করবেন

দলিল, খতিয়ান ও বাস্তব জমির পরিমাণে পার্থক্য দেখা দিলে শুরুতেই সংশ্লিষ্ট সব নথি একত্র করা উচিত। সাধারণত নিচের কাগজপত্রগুলো প্রয়োজন হতে পারে।

১. জমির মূল দলিল ও সার্টিফায়েড কপি।

২. বিক্রেতার মালিকানার পূর্ববর্তী দলিল বা বায়া দলিল।

৩. প্রযোজ্য সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি।

৪. সংশ্লিষ্ট দাগের মৌজা ম্যাপ বা নকশা।

৫. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি আদেশের কপি।

৬. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৭. জমির দখল ও সীমানা-সংক্রান্ত প্রমাণ।

৮. উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে ওয়ারিশ সনদ এবং বণ্টনসংক্রান্ত দলিল বা আদালতের আদেশ, যদি থাকে।

৯. জমি মাপজোখের প্রতিবেদন বা নকশা।

ভূমি প্রশাসনের প্রক্রিয়া অনুযায়ী, নামজারি আবেদনের ক্ষেত্রেও মূল দলিল, বায়া দলিল, খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং প্রয়োজনীয় নকশাসহ সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনার আগেই যেভাবে এ ধরনের সমস্যা এড়াবেন

জমি কেনার পর দলিল বা খতিলানের ভুল সংশোধনের চেয়ে কেনার আগেই সব তথ্য যাচাই করা বেশি নিরাপদ। এ জন্য কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল রাখা প্রয়োজন।

• দলিল ও খতিয়ান মিলিয়ে দেখুন: শুধু বিক্রেতার দেওয়া দলিলের ওপর নির্ভর না করে পূর্ববর্তী দলিল ও সংশ্লিষ্ট খতিয়ান যাচাই করুন।

• দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ পরীক্ষা করুন: দলিলে উল্লেখ করা দাগ নম্বর এবং ম্যাপে জমির অবস্থান মিলিয়ে নিন।

• সরেজমিনে জমি মাপুন: অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমির পরিমাণ ও সীমানা যাচাই করুন।

• চৌহদ্দি ও দখল নিশ্চিত করুন: জমির উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিমের সীমানা দলিলের বর্ণনার সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

• বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করুন: উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে বিক্রেতার প্রকৃত প্রাপ্য অংশ কত, তা নিশ্চিত করুন।

• দলিলের অঙ্ক ও কথায় লেখা পরিমাণ মিলিয়ে নিন: যেমন, অঙ্কে ১০ শতাংশ এবং কথায় দশ শতাংশ লেখা হয়েছে কি না, তা পরীক্ষা করুন।

দলিলে জমির পরিমাণ কম-বেশি থাকলে প্রথমেই বুঝতে হবে ভুলটি কোথায় হয়েছে। এটি দলিলের লেখার ভুল, নামজারি খতিয়ানের ভুল, চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের ভুল, নাকি বাস্তব জমির সীমানা ও দখলসংক্রান্ত সমস্যা, তা শনাক্ত করা জরুরি।

দলিলে প্রতারণা বা পারস্পরিক ভুল থাকলে আদালতে সংশোধনের সুযোগ রয়েছে। নামজারি খতিয়ানের নির্দিষ্ট ভুলের ক্ষেত্রে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করা যেতে পারে। আর চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের বিরোধ হলে আইন অনুযায়ী ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির দলিল, খতিয়ান, দাগ নম্বর, মৌজা ম্যাপ, চৌহদ্দি ও বাস্তব দখল একসঙ্গে যাচাই করা। অমিল ধরা পড়লে দেরি না করে প্রয়োজনীয় নথি সংগ্রহ করুন এবং ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

সোহাগ/