নিজস্ব প্রতিবেদক: জমির দলিলে উল্লেখ আছে ৫ শতাংশ, কিন্তু বাস্তবে মাপতে গিয়ে পাওয়া গেল সাড়ে ৪ শতাংশ। আবার দলিলে দেওয়া সীমানার সঙ্গে সরেজমিনের অবস্থানেরও মিল নেই। কোথাও অন্যের ঘর, কোথাও দেয়াল কিংবা স্থাপনা। জমি কেনার পর এমন পরিস্থিতিতে পড়লে মালিককে প্রতিবেশীর সঙ্গে বিরোধে জড়াতে হতে পারে। অনেক সময় নিজের জমির সঠিক সীমানা বুঝতে না পেরে অন্যের জমির অংশও দখল হয়ে যায়।

বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার বণ্টন কিংবা সীমানা নির্ধারণের ক্ষেত্রে এ ধরনের সমস্যা নতুন নয়। জমির দলিল, খতিয়ান ও নামজারিতে জমির পরিমাণ উল্লেখ থাকলেও বাস্তবে জমিটি ঠিক কোথায় এবং কতটুকু জায়গাজুড়ে রয়েছে, তা জানতে সঠিক পরিমাপ জরুরি।

এ জন্য শুধু দলিলের ওপর নির্ভর করলেই হবে না। মিলিয়ে দেখতে হবে দাগ নম্বর, মৌজা ম্যাপ, খতিয়ান, জমির চৌহদ্দি এবং সরেজমিনের অবস্থান। কিছু বিষয় নিজেও প্রাথমিকভাবে যাচাই করা সম্ভব। তবে জমির সীমানা নিয়ে বিরোধ বা জটিলতা থাকলে অভিজ্ঞ আমিন বা ভূমি জরিপকারীর সহায়তা নেওয়া উচিত।

জেনে নেওয়া যাক, দলিলের সঙ্গে বাস্তব জমির সীমানা মিলিয়ে দেখবেন যেভাবে।

জমি মাপার আগে যেসব কাগজপত্র সংগ্রহ করবেন

জমির সঠিক অবস্থান ও পরিমাণ নির্ধারণের প্রথম ধাপ হলো প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করা। এ ক্ষেত্রে কয়েকটি নথি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।

১. মূল দলিল: দলিলে জমির পরিমাণ, মৌজার নাম, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি এবং চারপাশের সীমানা বা চৌহদ্দির তথ্য থাকে। প্রয়োজনে আগের মালিকদের ধারাবাহিক দলিলও যাচাই করতে হবে।

২. খতিয়ান বা পর্চা: সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস খতিয়ানে জমির দাগ নম্বর, মালিকানা ও রেকর্ডভুক্ত পরিমাণের তথ্য পাওয়া যায়। বিভিন্ন জরিপে দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয়ে থাকলে পুরোনো ও নতুন দাগের সম্পর্কও বুঝে নিতে হবে।

৩. নামজারি খতিয়ান: সর্বশেষ নামজারি খতিয়ানে জমির মালিকানা ও জমির পরিমাণ যাচাই করতে হবে। তবে নামজারি একাই মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

৪. মৌজা ম্যাপ: জমিটি মৌজার কোথায় অবস্থিত, কোন দাগে রয়েছে এবং আশপাশের দাগগুলোর সঙ্গে এর অবস্থান কী, তা বুঝতে মৌজা ম্যাপ প্রয়োজন।

মনে রাখতে হবে, খতিয়ান থেকে জমির রেকর্ডভুক্ত মালিকানা ও পরিমাণের তথ্য পাওয়া যায়। অন্যদিকে মৌজা ম্যাপ জমির অবস্থান ও দাগের বিন্যাস বুঝতে সাহায্য করে। তাই শুধু দলিল দেখে জমির সুনির্দিষ্ট অবস্থান নির্ধারণ করা ঠিক নয়।

অনলাইনে মৌজা ম্যাপ বের করার নিয়ম

জমির সীমানা নির্ধারণের জন্য সংশ্লিষ্ট মৌজার সঠিক জরিপের নকশা সংগ্রহ করা জরুরি। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের অনলাইন ম্যাপ পোর্টালে এ-সংক্রান্ত সেবা পাওয়া যায়।

মৌজা ম্যাপ খুঁজতে সাধারণত নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে হয়:

১. প্রথমে "ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের ম্যাপ পোর্টালে" (https://map.settlement.gov.bd) প্রবেশ করুন।

২. প্রয়োজন অনুযায়ী বিভাগ, জেলা ও উপজেলা নির্বাচন করুন।

৩. সংশ্লিষ্ট মৌজা নির্বাচন করুন।

৪. জমির জন্য প্রয়োজনীয় জরিপের ধরন, যেমন সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস নির্বাচন করুন।

৫. প্রয়োজন অনুযায়ী শিট নম্বর ও দাগ নম্বর দিয়ে নকশা খুঁজুন।

৬. পাওয়া নকশা থেকে সংশ্লিষ্ট দাগের অবস্থান ও আশপাশের দাগগুলো যাচাই করুন।

এ ছাড়া "ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপসংক্রান্ত সরকারি সেবা" (https://dlrms.land.gov.bd) এবং "ভূমি মন্ত্রণালয়ের ম্যাপ পোর্টাল" (https://map.land.gov.bd) থেকেও সংশ্লিষ্ট সেবার তথ্য পাওয়া যেতে পারে।

একটি বিষয় খেয়াল রাখতে হবে, বড় মৌজার নকশা একাধিক শিটে বিভক্ত থাকতে পারে। তাই শুধু মৌজার নাম জানলেই হবে না, জমির দাগটি কোন শিটে রয়েছে, সেটিও নিশ্চিত করতে হবে।

গুনিয়া স্কেল দিয়ে মৌজা ম্যাপ থেকে জমি মাপবেন যেভাবে

মৌজা ম্যাপ থেকে জমির দৈর্ঘ্য, প্রস্থ ও অবস্থান নির্ণয়ের প্রচলিত পদ্ধতিগুলোর একটি হলো গুনিয়া স্কেল ব্যবহার। এটি বিশেষ ধরনের পরিমাপের স্কেল, যার সাহায্যে নকশার দূরত্বকে বাস্তব দূরত্বে রূপান্তর করা যায়।

তবে এ পদ্ধতি ব্যবহারের আগে জানতে হবে সংশ্লিষ্ট মৌজা ম্যাপটি কোন স্কেলে তৈরি। নকশায় সাধারণত স্কেলের তথ্য উল্লেখ থাকে। প্রচলিত কিছু মৌজা নকশা ১৬, ৩২, ৬৪ বা ৮০ ইঞ্চি সমান ১ মাইল স্কেলে প্রস্তুত করা হয়েছে।

জরিপের পরিমাপে ১ মাইল সমান ৮০০০ লিংক বা ১৭৬০ গজ। আবার ১ গজ সমান ৩ ফুট এবং ১ মাইল সমান ৫২৮০ ফুট।

উদাহরণ হিসেবে, কোনো মৌজা ম্যাপ ১৬ ইঞ্চি সমান ১ মাইল স্কেলে তৈরি হলে নকশার প্রতি ইঞ্চি বাস্তবে ৫০০ লিংকের সমান।

হিসাবটি হবে:

৮০০০ ÷ ১৬ = ৫০০ লিংক।

অন্যদিকে, নকশাটি ৩২ ইঞ্চি সমান ১ মাইল স্কেলে তৈরি হলে প্রতি ইঞ্চি হবে:

৮০০০ ÷ ৩২ = ২৫০ লিংক।

এভাবে নকশায় জমির বিভিন্ন বাহুর দূরত্ব নির্ণয় করা যায়। তবে স্কেলের ধরন ও গুনিয়া স্কেলের দাগের পাঠ সঠিকভাবে বুঝতে হবে। তাই নির্ভুল পরিমাপের জন্য অভিজ্ঞ আমিনের সহায়তা নেওয়া ভালো।

জমির আকৃতি অনিয়মিত হলে সেটিকে কয়েকটি ত্রিভুজ বা চতুর্ভুজে ভাগ করে আলাদা আলাদা ক্ষেত্রফল বের করতে হয়। পরে সব অংশের ক্ষেত্রফল যোগ করলে মোট জমির আয়তন পাওয়া যায়।

সরেজমিনে গিয়ে জমির সীমানা মাপার পদ্ধতি

মৌজা ম্যাপ থেকে জমির অবস্থান সম্পর্কে প্রাথমিক ধারণা নেওয়ার পর সরেজমিনে গিয়ে বাস্তব পরিমাপ করতে হবে। এ সময় দলিল, খতিয়ান ও নকশার তথ্য সঙ্গে রাখা জরুরি।

জমির চার কোণ চিহ্নিত করুন: প্রথমে দলিল ও মৌজা ম্যাপের তথ্য অনুযায়ী জমির সম্ভাব্য চারপাশের সীমানা নির্ধারণ করুন। সম্ভব হলে পাশের জমির মালিকদের উপস্থিতিতে পরিমাপ করুন।

দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ মাপুন: জমি আয়তাকার হলে ফিতা দিয়ে দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ মেপে ক্ষেত্রফল বের করা যায়। যেমন, কোনো জমির দৈর্ঘ্য ৬০ ফুট এবং প্রস্থ ৩৬ ফুট হলে আয়তন হবে ২১৬০ বর্গফুট।

অনিয়মিত জমি ভাগ করে মাপুন: জমি বাঁকা, ত্রিভুজ বা অন্য কোনো আকৃতির হলে কয়েকটি ছোট অংশে ভাগ করে প্রতিটির পরিমাপ নিতে হবে।

চারপাশের সীমানা মিলিয়ে দেখুন: জমির উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিম পাশে কার জমি, রাস্তা, খাল বা অন্য কোনো স্থাপনা রয়েছে, তা দলিলের চৌহদ্দির সঙ্গে মিলিয়ে নিন।

পরিমাপের হিসাব সংরক্ষণ করুন: প্রতিটি বাহুর দৈর্ঘ্য, প্রস্থ এবং মোট ক্ষেত্রফল লিখে রাখুন। প্রয়োজনে জমির একটি স্কেচ বা নকশা তৈরি করে রাখুন।

জমির পরিমাপের একক ও হিসাব জেনে নিন

বাংলাদেশে জমির পরিমাণ নির্ধারণে শতক, শতাংশ, কাঠা, বিঘা ও একরসহ বিভিন্ন একক ব্যবহার করা হয়। এসব এককের হিসাব জানা থাকলে দলিলের পরিমাণের সঙ্গে বাস্তব পরিমাপ মিলিয়ে দেখা সহজ হয়।

প্রচলিত হিসাবে:

- ১ শতাংশ বা শতক = ৪৩৫.৬ বর্গফুট

- ১ একর = ১০০ শতাংশ

- ১ একর = ৪৩ হাজার ৫৬০ বর্গফুট

- ১ কাঠা = প্রায় ৭২০ বর্গফুট

- ১ বিঘা = প্রায় ৩৩ শতাংশ

তবে কাঠা ও বিঘার প্রচলিত মাপে অঞ্চলভেদে পার্থক্য থাকতে পারে। তাই জমির দলিল বা স্থানীয়ভাবে স্বীকৃত পরিমাপের একক যাচাই করে হিসাব করা উচিত।

দলিলের সঙ্গে জমির সীমানা না মিললে কী করবেন?

জমির দলিল ও বাস্তব সীমানার মধ্যে অমিল পাওয়া গেলে নিজের ইচ্ছামতো সীমানা পরিবর্তন করা কিংবা প্রতিবেশীর জমিতে স্থাপনা নির্মাণ করা উচিত নয়। প্রথমে উভয় পক্ষের কাগজপত্র যাচাই করে নিরপেক্ষভাবে জমি পরিমাপের ব্যবস্থা করতে হবে।

এ ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে মৌজা ম্যাপের ভিত্তিতে জমি মাপানো যেতে পারে। সরকারি জমি অথবা সরকারি জমির সঙ্গে ব্যক্তিমালিকানাধীন জমির সীমানা নিয়ে সমস্যা হলে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে যোগাযোগ করা যেতে পারে।

সীমানা নির্ধারণসংক্রান্ত বিরোধের ক্ষেত্রে সার্ভে অ্যাক্ট, ১৮৭৫-এর ৪০ ও ৪১ ধারায়ও বিধান রয়েছে। এসব বিধান অনুযায়ী নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে কালেক্টর বা ক্ষমতাপ্রাপ্ত কর্মকর্তা জরিপের সময় সীমানা নিয়ে বিরোধের অনুসন্ধান করে প্রয়োজনীয় ব্যবস্থা নিতে পারেন।

তবে জমির প্রকৃত দখল, পূর্ববর্তী জরিপের রেকর্ড এবং আদালতের সিদ্ধান্তও বিরোধ নিষ্পত্তিতে গুরুত্বপূর্ণ। মালিকানা বা স্বত্ব নিয়ে জটিলতা থাকলে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া প্রয়োজন। কারণ জমি মাপার মাধ্যমে অবস্থান ও আয়তন নির্ধারণ করা গেলেও শুধু পরিমাপের প্রতিবেদন দিয়ে চূড়ান্ত মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয় না।

জমি কেনার আগেই সীমানা যাচাই করা জরুরি

জমি কেনার পর সীমানা নিয়ে বিরোধে জড়ানোর চেয়ে কেনার আগেই দলিল, খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ ও সরেজমিনের অবস্থান মিলিয়ে নেওয়া নিরাপদ। বিক্রেতার দেখানো জমির চারপাশ মেপে দেখতে হবে, দলিলে উল্লেখ করা পরিমাণ বাস্তবে পাওয়া যাচ্ছে কি না।

বিশেষ করে যৌথ মালিকানার জমি কেনার ক্ষেত্রে বিক্রেতার অংশ ঠিক কোন জায়গায় অবস্থিত, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি। একটি দাগে মোট কতটুকু জমি রয়েছে, শুধু সেই তথ্য দিয়ে নির্দিষ্ট অংশের অবস্থান বা একক দখল নিশ্চিত করা যায় না।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, জমির সঠিক সীমানা নির্ধারণে দলিল, খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ এবং সরেজমিনের পরিমাপ একসঙ্গে যাচাই করতে হবে। জমি কেনার আগে এই সতর্কতা মেনে চললে ভবিষ্যতে জমির পরিমাণ নিয়ে প্রতারণা, সীমানা বিরোধ ও আইনি জটিলতার ঝুঁকি অনেকটাই কমানো সম্ভব।

সোহাগ/