নিজস্ব প্রতিবেদক: সারা জীবনের সঞ্চয় কিংবা দীর্ঘদিনের ব্যাংকঋণ নিয়ে ঢাকায় একটি ফ্ল্যাট কেনেন অনেকেই। কিন্তু শুধু পছন্দের জায়গা, সুন্দর নকশা আর আকর্ষণীয় দাম দেখে ফ্ল্যাট কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে। জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, অনুমোদনহীন ভবন, ব্যাংকের কাছে বন্ধক থাকা সম্পত্তি কিংবা চুক্তির অস্পষ্ট শর্তের কারণে পরে বড় ধরনের আর্থিক ও আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন ক্রেতা।

বিশেষ করে রাজধানীতে আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে ফ্ল্যাট কেনার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও আইনি বৈধতা যাচাইয়ের গুরুত্বও বেড়েছে। তাই বুকিং বা বায়নার টাকা দেওয়ার আগেই কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক হওয়া জরুরি।

১. জমির মালিকানা ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করুন

ফ্ল্যাট কেনার আগে যে জমির ওপর ভবনটি নির্মিত হয়েছে, সেই জমির মালিকানা সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে। এ জন্য জমির মূল দলিল, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, দাগ নম্বর এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য যাচাই করা প্রয়োজন।

শুধু কাগজপত্রের ফটোকপি দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। মূল নথির সঙ্গে সংশ্লিষ্ট তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিটি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক আছে কি না, মালিকানা নিয়ে কোনো মামলা বা বিরোধ চলছে কি না, সেটিও খোঁজ নেওয়া জরুরি।

এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে মালিকানার ইতিহাস ও জমির দায়-দেনা যাচাই করানো নিরাপদ।

২. ডেভেলপার প্রতিষ্ঠান ও ভবনের অনুমোদন দেখুন

যে আবাসন প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ফ্ল্যাট কিনছেন, তাদের বৈধতা ও পূর্ববর্তী কাজের অভিজ্ঞতা যাচাই করুন। প্রতিষ্ঠানটি আগে যেসব প্রকল্প নির্মাণ করেছে, সেগুলোর কাজ সময়মতো শেষ হয়েছে কি না এবং ক্রেতাদের কাছে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে দেওয়ার রেকর্ড কেমন, তা খোঁজ নেওয়া উচিত।

পাশাপাশি সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদিত নকশা রয়েছে কি না, সেটি নিশ্চিত করতে হবে। অনুমোদিত নকশার সঙ্গে নির্মিত ভবনের আয়তন, তলা, পার্কিং ও অন্যান্য সুবিধার মিল আছে কি না, তা পরীক্ষা করুন।

অনুমোদন ছাড়া অতিরিক্ত তলা নির্মাণ বা নকশার বাইরে ভবন তৈরি হলে ভবিষ্যতে জরিমানা, ব্যবহারসংক্রান্ত সমস্যা কিংবা আইনি জটিলতা দেখা দিতে পারে।

৩. চুক্তিপত্রে প্রতিটি শর্ত লিখিতভাবে রাখুন

ফ্ল্যাট কেনার সময় ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে করা চুক্তিপত্র অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। তাই শুধু মৌখিক প্রতিশ্রুতির ওপর নির্ভর না করে সব শর্ত লিখিতভাবে উল্লেখ করাতে হবে।

চুক্তিপত্রে বিশেষভাবে যেসব বিষয় থাকা উচিত:

• ফ্ল্যাটের সুনির্দিষ্ট অবস্থান ও আয়তন

• ফ্ল্যাটের মোট মূল্য এবং কিস্তি পরিশোধের নিয়ম

• নির্মাণসামগ্রীর মান ও ব্যবহারের শর্ত

• ফ্ল্যাট হস্তান্তরের নির্ধারিত সময়

• পার্কিংয়ের অধিকার ও অবস্থান

• বিদ্যুৎ, পানি, গ্যাস ও অন্যান্য ইউটিলিটি সুবিধা

• নিবন্ধন, সার্ভিস চার্জ ও অন্যান্য খরচ কে বহন করবে

• চুক্তি ভঙ্গ হলে ক্ষতিপূরণ বা অর্থ ফেরতের শর্ত

বিশেষ করে ফ্ল্যাটের আয়তন কীভাবে হিসাব করা হবে, সেটি পরিষ্কারভাবে বুঝে নিন। প্রয়োজনে চুক্তিপত্রে স্বাক্ষরের আগে আইনজীবীকে দিয়ে পুরো নথি পরীক্ষা করান।

৪. রেজিস্ট্রেশনের আগে দলিলের তথ্য মিলিয়ে নিন

ফ্ল্যাট কেনার চূড়ান্ত পর্যায়ে রেজিস্ট্রেশনের আগে দলিলের প্রতিটি তথ্য ভালোভাবে যাচাই করা প্রয়োজন। বিক্রেতা বা ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের বিক্রির আইনগত অধিকার রয়েছে কি না, সেটিও নিশ্চিত হতে হবে।

দলিলে ফ্ল্যাটের নম্বর, অবস্থান, আয়তন, জমির দাগ ও খতিয়ানের তথ্য এবং মালিকানার বিবরণ সঠিকভাবে উল্লেখ আছে কি না, তা মিলিয়ে দেখুন।

এ ছাড়া ফ্ল্যাটটি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বরাদ্দ দেওয়া হয়েছে কি না, কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রয়েছে কি না কিংবা সম্পত্তি নিয়ে মামলা চলছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি।

৫. ব্যাংকঋণ অনুমোদন পেলেও নিজে যাচাই করুন

অনেক ক্রেতা ব্যাংকঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কেনেন। ঋণ দেওয়ার আগে ব্যাংক সাধারণত সম্পত্তির দলিল, মালিকানা, নামজারি, কর পরিশোধ এবং অন্যান্য আইনি বিষয় যাচাই করে থাকে।

তবে ব্যাংক ঋণ অনুমোদন করেছে বলেই ফ্ল্যাটটি শতভাগ ঝুঁকিমুক্ত, এমন ধারণা করা ঠিক নয়। ব্যাংকের যাচাই তাদের ঋণসংক্রান্ত ঝুঁকি বিবেচনায় করা হয়। তাই ক্রেতাকেও নিজ উদ্যোগে সম্পত্তির সব নথি ও আইনি অবস্থা পরীক্ষা করতে হবে।

প্রয়োজনে ব্যাংকের আইনজীবীর পাশাপাশি নিজের নিয়োগ করা স্বাধীন আইনজীবীর মতামত নিন।

৬. কাগজপত্র না দেখে বুকিং বা বায়নার টাকা দেবেন না

কম দাম, বিশেষ ছাড় কিংবা সীমিত সময়ের অফারের কথা বলে অনেক সময় দ্রুত বুকিং দিতে উৎসাহিত করা হয়। কিন্তু প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই না করে কোনো অর্থ পরিশোধ করা উচিত নয়।

বুকিং বা বায়নার আগে জমির মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন, ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের বৈধতা এবং চুক্তির শর্ত সম্পর্কে নিশ্চিত হন।

অর্থ পরিশোধের ক্ষেত্রে ব্যাংকিং চ্যানেল ব্যবহার করা ভালো। প্রতিটি লেনদেনের রসিদ, ব্যাংক স্টেটমেন্ট এবং চুক্তির কপি সংরক্ষণ করুন। নগদ অর্থ দিলে যথাযথ লিখিত প্রমাণ ছাড়া লেনদেন করবেন না।

৭. চুক্তি ভঙ্গ হলে কী আইনি ব্যবস্থা নেওয়া যায়, জানুন

ফ্ল্যাট কেনার পর নির্ধারিত সময়ে হস্তান্তর না করা, চুক্তিতে উল্লেখ করা সুবিধা না দেওয়া কিংবা প্রতিশ্রুত শর্ত ভঙ্গের মতো ঘটনা ঘটতে পারে। এমন পরিস্থিতিতে ক্রেতার আইনি প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

বাংলাদেশের ‘রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০’ এবং সংশ্লিষ্ট চুক্তির শর্ত অনুযায়ী বিরোধ নিষ্পত্তির ব্যবস্থা রয়েছে। পরিস্থিতি অনুযায়ী সালিস বা উপযুক্ত আদালতের মাধ্যমে প্রতিকার চাওয়া যেতে পারে।

তবে আইনি ব্যবস্থা নেওয়ার আগে চুক্তিপত্র, অর্থ পরিশোধের রসিদ, যোগাযোগের প্রমাণ এবং সংশ্লিষ্ট নথি সংরক্ষণ করা জরুরি। কোনো বিরোধ তৈরি হলে দ্রুত আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

ফ্ল্যাট কেনার আগে সতর্ক থাকাই সবচেয়ে বড় সুরক্ষা

ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনা অনেক পরিবারের জন্য জীবনের সবচেয়ে বড় আর্থিক সিদ্ধান্তগুলোর একটি। তাই শুধু দাম, অবস্থান বা ভবনের বাহ্যিক সৌন্দর্য দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়। জমির মালিকানা, প্রকল্পের অনুমোদন, ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের বৈধতা, চুক্তিপত্র এবং রেজিস্ট্রেশনের বিষয়গুলো ভালোভাবে যাচাই করতে হবে।

মনে রাখতে হবে, ফ্ল্যাটের জন্য টাকা পরিশোধ করলেই মালিকানা ও আইনি নিরাপত্তা নিশ্চিত হয় না। অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তায় প্রয়োজনীয় নথি যাচাই করে এবং প্রতিটি লেনদেনের লিখিত প্রমাণ রেখে সিদ্ধান্ত নিলে ভবিষ্যতের আর্থিক ও আইনি ঝুঁকি অনেকটাই কমানো সম্ভব।

সোহাগ/