নিজস্ব প্রতিবেদক: পরিবারের উপার্জনক্ষম ব্যক্তি বা জমির মালিক বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি কীভাবে নিজের নামে নিতে হবে, তা নিয়ে অনেকেই চিন্তায় পড়েন। বিশেষ করে জমির দলিল বাবার নামে থাকলে সন্তানদের মধ্যে কে কতটুকু জমি পাবেন, নামজারি কীভাবে হবে এবং কী কী কাগজপত্র লাগবে, এসব বিষয়ে থাকে নানা প্রশ্ন।

বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী, বাবা মারা গেলে তাঁর রেখে যাওয়া সম্পত্তি আইনসম্মত উত্তরাধিকারীদের মধ্যে প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইন অনুসারে বণ্টিত হয়। তাই শুধু একজন সন্তান চাইলেই পুরো জমি নিজের নামে নামজারি করতে পারবেন না। অন্য বৈধ ওয়ারিশদের প্রাপ্য অংশও বিবেচনায় নিতে হবে।

তবে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারির আবেদন করা যায়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, সব ওয়ারিশ চাইলে যৌথভাবে একই খতিয়ানে নাম অন্তর্ভুক্ত করতে পারেন। আবার জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে রয়েছে পৃথক প্রক্রিয়া।

প্রথমে বাবার সব বৈধ ওয়ারিশ শনাক্ত করুন

বাবার মৃত্যুর পর জমির নামজারি করতে প্রথম কাজ হলো তাঁর বৈধ ওয়ারিশ কারা, তা নিশ্চিত করা। সাধারণত স্ত্রী, ছেলে, মেয়ে এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে অন্যান্য উত্তরাধিকারীও ওয়ারিশ হতে পারেন। কে কত অংশ পাবেন, তা সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগত উত্তরাধিকার আইনের ওপর নির্ভর করে।

এ জন্য স্থানীয় ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট কার্যালয় থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে। সনদে সব বৈধ ওয়ারিশের নাম সঠিকভাবে উল্লেখ আছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি।

মনে রাখতে হবে, শুধু ছেলেদের নাম দিয়ে ওয়ারিশ সনদ বা নামজারি করানো ঠিক নয়। মেয়েসহ প্রত্যেক বৈধ ওয়ারিশের আইনগত অধিকার বিবেচনায় নিতে হবে।

জমি নিজের নামে নিতে যেসব কাগজপত্র লাগতে পারে

উত্তরাধিকার সূত্রে জমির নামজারির আবেদন করার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখা ভালো। সাধারণত নিচের কাগজগুলো প্রয়োজন হতে পারে।

১. বাবার মৃত্যু সনদ।২. সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দেওয়া ওয়ারিশ সনদ।৩. বাবার নামে থাকা সর্বশেষ খতিয়ানের কপি।৪. জমির দলিলের কপি এবং প্রয়োজনে আগের মালিকানার দলিল।৫. আবেদনকারী ও অন্যান্য ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি।৬. সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।৭. জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর ও মৌজার তথ্য।৮. প্রযোজ্য ক্ষেত্রে বণ্টননামা দলিল বা আদালতের রায় ও ডিক্রির কপি।

জমির মালিকানা কীভাবে বাবার কাছে এসেছে, তার ওপর ভিত্তি করে অতিরিক্ত কাগজপত্রও প্রয়োজন হতে পারে। অনলাইন আবেদনের সময় সংশ্লিষ্ট নথির স্ক্যান কপি দিতে হয়।

বাবার জমি সব ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে নিতে চাইলে

বাবার মৃত্যুর পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি সব ওয়ারিশের নামে একসঙ্গে নামজারি করার সুযোগ রয়েছে। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম এবং জমির ওপর তাঁদের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে একটি যৌথ নামজারি খতিয়ান করা যায়।

এ জন্য সব ওয়ারিশকে যৌথভাবে আবেদন করতে হবে এবং ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। আবেদন যাচাই করে সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে নামজারির ব্যবস্থা নিতে পারেন।

গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, যৌথ নামজারির জন্য বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়। ভূমি মন্ত্রণালয় ২০২৫ সালের ১৭ ফেব্রুয়ারি প্রকাশিত স্পষ্টীকরণে জানিয়েছে, শুধু ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতেই সব ওয়ারিশের নামে যৌথ খতিয়ান করা আইনসিদ্ধ। বণ্টননামা না থাকার অজুহাতে এ ধরনের আবেদন বাতিল করা যথাযথ নয়।

আলাদা আলাদা করে নিজের নামে জমি নিতে চাইলে কী করবেন?

যদি বাবার জমি ভাগ করে প্রত্যেক ওয়ারিশ আলাদা আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে প্রথমে সবাইকে আলোচনার মাধ্যমে জমির ভাগ নির্ধারণ করতে হবে।

এরপর কে কোন দাগে বা একটি দাগের কোন অংশে জমি পাবেন, তা ঠিক করে আপস বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে। সংশ্লিষ্ট সব পক্ষের স্বাক্ষর নিয়ে দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধন করতে হবে।

এরপর নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিলের ভিত্তিতে প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারবেন। এভাবে আলাদা খতিয়ান তৈরি হলে প্রত্যেকে নিজের নামে নির্ধারিত জমির ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে পারবেন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩খ ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ভাগ করার পর নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে খতিয়ান সংশোধনের বিধান রয়েছে।

অনলাইনে নামজারির আবেদন করবেন যেভাবে

বর্তমানে ঘরে বসেই ই-নামজারির আবেদন করা যায়। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি পোর্টালে প্রবেশ করতে হবে।

ওয়েবসাইট: https://mutation.land.gov.bd/

আবেদনের সময় সাধারণত নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে হয়।

১. সরকারি ই-নামজারি পোর্টালে প্রবেশ করে প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে আবেদন শুরু করুন।

২. জমি পাওয়ার কারণ হিসেবে উত্তরাধিকার বা ওয়ারিশ সূত্র নির্বাচন করুন।

৩. আবেদনকারীর পরিচয়, জমির অবস্থান, মৌজা, খতিয়ান ও দাগসংক্রান্ত তথ্য দিন।

৪. প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, পরিচয়পত্র এবং অন্যান্য কাগজপত্রের স্ক্যান কপি সংযুক্ত করুন।

৫. পোর্টালে প্রদর্শিত নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে আবেদন জমা দিন।

৬. আবেদন জমা দেওয়ার পর পাওয়া নম্বর দিয়ে আবেদনের অবস্থা অনুসরণ করুন। প্রয়োজনে ভূমি অফিসের শুনানিতে অংশ নিন।

আবেদন যাচাই, সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের প্রতিবেদন এবং প্রয়োজনীয় শুনানি শেষে সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারির বিষয়ে সিদ্ধান্ত দেন। আবেদন মঞ্জুর হলে নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা যায়।

বাবা মারা যাওয়ার পর পুরো জমি কি একজন সন্তানের নামে করা যাবে?

এটি অনেক পরিবারের গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্ন। বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর জমিতে একাধিক বৈধ ওয়ারিশ থাকলে একজন সন্তান একাই পুরো জমি নিজের নামে নিতে পারবেন না, যদি না অন্য ওয়ারিশদের আইনসম্মত অধিকার যথাযথভাবে নিষ্পত্তি করা হয়।

যদি অন্য ওয়ারিশরা তাঁদের প্রাপ্য অংশ একজন সন্তানকে দিতে সম্মত হন, তাহলে প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী যথাযথ নিবন্ধিত হস্তান্তর বা বণ্টনসংক্রান্ত দলিলের মাধ্যমে বিষয়টি সম্পন্ন করতে হবে। শুধু মৌখিক সম্মতি বা অনাপত্তির কথা বলে অন্যদের অংশ নিজের নামে রেকর্ড করানো নিরাপদ নয়।

এ ধরনের ক্ষেত্রে দলিল তৈরির আগে আইনজীবী বা সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের পরামর্শ নেওয়া উচিত।

ওয়ারিশ সনদ পুরোনো হলে কি আবার নিতে হবে?

এ বিষয়েও ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা রয়েছে। মন্ত্রণালয়ের ৪ ডিসেম্বর ২০২২ সালের পরিপত্রে বলা হয়েছে, কোনো ব্যক্তির মৃত্যুর পর ইস্যু করা ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ উন্মুক্ত থাকবে। অর্থাৎ শুধু পুরোনো হওয়ার কারণে এমন সনদ বাতিল করার কথা নয়।

তবে সনদে নামের সঙ্গে জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মনিবন্ধন বা দলিলের তথ্যের অমিল থাকলে সংশোধন বা প্রয়োজনীয় ব্যাখ্যা চাওয়া হতে পারে।

নামজারি হয়ে গেলে যেসব বিষয় যাচাই করবেন

নামজারির আবেদন মঞ্জুর হওয়ার পর নতুন খতিয়ানে সব তথ্য ঠিক আছে কি না, তা ভালোভাবে পরীক্ষা করুন। বিশেষ করে:

• প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম সঠিকভাবে লেখা হয়েছে কি না।

• প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ ঠিক আছে কি না।

• দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণে ভুল আছে কি না।

• জমির শ্রেণি ও অন্যান্য তথ্য সঠিক আছে কি না।

• অনলাইন খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা হয়েছে কি না।

নামজারি সম্পন্ন হওয়ার পর নিজের অংশের ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ করতে হবে।

বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর জমি নিজের নামে নিতে হলে প্রথমে সব বৈধ ওয়ারিশ শনাক্ত করে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে। এরপর পরিবারের সবাই যৌথভাবে নামজারি করবেন, নাকি নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে আলাদা আলাদা খতিয়ান করবেন, সেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, উত্তরাধিকারীদের প্রাপ্য অংশ বাদ দিয়ে একতরফাভাবে জমি নিজের নামে নেওয়ার চেষ্টা না করা। জমির দলিল, খতিয়ান, ওয়ারিশ সনদ এবং বণ্টনসংক্রান্ত কাগজপত্র সঠিক থাকলে নামজারির প্রক্রিয়া অনেক সহজ হয়।

সোহাগ/