নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা, দান বা উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর নতুন মালিকের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ কাজ হলো নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করা এবং ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দেওয়ার রেকর্ড হালনাগাদ করা। অনেকেই মনে করেন, জমির দলিল রেজিস্ট্রি হলেই আগের মালিকের পরিবর্তে নতুন মালিকের নামে খাজনা দেওয়া যাবে। কিন্তু বাস্তবে দলিল নিবন্ধন ও নামজারি দুটি আলাদা প্রক্রিয়া। তাই মালিকানা পরিবর্তনের পর সঠিক নিয়মে খাজনা দিতে কয়েকটি ধাপ অনুসরণ করা জরুরি।

মালিকানা পরিবর্তনের পর প্রথমে কী করবেন?

জমি কেনার পর প্রথমে সংশ্লিষ্ট জমির দলিল ও আগের মালিকানার কাগজপত্র যাচাই করে নামজারির আবেদন করতে হবে। উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশদের প্রযোজ্য কাগজপত্রের ভিত্তিতে নামজারি বা জমাভাগের ব্যবস্থা করতে হবে।

নামজারি হলো সরকারি ভূমি রেকর্ডে আগের মালিকের পরিবর্তে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়া। এ প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে নতুন মালিকের নামে নামজারি খতিয়ান তৈরি হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, জমি হস্তান্তরের পর নতুন মালিকের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করা গুরুত্বপূর্ণ। দলিল রেজিস্ট্রির তথ্য ও ভূমি অফিসের রেকর্ডের মধ্যে সমন্বয়ও করা হয়।

নামজারি না করে কি নতুন মালিকের নামে খাজনা দেওয়া যাবে?

জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর নতুন মালিকের নামে খাজনা দিতে হলে আগে নামজারি সম্পন্ন করে খারিজ খতিয়ান ও হোল্ডিংয়ের তথ্য হালনাগাদ করাই নিয়মসম্মত পথ।

শুধু দলিল রেজিস্ট্রি হলেই ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ডে স্বয়ংক্রিয়ভাবে নতুন মালিকের নাম যুক্ত হয়েছে, এমনটি ধরে নেওয়া ঠিক নয়। নামজারি না হলে ভূমি অফিসের রেকর্ডে আগের মালিকের নাম থাকতে পারে। ফলে নতুন মালিকের নামে হোল্ডিং নিবন্ধন বা খাজনা পরিশোধে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

তাই জমি কেনার পর নামজারির আবেদন করে সেটির অগ্রগতি অনুসরণ করতে হবে। নামজারি অনুমোদন হলে নতুন খতিয়ান ও হোল্ডিংয়ের তথ্য দিয়ে ভূমি উন্নয়ন করের হিসাব হালনাগাদ করতে হবে।

নিজের নামে খাজনা দেওয়ার জন্য যা লাগবে

ভূমি উন্নয়ন করের সরকারি অনলাইন পোর্টালে মালিকানাধীন জমির হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য কয়েকটি তথ্য ও কাগজপত্র প্রয়োজন হয়। এর মধ্যে রয়েছে:

• সচল মোবাইল নম্বর

• জাতীয় পরিচয়পত্রের নম্বর

• জাতীয় পরিচয়পত্র অনুযায়ী জন্মতারিখ

• দাখিলা অথবা খারিজ খতিয়ানের তথ্য

এ ছাড়া নামজারির আবেদন বা মালিকানা যাচাইয়ের প্রয়োজনে নিবন্ধিত দলিল, আগের খতিয়ান, বায়া বা পূর্ববর্তী দলিল, উত্তরাধিকার সনদ এবং আগের খাজনা পরিশোধের দাখিলা প্রয়োজন হতে পারে।

সব জমির ক্ষেত্রে একই কাগজপত্র প্রযোজ্য নাও হতে পারে। জমির মালিকানা কীভাবে পরিবর্তিত হয়েছে এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের রেকর্ডে কী তথ্য রয়েছে, তার ওপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র নির্ভর করে।

অনলাইনে খাজনা দেবেন যেভাবে

নামজারি সম্পন্ন হওয়ার পর নতুন মালিক নিজের নামে ভূমি উন্নয়ন করের হোল্ডিং নিবন্ধন ও কর পরিশোধের জন্য সরকারি ওয়েবসাইট ব্যবহার করতে পারেন।

এ জন্য প্রথমে ভূমি উন্নয়ন করের সরকারি পোর্টাল ldtax.gov.bd-এ প্রবেশ করতে হবে। এরপর প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে নিবন্ধন বা লগইন করে জমির হোল্ডিংয়ের তথ্য যুক্ত করতে হবে।

সাধারণভাবে প্রক্রিয়াটি হলো:

১. সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে প্রবেশ করুন।

২. জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মতারিখ ও সচল মোবাইল নম্বর দিয়ে প্রয়োজনীয় নিবন্ধন সম্পন্ন করুন।

৩. নিজের নামে নামজারি হওয়া খতিয়ান ও জমির হোল্ডিংয়ের তথ্য দিন।

৪. জমির তথ্য যাচাই করে সংশ্লিষ্ট ভূমি উন্নয়ন করের পরিমাণ দেখুন।

৫. প্রদর্শিত বকেয়া বা চলতি করের হিসাব যাচাই করে অনুমোদিত অনলাইন পেমেন্ট পদ্ধতিতে টাকা পরিশোধ করুন।

৬. টাকা পরিশোধের পর তৈরি হওয়া দাখিলা বা পেমেন্ট রসিদ সংরক্ষণ করুন।

জমির তথ্য অনলাইনে না পাওয়া গেলে বা খতিয়ান ও হোল্ডিংয়ের তথ্যে গরমিল থাকলে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিসে যোগাযোগ করতে হবে।

আগের মালিকের খাজনা বকেয়া থাকলে কী করবেন?

জমি কেনার সময় আগের মালিকের নামে কোনো খাজনা বকেয়া আছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি। বকেয়া থাকলে সেটি উপেক্ষা না করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা সরকারি পোর্টালে জমির হোল্ডিংয়ের হিসাব যাচাই করতে হবে।

ক্রয়-বিক্রয়ের সময় বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর কে পরিশোধ করবেন, তা দলিল ও বিক্রয়চুক্তির শর্ত অনুযায়ী নির্ধারণ করা যেতে পারে। তবে সরকারি রেকর্ডে বকেয়া থাকলে তা নিষ্পত্তি না করে নতুন মালিকের নামে করের হিসাব হালনাগাদ করতে গিয়ে জটিলতা দেখা দিতে পারে।

তাই জমি কেনার আগে সর্বশেষ খাজনার দাখিলা সংগ্রহ করা এবং বকেয়া আছে কি না যাচাই করা ভালো।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে খাজনা দেবেন কীভাবে?

বাবা-মা বা অন্য কোনো আত্মীয়ের মৃত্যুর পর ওয়ারিশ হিসেবে জমির মালিক হলে প্রথমে উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাগজপত্র সংগ্রহ করতে হবে। এরপর প্রয়োজন অনুযায়ী ওয়ারিশদের নামে যৌথ নামজারি অথবা জমাভাগের আবেদন করতে হবে।

যৌথ নামজারি হলে একাধিক ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে থাকতে পারে। আর জমাভাগের মাধ্যমে প্রত্যেকের অংশ আলাদা রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করার ব্যবস্থা করা যায়।

নামজারি ও জমাভাগ সম্পন্ন হওয়ার পর সংশ্লিষ্ট খতিয়ান ও হোল্ডিংয়ের তথ্য অনুযায়ী ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে। একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে জমির অংশ নিয়ে বিরোধ থাকলে বা কাগজপত্রে অসংগতি থাকলে ভূমি অফিস অতিরিক্ত যাচাই বা শুনানির প্রয়োজন মনে করতে পারে।

খাজনার দাখিলা কি জমির মালিকানার প্রমাণ?

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের পর যে দাখিলা পাওয়া যায়, সেটি কর দেওয়ার গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ। জমির বিভিন্ন প্রশাসনিক কাজে, যেমন নামজারি বা জমি কেনাবেচার সময় এটি প্রয়োজন হতে পারে।

তবে শুধু খাজনার দাখিলা থাকলেই জমির মালিকানা নিশ্চিত হয় না। একইভাবে খতিয়ানও মালিকানার গুরুত্বপূর্ণ রেকর্ড হলেও এটি নিজে মালিকানার দলিল নয়। জমির মালিকানা যাচাই করতে নিবন্ধিত দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র একসঙ্গে পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর যে ভুলগুলো এড়িয়ে চলবেন

জমি কেনার পর শুধু দলিল নিজের কাছে রেখে নামজারি না করা একটি বড় ভুল। একইভাবে আগের মালিকের নামে খাজনা দিয়ে দাখিলা সংগ্রহ করলেই নিজের নামে ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ হয়ে গেছে, এমনটি ভাবা ঠিক নয়।

নতুন মালিকের উচিত দ্রুত নামজারির আবেদন করা, অনুমোদিত খতিয়ান সংগ্রহ করা, হোল্ডিংয়ের তথ্য নিজের নামে হালনাগাদ করা এবং নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা। এতে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, হস্তান্তর, উত্তরাধিকার বা অন্যান্য ভূমিসেবা গ্রহণের সময় অপ্রয়োজনীয় জটিলতা কমতে পারে।

প্রয়োজনীয় সরকারি সেবা: ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ ও হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য ldtax.gov.bd এবং নামজারিসংক্রান্ত সেবার জন্য mutation.land.gov.bd ব্যবহার করা যায়।

সোহাগ/