নিজস্ব প্রতিবেদক: নিজের নামে জমি রয়েছে, কিন্তু সরকারি রেকর্ডে সেই জমির তথ্য ঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত আছে কি না, তা কি কখনো যাচাই করেছেন? জমির মালিকের নাম, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর কিংবা জমির পরিমাণে সামান্য ভুল থাকলেও ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, নামজারি, উত্তরাধিকার বণ্টন বা মালিকানা নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে। বিশেষ করে পৈতৃক সম্পত্তি ও দীর্ঘদিন ধরে ভোগদখলে থাকা জমির ক্ষেত্রে রেকর্ড যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

বাংলাদেশে এখন ঘরে বসেই সরকারি অনলাইন ভূমি সেবার মাধ্যমে খতিয়ান ও জমির বিভিন্ন তথ্য অনুসন্ধান করা যায়। তবে শুধু অনলাইনে নিজের নাম খুঁজে পেলেই জমির রেকর্ড সম্পূর্ণ সঠিক বলে ধরে নেওয়া যাবে না। দলিল, খতিয়ান, নামজারি, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য মিলিয়ে যাচাই করতে হবে।

তাহলে নিজের জমির রেকর্ড ঠিক আছে কি না, কীভাবে বুঝবেন? কোন কোন কাগজপত্র মিলিয়ে দেখতে হবে এবং অনলাইনে কোথায় যাচাই করবেন? জেনে নিন বিস্তারিত।

১. প্রথমে জমির খতিয়ান যাচাই করুন

জমির রেকর্ড যাচাইয়ের প্রথম ধাপ হলো সংশ্লিষ্ট খতিয়ান বা পর্চা দেখা। খতিয়ানে সাধারণত জমির মালিক বা মালিকদের নাম, পিতার নাম, মৌজার নাম ও নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং মালিকানার অংশের তথ্য থাকে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, খতিয়ান হলো জমির স্বত্বলিপি বা Record of Rights। এটি জমির অধিকার ও রেকর্ডসংক্রান্ত গুরুত্বপূর্ণ নথি, তবে নিজে মালিকানার দলিল নয়।

খতিয়ান যাচাইয়ের সময় কয়েকটি বিষয় খেয়াল করুন:

• খতিয়ানে আপনার নাম ও পিতার নাম সঠিক আছে কি না।

• মৌজার নাম ও জেএল নম্বর ঠিক আছে কি না।

• জমির দাগ নম্বর দলিলের সঙ্গে মিলছে কি না।

• রেকর্ডে জমির পরিমাণ সঠিকভাবে উল্লেখ রয়েছে কি না।

• যৌথ মালিকানা থাকলে আপনার প্রাপ্য অংশ ঠিক আছে কি না।

এ ছাড়া জমিটি কোন জরিপের খতিয়ানে রয়েছে, সেটিও শনাক্ত করুন। যেমন সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ সংশ্লিষ্ট জরিপের রেকর্ড।

২. অনলাইনে নিজের জমির খতিয়ান যাচাই করবেন যেভাবে

সরকারি অনলাইন ভূমি রেকর্ড সেবার মাধ্যমে নির্দিষ্ট এলাকার খতিয়ান অনুসন্ধান করা যায়। এ জন্য ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনলাইন সেবা ব্যবহার করতে পারেন।

অনলাইনে খতিয়ান খুঁজতে নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করুন।

ধাপ ১: সরকারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন

প্রথমে অনলাইন খতিয়ান অনুসন্ধান পোর্টাল ভিজিট করুন।

ধাপ ২: জমির অবস্থান নির্বাচন করুন

অনুসন্ধানের জন্য প্রয়োজন অনুযায়ী বিভাগ, জেলা, উপজেলা বা থানা এবং মৌজার তথ্য নির্বাচন করুন।

ধাপ ৩: জরিপের ধরন নির্বাচন করুন

জমিটি কোন জরিপের অধীনে রেকর্ড হয়েছে, যেমন সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস, সেটি নির্বাচন করুন। পোর্টালে যে জরিপের তথ্য পাওয়া যায়, সেখান থেকে প্রয়োজনীয় রেকর্ড খুঁজুন।

ধাপ ৪: প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে অনুসন্ধান করুন

খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর বা মালিকের নামের মতো উপলব্ধ তথ্য দিয়ে অনুসন্ধান করুন। কোন তথ্য দিয়ে অনুসন্ধান করা যাবে, তা পোর্টালের ফর্মের ওপর নির্ভর করবে।

ধাপ ৫: পাওয়া খতিয়ানের তথ্য মিলিয়ে দেখুন

অনুসন্ধানের ফলাফলে আপনার জমির সঙ্গে মিলে যায় এমন খতিয়ান পাওয়া গেলে মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও অন্যান্য তথ্য যাচাই করুন।

মনে রাখবেন, শুধু নামের মিল দেখে কোনো খতিয়ানকে নিজের বলে ধরে নেওয়া ঠিক নয়। একই নামে একাধিক ব্যক্তি থাকতে পারেন। তাই পিতার নাম, মৌজা, দাগ ও দলিলের তথ্যও মিলিয়ে দেখতে হবে।

৩. জমির দলিলের সঙ্গে খতিয়ানের তথ্য মিলিয়ে দেখুন

জমির রেকর্ড যাচাইয়ের ক্ষেত্রে দলিল অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যে জমি কিনেছেন বা উত্তরাধিকারসূত্রে পেয়েছেন, সেই জমির দলিলে উল্লেখ করা তথ্যের সঙ্গে খতিয়ানের তথ্য মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।

বিশেষ করে নিচের বিষয়গুলো যাচাই করুন:

• দলিলে উল্লেখ করা জমির মৌজা ও জেএল নম্বর।

• জমির দাগ নম্বর ও খতিয়ান নম্বর।

• জমির মোট পরিমাণ।

• বিক্রেতা বা পূর্ববর্তী মালিকের পরিচয়।

• জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা।

জমি কেনা হয়ে থাকলে বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, সেই আগের দলিল বা মালিকানার সূত্রও যাচাই করা জরুরি।

দলিলের কোনো তথ্যের সঙ্গে খতিয়ানের তথ্য না মিললে বিষয়টি অবহেলা করবেন না। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে নিবন্ধিত দলিলের নকল সংগ্রহ করে তুলনা করুন।

৪. দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ মিলিয়ে জমির অবস্থান যাচাই করুন

অনেক সময় কাগজপত্রে জমির পরিমাণ ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান নিয়ে বিভ্রান্তি তৈরি হয়। এ সমস্যা এড়াতে দলিল ও খতিয়ানের দাগ নম্বরের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট মৌজা নকশা মিলিয়ে দেখা উচিত।

মৌজা ম্যাপের মাধ্যমে নির্দিষ্ট দাগের অবস্থান, আশপাশের দাগ এবং জমির সীমানা সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যায়।

সরকারি মৌজা ম্যাপ ও দাগ অনুসন্ধান সেবা ব্যবহার করে সংশ্লিষ্ট এলাকার ম্যাপ অনুসন্ধান করতে পারেন।

ম্যাপ যাচাইয়ের সময় খেয়াল রাখুন:

১. দলিলে উল্লেখ করা মৌজা সঠিক কি না।

২. খতিয়ান ও দলিলের দাগ নম্বরের সঙ্গে ম্যাপের দাগ নম্বর মিলছে কি না।

৩. জমির অবস্থান ও আশপাশের দাগের বিবরণ ঠিক আছে কি না।

৪. জমির পরিমাণ ও সীমানার মধ্যে কোনো অসংগতি রয়েছে কি না।

তবে অনলাইন ম্যাপ দেখে একা জমির সুনির্দিষ্ট সীমানা নির্ধারণ করা ঠিক নয়। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট নকশা ও রেকর্ড নিয়ে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে সরেজমিনে মাপজোখ করিয়ে নিন।

৫. নামজারি বা মিউটেশন হয়েছে কি না যাচাই করুন

জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর নামজারি করা হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই করা প্রয়োজন।

নামজারি বা মিউটেশনের মাধ্যমে জমির রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম ও প্রাসঙ্গিক তথ্য হালনাগাদ করা হয়। নামজারি সম্পন্ন হলে নতুন খতিয়ান তৈরি হতে পারে।

এ জন্য সরকারি ই-নামজারি পোর্টাল ব্যবহার করতে পারেন।

নামজারি যাচাইয়ের সময় দেখুন:

• আপনার নামে নামজারি অনুমোদিত হয়েছে কি না।

• নামজারি খতিয়ানে নাম ও পরিচয় ঠিক আছে কি না।

• জমির দাগ নম্বর ও পরিমাণ সঠিক আছে কি না।

• আপনার মালিকানার অংশ যথাযথভাবে উল্লেখ করা হয়েছে কি না।

• নামজারির আদেশ ও সংশ্লিষ্ট নথির তথ্য মিলছে কি না।

বিশেষভাবে মনে রাখবেন, নামজারি জমির মালিকানা সৃষ্টির একমাত্র ভিত্তি নয়। বৈধ দলিল ও মালিকানার অন্যান্য প্রমাণও যাচাই করতে হবে।

৬. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা যাচাই করুন

জমির রেকর্ড ঠিক আছে কি না, তা যাচাইয়ের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা।

আপনার জমির ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ করা হচ্ছে কি না এবং দাখিলায় জমির পরিচিতি সঠিক আছে কি না, তা পরীক্ষা করুন।

এ জন্য সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টাল ব্যবহার করতে পারেন।

দাখিলা যাচাইয়ের সময় দেখুন:

• জমির মালিক বা হোল্ডিংয়ের তথ্য সঠিক কি না।

• মৌজা ও জমির পরিচিতি ঠিক আছে কি না।

• জমির পরিমাণের তথ্য মিলছে কি না।

• কর পরিশোধের হিসাব হালনাগাদ রয়েছে কি না।

ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা জমির কর পরিশোধের প্রমাণ। তবে শুধু খাজনার রসিদ থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না।

৭. খতিয়ানে ভুল থাকলে কী করবেন?

অনলাইনে বা কাগজপত্রে জমির রেকর্ড যাচাই করার সময় ভুল ধরা পড়লে প্রথমে বুঝতে হবে, ভুলটি কোন ধরনের।

যদি নামের বানান, পিতার নাম, জমির পরিমাণ বা দাগ নম্বরে ভুল থাকে, তাহলে সংশ্লিষ্ট রেকর্ডটি কোন পর্যায়ে রয়েছে, সেটি শনাক্ত করতে হবে।

জরিপ চলমান বা খসড়া প্রকাশনার পর্যায়ে থাকলে: সংশ্লিষ্ট জরিপ কর্তৃপক্ষের কাছে নির্ধারিত পদ্ধতিতে আপত্তি বা সংশোধনের আবেদন করার সুযোগ থাকতে পারে। এ ক্ষেত্রে জরিপের বর্তমান পর্যায় ও প্রযোজ্য সময়সীমা জেনে নিতে হবে।

চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডে ভুল থাকলে: ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, রেকর্ড কর্তৃপক্ষ বা আইনগত ফোরামে প্রতিকার চাইতে হতে পারে। সব ধরনের ভুল একই দপ্তরে বা একই পদ্ধতিতে সংশোধন করা যায় না।

নামজারির খতিয়ানে ভুল থাকলে: সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে যোগাযোগ করে ভুল সংশোধনের প্রক্রিয়া জানতে হবে।

আবেদনের সময় প্রয়োজন অনুযায়ী দলিল, পুরোনো খতিয়ান, নতুন খতিয়ান, নামজারির কাগজ, করের দাখিলা এবং অন্যান্য প্রমাণপত্র সংযুক্ত করতে হতে পারে।

৮. অনলাইনে জমির রেকর্ড না পেলে কী করবেন?

অনলাইনে অনুসন্ধান করেও নিজের জমির তথ্য না পেলে দুশ্চিন্তা করার প্রয়োজন নেই। এর অর্থ এই নয় যে জমিটি আপনার নামে নেই বা জমির কোনো রেকর্ড নেই।

এর পেছনে কয়েকটি কারণ থাকতে পারে:

• সংশ্লিষ্ট এলাকার পুরোনো রেকর্ড এখনো অনলাইনে যুক্ত হয়নি।

• ভুল মৌজা বা জরিপ নির্বাচন করা হয়েছে।

• মালিকের নামের বানানে পার্থক্য রয়েছে।

• জমিটি পূর্ববর্তী মালিকের নামে রেকর্ডভুক্ত রয়েছে।

• সংশ্লিষ্ট এলাকার জরিপ এখনো চলমান।

• অনলাইনে খসড়া ও চূড়ান্ত রেকর্ডের মধ্যে পার্থক্য রয়েছে।

এ অবস্থায় জমির পুরোনো দলিল ও খতিয়ান নিয়ে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস, উপজেলা ভূমি অফিস অথবা জেলা রেকর্ড রুমে যোগাযোগ করুন।

একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের চলমান জরিপের পোর্টালে প্রদর্শিত সব খতিয়ান চূড়ান্ত নয়। সেখানে খসড়া রেকর্ডও দেখা যেতে পারে। জরিপ সম্পন্ন হয়ে জেলা প্রশাসকের কাছে হস্তান্তর করা রেকর্ডের জন্য জাতীয় ভূমি তথ্য ও সেবা পোর্টালের নির্দেশনা অনুসরণ করতে হবে।

জমির কাগজপত্র যাচাই করার সময় নিচের বিষয়গুলো একসঙ্গে মিলিয়ে দেখুন:

১. মালিকের নাম ও পিতার নাম।

২. মৌজার নাম ও জেএল নম্বর।

৩. খতিয়ান নম্বর।

৪. দাগ নম্বর।

৫. জমির মোট পরিমাণ ও মালিকানার অংশ।

৬. দলিল ও নামজারির তথ্য।

৭. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

নিজের জমির রেকর্ড ঠিক আছে কি না, তা যাচাই করা শুধু জমি কেনাবেচার সময় নয়, প্রত্যেক জমির মালিকের জন্যই গুরুত্বপূর্ণ। কারণ রেকর্ডে ভুল বা অসংগতি থাকলে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, নামজারি, উত্তরাধিকার বণ্টন কিংবা সীমানা নির্ধারণের সময় সমস্যা দেখা দিতে পারে।

তাই নিয়মিত নিজের জমির খতিয়ান, দলিল, নামজারি, মৌজা ম্যাপ ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য মিলিয়ে দেখুন। কোনো অসংগতি পেলে দেরি না করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন। আর জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা জটিলতা থাকলে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

সোহাগ/