নিজস্ব প্রতিবেদক: জমির পুরোনো খতিয়ানে এক পরিমাণ জমি, অথচ নতুন খতিয়ানে দেখা যাচ্ছে পরিমাণ কম বা বেশি। এমন পরিস্থিতিতে অনেক জমির মালিক বুঝতে পারেন না, কোন খতিয়ানের তথ্য গ্রহণ করবেন কিংবা জমির প্রকৃত পরিমাণ কীভাবে নিশ্চিত করবেন।

বাংলাদেশে সিএস, এসএ, আরএস, বিএসসহ বিভিন্ন জরিপের খতিয়ানে জমির পরিমাণের পার্থক্য দেখা যেতে পারে। আবার জমি বিক্রি, উত্তরাধিকার, নামজারি, দাগ বিভাজন বা জমির সীমানা পরিবর্তনের কারণেও রেকর্ডে পার্থক্য তৈরি হতে পারে।

তবে নতুন খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম থাকলেই জমি হারিয়ে গেছে, এমন নয়। আবার পুরোনো খতিয়ানে বেশি জমি থাকলেই সেই পরিমাণের মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে প্রতিষ্ঠিত হয় না। প্রকৃত অবস্থা জানতে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যাচাই করতে হবে।

পুরোনো ও নতুন খতিয়ানে জমির পরিমাণ আলাদা হওয়ার কারণ

খতিয়ানে জমির পরিমাণের পার্থক্য হওয়ার পেছনে একাধিক কারণ থাকতে পারে। যেমন:

১. জরিপের সময় পরিমাপে পার্থক্য: পুরোনো জরিপে জমির সীমানা বা পরিমাপে ভুল থাকতে পারে। পরবর্তী জরিপে নতুনভাবে মাপ নেওয়ার কারণে জমির পরিমাণ আলাদা হতে পারে।

২. দাগ নম্বর পরিবর্তন: নতুন জরিপে পুরোনো দাগ ভেঙে একাধিক দাগ হতে পারে। আবার কয়েকটি দাগ একত্র হয়ে নতুন দাগও তৈরি হতে পারে। ফলে শুধু দাগ নম্বর দেখে আগের ও পরের জমি শনাক্ত করা কঠিন হতে পারে।

৩. জমি বিক্রি বা হস্তান্তর: পুরোনো খতিয়ানের মালিকের কাছ থেকে জমির কিছু অংশ অন্য ব্যক্তির কাছে বিক্রি বা হস্তান্তর হলে নামজারির মাধ্যমে রেকর্ডে পরিবর্তন আসতে পারে।

৪. উত্তরাধিকার ও হিস্যার পরিবর্তন: কোনো মালিক মারা গেলে তাঁর ওয়ারিশদের মধ্যে জমির অংশ বণ্টন বা হস্তান্তরের কারণে নতুন খতিয়ানে প্রত্যেকের নামে আলাদা পরিমাণ দেখা যেতে পারে।

৫. নদীভাঙন, অধিগ্রহণ বা জমির শ্রেণি পরিবর্তন: নদীভাঙন, সরকারি অধিগ্রহণ কিংবা জমির অবস্থান ও সীমানায় পরিবর্তনের কারণেও রেকর্ডের পরিমাণে পার্থক্য হতে পারে।

প্রথমে পুরোনো ও নতুন খতিয়ান মিলিয়ে দেখুন

জমির পরিমাণে পার্থক্য দেখলে প্রথমেই দুটি খতিয়ানের তথ্য পাশাপাশি রেখে যাচাই করতে হবে। বিশেষ করে নিচের বিষয়গুলো মিলিয়ে দেখা জরুরি:

• দুই খতিয়ানের মৌজার নাম ও জেএল নম্বর।

• জরিপের ধরন, যেমন সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস।

• পুরোনো ও নতুন দাগ নম্বর।

• প্রতিটি দাগে মোট জমির পরিমাণ।

• সংশ্লিষ্ট মালিকের জমির অংশ বা হিস্যা।

• জমির শ্রেণি ও সীমানা।

• পুরোনো দাগের সঙ্গে নতুন দাগের সম্পর্ক।

এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, কোনো দাগে মোট জমির পরিমাণ এবং একজন মালিকের প্রাপ্য জমির পরিমাণ এক নয়।

উদাহরণ হিসেবে, একটি দাগে মোট ৬০ শতাংশ জমি থাকলেও কোনো ব্যক্তির মালিকানা যদি ৩০ শতাংশ হয়, তাহলে তাঁর খতিয়ানে ৩০ শতাংশ বা সেই অনুযায়ী হিস্যা দেখা যেতে পারে। তাই দুই খতিয়ানে মোট দাগের জমি এবং মালিকের অংশ আলাদা করে হিসাব করতে হবে।

মৌজা ম্যাপ দেখে জমির অবস্থান যাচাই করুন

পুরোনো ও নতুন খতিয়ানে দাগ নম্বর আলাদা হলে মৌজা ম্যাপ বা নকশা দেখা জরুরি। এতে পুরোনো দাগের জমি নতুন জরিপে কোন দাগে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে, তা শনাক্ত করতে সুবিধা হয়।

এ জন্য ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনলাইন সেবা ব্যবহার করতে পারেন।

মৌজা ম্যাপ অনুসন্ধানের ওয়েবসাইট:

https://settlement.gov.bd/Map/MapSearch

এখানে সংশ্লিষ্ট এলাকার বিভাগ, জেলা, উপজেলা, মৌজা ও জরিপের তথ্য নির্বাচন করে দাগসংক্রান্ত তথ্য খোঁজা যায়। তবে অনলাইনে পাওয়া নকশা ও তথ্যের সঙ্গে প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে সার্টিফায়েড নথি মিলিয়ে নেওয়া উচিত।

নতুন খতিয়ানে জমি কম থাকলে কোথায় আবেদন করবেন?

সংশোধনের জায়গা নির্ভর করবে ভুলটি কোন খতিয়ানে এবং কী ধরনের রেকর্ডে হয়েছে তার ওপর।

জরিপের খসড়া খতিয়ানে ভুল থাকলে:

জরিপ চলাকালে খসড়া খতিয়ান প্রকাশিত হলে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে সংশ্লিষ্ট আপত্তি অফিসারের কাছে আপত্তি জানাতে হবে। আবেদনের সঙ্গে পুরোনো খতিয়ান, দলিল, মৌজা ম্যাপ ও জমির পরিমাণের পক্ষে প্রমাণ জমা দেওয়া যেতে পারে।

আপত্তির শুনানিতে সংশ্লিষ্ট পক্ষের বক্তব্য ও কাগজপত্র বিবেচনা করে সিদ্ধান্ত দেওয়া হয়। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, আপত্তির শুনানিতে প্রয়োজনীয় সংশোধনের আদেশ দেওয়া সম্ভব।

চূড়ান্ত জরিপের খতিয়ানে করণিক ভুল থাকলে:

চূড়ান্ত প্রকাশিত খতিয়ানে লেখার ভুল বা করণিক ভুল থাকলে সংশ্লিষ্ট জোনাল সেটেলমেন্ট অফিসারের কাছে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর এ ধরনের সংশোধনের জন্য সার্ভে অ্যান্ড সেটেলমেন্ট ম্যানুয়ালের বিধান উল্লেখ করেছে।

তবে প্রকৃত মালিকানা বা জমির পরিমাণ নিয়ে বড় ধরনের বিরোধ থাকলে শুধু করণিক ভুল সংশোধনের আবেদন যথেষ্ট নাও হতে পারে।

চূড়ান্ত জরিপের রেকর্ড নিয়ে মালিকানা বা পরিমাণের বিরোধ থাকলে:

সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশিত রেকর্ড নিয়ে বিরোধের ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় গঠিত ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা করার বিধান রয়েছে।

আইনের ১৪৫এ(৬) ধারা অনুযায়ী, সাধারণভাবে চূড়ান্ত প্রকাশের তারিখ অথবা সংশ্লিষ্ট ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ, যেটি পরে, সেখান থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করা যায়। যুক্তিসংগত বিলম্বের কারণ দেখাতে পারলে পরবর্তী এক বছরের মধ্যে মামলা গ্রহণের সুযোগও আইনে রয়েছে। তবে কোন ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার প্রযোজ্য, তা যাচাই করা জরুরি।

নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি হলে করণীয়

পুরোনো জরিপের খতিয়ান এবং নতুন নামজারি খতিয়ানের মধ্যে পার্থক্য থাকলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসে যোগাযোগ করতে হবে।

নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ ভুলভাবে লেখা হলে ভুলের ধরন অনুযায়ী সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ডের কাছে সংশোধনের আবেদন কিংবা বিবিধ মামলা করার প্রয়োজন হতে পারে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারায় রেকর্ডের করণিক ভুল সংশোধন এবং নামজারি, উত্তরাধিকার, জমির বিভাজন বা একত্রীকরণের কারণে রেকর্ড হালনাগাদের বিধান রয়েছে।

আবেদনের সঙ্গে সাধারণত যেসব কাগজপত্র কাজে লাগে:

• পুরোনো ও নতুন খতিয়ানের কপি।

• জমির মূল দলিল এবং পরবর্তী হস্তান্তরের দলিল।

• সংশ্লিষ্ট দাগের মৌজা ম্যাপ।

• নামজারি খতিয়ান ও নামজারি আদেশ।

• ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।

• ওয়ারিশি জমি হলে ওয়ারিশ সনদ ও প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র।

• আদালতের রায় বা ডিক্রি থাকলে তার সার্টিফায়েড কপি।

সব আবেদনে সব কাগজ প্রয়োজন হয় না। সংশ্লিষ্ট অফিসের নির্দেশনা অনুযায়ী প্রয়োজনীয় নথি জমা দিতে হবে।

খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম থাকলেই কি মালিকানা শেষ?

না। খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম লেখা থাকলেই প্রকৃত মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে শেষ হয়ে যায় না। আবার পুরোনো খতিয়ানে বেশি জমি থাকলেও শুধু সেটির ভিত্তিতে অতিরিক্ত জমির মালিকানা দাবি করা যায় না।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৪এ ধারা অনুযায়ী, জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত বা সংশোধিত রেকর্ডের এন্ট্রি প্রাথমিকভাবে সঠিক বলে ধরে নেওয়া হয়, যতক্ষণ না প্রমাণের মাধ্যমে তা ভুল দেখানো যায়।

অর্থাৎ খতিয়ানের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও তা ভুল প্রমাণের সুযোগ রয়েছে। জমির দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, দখল, উত্তরাধিকার, নামজারি ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি একসঙ্গে বিবেচনা করতে হবে।

জমি কেনাবেচার আগে যে সতর্কতা জরুরি

পুরোনো ও নতুন খতিয়ানে জমির পরিমাণ আলাদা থাকলে বিষয়টি নিষ্পত্তি না করে জমি কেনাবেচা করা ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে। বিশেষ করে বিক্রেতার নামে কতটুকু জমি রয়েছে, কোন দাগে জমি আছে এবং বাস্তবে কোন অংশ তাঁর দখলে রয়েছে, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবী বা সার্ভেয়ার দিয়ে দলিল, খতিয়ান ও নকশা পরীক্ষা করিয়ে নিন। শুধু অনলাইন রেকর্ড, খাজনার দাখিলা বা একটি খতিয়ানের ওপর নির্ভর করে জমির মালিকানা চূড়ান্ত করবেন না।

শেষ কথা: পুরোনো ও নতুন খতিয়ানে জমির পরিমাণ আলাদা হলে আগে দাগ, মৌজা, জরিপের ধরন, মালিকের হিস্যা ও মৌজা ম্যাপ মিলিয়ে দেখুন। এরপর ভুলটি নামজারি খতিয়ানে, খসড়া জরিপে নাকি চূড়ান্ত জরিপের রেকর্ডে হয়েছে, তা শনাক্ত করে উপযুক্ত অফিস বা ট্রাইব্যুনালে প্রতিকার চান।

সোহাগ/