জমির দলিল আছে, খতিয়ানও আছে, কিন্তু জরিপের সময় সীমানা বা জমির পরিমাণে ভুল হলে ভবিষ্যতে তৈরি হতে পারে বড় ধরনের জটিলতা। এমনকি জমি বিক্রি, নামজারি কিংবা উত্তরাধিকার বণ্টনের সময়ও দেখা দিতে পারে বিরোধ। এসব সমস্যা কমাতে ভূমি ব্যবস্থাপনাকে আধুনিক ও প্রযুক্তিনির্ভর করার উদ্যোগের অংশ হিসেবে গুরুত্ব পাচ্ছে বিডিএস বা বাংলাদেশ ডিজিটাল সার্ভে।

ডিজিটাল পদ্ধতিতে জমির অবস্থান, সীমানা, পরিমাণ ও রেকর্ডের তথ্য সংরক্ষণের লক্ষ্য থাকলেও শুধু প্রযুক্তির ওপর নির্ভর করলেই হবে না। জরিপের সময় জমির মালিকের উপস্থিতি, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র এবং খসড়া খতিয়ান যাচাই করাও অত্যন্ত জরুরি। কারণ জরিপের কোনো ভুল সময়মতো সংশোধন না হলে পরবর্তী সময়ে তা নিয়ে আইনি জটিলতায় পড়তে পারেন জমির মালিক।

বিডিএস জরিপ কেন গুরুত্বপূর্ণ?

বাংলাদেশে জমির রেকর্ড তৈরিতে বিভিন্ন সময়ে সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস জরিপ পরিচালিত হয়েছে। এসব জরিপে জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান, পরিমাণ, শ্রেণি ও মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য লিপিবদ্ধ করা হয়েছে।

বিডিএস জরিপে আধুনিক পরিমাপ প্রযুক্তি, ডিজিটাল ম্যাপ এবং স্থানাঙ্কভিত্তিক তথ্য ব্যবহারের মাধ্যমে জমির অবস্থান ও সীমানা নির্ধারণে নির্ভুলতা বাড়ানোর সুযোগ রয়েছে। এর ফলে জমির রেকর্ড সংরক্ষণ, তথ্য যাচাই এবং ভূমি ব্যবস্থাপনার বিভিন্ন কাজ আরও সহজ হতে পারে।

তবে ডিজিটাল জরিপ হলেই জমির মালিকানা নিয়ে সব বিরোধ শেষ হয়ে যাবে, এমন ধারণা ঠিক নয়। জমির প্রকৃত স্বত্ব নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, দখল, বণ্টন এবং অন্যান্য আইনগত প্রমাণও গুরুত্বপূর্ণ।

জরিপের আগে যেসব কাগজপত্র প্রস্তুত রাখবেন

জরিপ শুরু হওয়ার আগেই জমির মালিকের প্রয়োজনীয় কাগজপত্র গুছিয়ে রাখা উচিত। এতে জরিপকর্মীদের সামনে জমির পরিচয়, মালিকানা ও পূর্ববর্তী রেকর্ডের তথ্য তুলে ধরা সহজ হয়।

গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্রের মধ্যে রয়েছে:

১. জমির মূল দলিল বা দলিলের নির্ভরযোগ্য অনুলিপি।২. সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান, যেগুলো প্রযোজ্য।৩. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি-সংক্রান্ত কাগজপত্র।৪. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।৫. জমির দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপের তথ্য।৬. জাতীয় পরিচয়পত্র।৭. উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ এবং পূর্ববর্তী মালিকের স্বত্বসংক্রান্ত কাগজপত্র।

মনে রাখতে হবে, নামজারি বা ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা একাই জমির চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। এসব কাগজপত্র মূল দলিল ও অন্যান্য স্বত্বের প্রমাণের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

জরিপের সময় জমির মালিকের করণীয়

জরিপের সময় জমির মালিক বা তাঁর আইনগত প্রতিনিধির উপস্থিত থাকা গুরুত্বপূর্ণ। জমির প্রকৃত সীমানা, আইল, রাস্তা, পুকুর, ঘরবাড়ি ও অন্যান্য স্থাপনার অবস্থান জরিপকর্মীদের দেখিয়ে দিতে হবে।

এ সময় কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল রাখা প্রয়োজন:

• জমির দাগ নম্বর সঠিকভাবে লিপিবদ্ধ হচ্ছে কি না।

• জমির পরিমাণ ও শ্রেণি আগের রেকর্ডের সঙ্গে মিলছে কি না।

• সীমানা নির্ধারণে প্রতিবেশীর জমির সঙ্গে কোনো অসংগতি হচ্ছে কি না।

• যৌথ মালিকানার ক্ষেত্রে প্রত্যেক শরিকের অংশ যথাযথভাবে উল্লেখ করা হচ্ছে কি না।

• উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে সব ওয়ারিশের তথ্য সঠিকভাবে উপস্থাপন করা হচ্ছে কি না।

কোনো সীমানা বিরোধ বা মালিকানাসংক্রান্ত সমস্যা থাকলে তা গোপন না করে জরিপ কর্তৃপক্ষকে জানাতে হবে। প্রয়োজনীয় কাগজপত্রও উপস্থাপন করতে হবে।

খসড়া খতিয়ানে ভুল থাকলে কী করবেন?

জরিপের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপগুলোর একটি হলো খসড়া খতিয়ান যাচাই। খসড়া রেকর্ড প্রকাশের পর নিজের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, জমির শ্রেণি এবং মালিকানার অংশ ভালোভাবে পরীক্ষা করতে হবে।

ধরা যাক, একজন জমির মালিকের দলিল অনুযায়ী জমির পরিমাণ ২০ শতাংশ। কিন্তু খসড়া খতিয়ানে দেখা গেল ১৮ শতাংশ লেখা হয়েছে। এমন ভুল চোখে পড়লে বিষয়টি উপেক্ষা করা উচিত নয়। সংশ্লিষ্ট দলিল, পূর্ববর্তী খতিয়ান ও অন্যান্য প্রমাণ সংগ্রহ করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে আপত্তি দাখিল করতে হবে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৪ ধারায় রেকর্ড প্রস্তুত বা সংশোধনের ক্ষেত্রে খসড়া প্রকাশ এবং আপত্তি গ্রহণের বিধান রয়েছে। আপত্তির বিষয়ে রাজস্ব কর্মকর্তার সিদ্ধান্তে সংক্ষুব্ধ হলে আইন ও প্রযোজ্য বিধি অনুযায়ী আপিলের সুযোগও রয়েছে।

তবে আপত্তি ও আপিলের সময়সীমা সংশ্লিষ্ট জরিপের বিজ্ঞপ্তি এবং প্রযোজ্য বিধি অনুযায়ী অনুসরণ করতে হবে। তাই খসড়া খতিয়ান প্রকাশের বিজ্ঞপ্তি হাতে পাওয়ার পরই সময়সীমা জেনে নেওয়া জরুরি।

খতিয়ান থাকলেই কি জমির মালিক হওয়া যায়?

জমির মালিকানা নিয়ে অনেকের মধ্যে একটি ভুল ধারণা রয়েছে। অনেকেই মনে করেন, খতিয়ানে নাম থাকলেই জমির চূড়ান্ত মালিকানা নিশ্চিত হয়। বাস্তবে বিষয়টি এত সরল নয়।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৪ক ধারা অনুযায়ী, আইনের অধীনে প্রস্তুত বা সংশোধিত রেকর্ডের প্রতিটি এন্ট্রি প্রমাণ হিসেবে বিবেচিত হয় এবং বিপরীত প্রমাণ না পাওয়া পর্যন্ত তা সঠিক বলে অনুমান করা হয়। অর্থাৎ খতিয়ানের তথ্যের আইনগত গুরুত্ব রয়েছে, তবে উপযুক্ত প্রমাণের মাধ্যমে তা ভুল প্রমাণ করা সম্ভব।

তাই জমির প্রকৃত স্বত্ব যাচাই করতে দলিলের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, দখল, বণ্টন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র বিবেচনা করতে হয়। শুধু খতিয়ান বা নামজারির ওপর নির্ভর করে জমি কেনাবেচা কিংবা মালিকানা নিয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে।

যেসব জমির মালিকদের বেশি সতর্ক থাকা প্রয়োজন

কিছু ধরনের জমিতে জরিপের সময় ভুল বা বিরোধের ঝুঁকি তুলনামূলক বেশি হতে পারে। যেমন:

• উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি।

• অবণ্টিত যৌথ সম্পত্তি।

• একাধিক দাগে বিভক্ত জমি।

• দীর্ঘদিন ধরে দখলে থাকা কিন্তু রেকর্ডে অসংগতি রয়েছে এমন জমি।

• প্রতিবেশীর সঙ্গে সীমানা বিরোধ রয়েছে এমন জমি।

• দলিল ও পূর্ববর্তী খতিয়ানের জমির পরিমাণে পার্থক্য রয়েছে এমন সম্পত্তি।

এসব ক্ষেত্রে জরিপের আগে কাগজপত্র যাচাই করে প্রয়োজনীয় প্রমাণ প্রস্তুত রাখা উচিত। কোনো ভুল ধরা পড়লে নির্ধারিত প্রক্রিয়ায় দ্রুত আপত্তি জানাতে হবে।

বিডিএস জরিপে সচেতনতাই জমির অধিকার রক্ষার বড় উপায়

বিডিএস জরিপ ভূমি ব্যবস্থাপনাকে আরও আধুনিক, স্বচ্ছ ও তথ্যনির্ভর করার একটি গুরুত্বপূর্ণ উদ্যোগ। তবে জরিপের তথ্য নির্ভুল রাখতে জমির মালিকদেরও দায়িত্বশীল ভূমিকা পালন করতে হবে।

জরিপের আগে কাগজপত্র প্রস্তুত রাখা, জরিপের সময় জমির সীমানা যাচাই করা এবং খসড়া খতিয়ান প্রকাশের পর প্রতিটি তথ্য মিলিয়ে দেখা জরুরি। কারণ সময়মতো একটি ভুল শনাক্ত করতে পারলে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, নামজারি, উত্তরাধিকার বণ্টন কিংবা আদালতে বিরোধ নিষ্পত্তির ক্ষেত্রে বড় ধরনের ভোগান্তি এড়ানো সম্ভব।

নিজের জমির রেকর্ড নিজে যাচাই করুন। প্রয়োজনে ভূমি অফিস বা অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তা নিন। সচেতন থাকলেই ডিজিটাল জরিপের সুফল কাজে লাগিয়ে জমির অধিকার সুরক্ষায় আরও কার্যকর ভূমিকা রাখা সম্ভব।

সোহাগ/