নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা, বিক্রি কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির মালিকানা যাচাই করতে গিয়ে অনেকেই দলিল, খতিয়ান, পর্চা ও নামজারিকে একই ধরনের নথি মনে করেন। কিন্তু বাস্তবে প্রতিটি কাগজের উদ্দেশ্য আলাদা। কোনোটি জমি হস্তান্তরের প্রমাণ, কোনোটি সরকারি ভূমি রেকর্ডের তথ্য তুলে ধরে, আবার কোনোটি নতুন মালিকের নামে রাজস্ব রেকর্ড হালনাগাদ করতে কাজে লাগে।

শুধু একটি কাগজ দেখে জমির মালিকানা নিশ্চিত হওয়া যায় না। জমি কেনার আগে বা নিজের সম্পত্তির কাগজপত্র যাচাইয়ের সময় এসব নথির পার্থক্য জানা তাই অত্যন্ত জরুরি। পাশাপাশি মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, ডিসিআর ও খাজনার মতো পরিচিত শব্দগুলোর অর্থও বুঝে রাখা প্রয়োজন।

দলিল কী, কেন গুরুত্বপূর্ণ?

জমি বা ফ্ল্যাট কেনাবেচা, দান কিংবা অন্য কোনোভাবে মালিকানা হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিল গুরুত্বপূর্ণ আইনগত নথি। এর মাধ্যমে সম্পত্তি হস্তান্তরের শর্ত ও সংশ্লিষ্ট তথ্য লিখিতভাবে সংরক্ষণ করা হয়।

একটি জমির দলিলে সাধারণত ক্রেতা ও বিক্রেতার পরিচয়, জমির অবস্থান, মৌজা, জেএল নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং শ্রেণির বিবরণ থাকে। এ ছাড়া দলিল নম্বর, নিবন্ধনের তারিখ ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের তথ্যও উল্লেখ করা হয়।

স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আইন অনুযায়ী নিবন্ধনযোগ্য দলিল সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধন করতে হয়। তবে দলিল থাকলেই জমির মালিকানা নিয়ে আর কোনো প্রশ্ন থাকে না, এমন নয়। বিক্রেতা প্রকৃত মালিক কি না, আগের দলিলের ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না এবং জমিটি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সেসবও যাচাই করা জরুরি।

খতিয়ান কী? জমির কোন তথ্য থাকে এতে?

জরিপের মাধ্যমে কোনো মৌজার জমির মালিকানা, দখল, জমির শ্রেণি, পরিমাণ ও দাগ নম্বরসহ বিভিন্ন তথ্য যে সরকারি রেকর্ডে সংরক্ষণ করা হয়, তাকে খতিয়ান বা রেকর্ড অব রাইটস বলা হয়।

খতিয়ানে সাধারণত মালিক বা দখলদারের নাম, পিতার নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও শ্রেণির মতো তথ্য থাকে।

বাংলাদেশে বিভিন্ন সময়ে পরিচালিত জরিপের ভিত্তিতে বিভিন্ন ধরনের খতিয়ান তৈরি হয়েছে। এর মধ্যে উল্লেখযোগ্য হলো সিএস, এসএ, আরএস এবং বিএস বা বিআরএস খতিয়ান।

জমির রেকর্ড ও মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য যাচাইয়ে খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ। তবে খতিয়ান নিজে জমি কেনাবেচার দলিল নয়। এটি মালিকানা ও দখল সম্পর্কে গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হিসেবে বিবেচিত হলেও দলিলসহ অন্যান্য নথির সঙ্গে মিলিয়ে যাচাই করা প্রয়োজন।

পর্চা কী? খতিয়ানের সঙ্গে পার্থক্য কোথায়?

খতিয়ানের অনুলিপিকে সাধারণভাবে পর্চা বলা হয়। জরিপ চলাকালে খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি জমির মালিককে দেওয়া হয়, সেটিও পর্চা হিসেবে পরিচিত। একইভাবে চূড়ান্ত খতিয়ানের সত্যায়িত অনুলিপিও পর্চা নামে পরিচিত।

অর্থাৎ খতিয়ান হলো জমির সরকারি রেকর্ড, আর পর্চা হলো সেই রেকর্ডের অনুলিপি।

পর্চায় জমির মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও অন্যান্য রেকর্ডের তথ্য দেখা যায়। তবে জমি কেনাবেচা বা আইনি কাজে ব্যবহারের আগে কপিটি খসড়া, অনলাইন নাকি সার্টিফায়েড, তা যাচাই করা জরুরি। প্রয়োজন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে সত্যায়িত অনুলিপি সংগ্রহ করা ভালো।

নামজারি বা খারিজ কী? এটি কি মালিকানার প্রমাণ?

জমি কেনা, উত্তরাধিকার, দান বা অন্য কোনো আইনগত কারণে মালিক পরিবর্তন হলে সরকারি ভূমি রাজস্ব রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত বা হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়। প্রচলিত ভাষায় অনেকে একে খারিজও বলেন।

নামজারির মাধ্যমে নতুন মালিকের নামে পৃথক খতিয়ান খোলা হতে পারে অথবা বিদ্যমান রেকর্ড সংশোধন করা হয়। এর ফলে নতুন মালিকের নামে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের ব্যবস্থা করা যায়।

তবে নামজারি হলেই কেউ জমির চূড়ান্ত মালিক হয়ে যান না। এটি মূলত ভূমি রাজস্ব রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাই করতে দলিল, উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাগজপত্র এবং প্রাসঙ্গিক আইনগত নথিও পরীক্ষা করতে হয়।

জমির কাগজপত্রে ব্যবহৃত আরও ৬টি গুরুত্বপূর্ণ শব্দ

দলিল, খতিয়ান ও নামজারির পাশাপাশি জমির নথিতে আরও কিছু শব্দ প্রায়ই দেখা যায়। এগুলোর অর্থ জানা থাকলে জমির পরিচয় ও রেকর্ড বুঝতে সুবিধা হয়।

১. মৌজা: ভূমি জরিপ ও ব্যবস্থাপনার একটি নির্দিষ্ট ভৌগোলিক একক হলো মৌজা। প্রতিটি মৌজার আলাদা পরিচিতি থাকে। জমির অবস্থান শনাক্ত করতে মৌজার নাম জানা জরুরি।

২. জেএল নম্বর: জেএল-এর পূর্ণরূপ জুরিসডিকশন লিস্ট। জরিপ ও ভূমি রেকর্ডে সংশ্লিষ্ট মৌজাকে আলাদাভাবে শনাক্ত করতে এই নম্বর ব্যবহার করা হয়।

৩. দাগ নম্বর: মৌজা নকশায় জমির প্রতিটি প্লট বা খণ্ডকে আলাদাভাবে চিহ্নিত করতে যে নম্বর দেওয়া হয়, সেটিই দাগ নম্বর। জমির অবস্থান, সীমানা ও পরিমাণ শনাক্ত করতে এটি গুরুত্বপূর্ণ।

৪. ডিসিআর: ডিসিআর বা ডুপ্লিকেট কার্বন রসিদ হলো নির্দিষ্ট সরকারি ফি বা পাওনা পরিশোধের বিপরীতে দেওয়া রসিদ। নামজারিসহ ভূমি অফিসের বিভিন্ন সেবার নির্ধারিত ফি পরিশোধের ক্ষেত্রে এ ধরনের রসিদ পাওয়া যায়।

৫. খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর: জমির ওপর সরকার নির্ধারিত বার্ষিক করকে সাধারণভাবে খাজনা বলা হয়। জমির মালিককে প্রযোজ্য নিয়ম অনুযায়ী এ কর পরিশোধ করতে হয়।

৬. দাখিলা বা খাজনা রসিদ: ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের পর যে রসিদ দেওয়া হয়, তাকে দাখিলা বলা হয়। এটি নির্দিষ্ট সময়ের কর পরিশোধের প্রমাণ হিসেবে গুরুত্বপূর্ণ। তবে দাখিলা একা জমির মালিকানা প্রমাণ করে না।

৭. মৌজা নকশা বা ম্যাপ: জরিপের মাধ্যমে মৌজার জমির অবস্থান, দাগ নম্বর ও সীমানা চিহ্নিত করে যে মানচিত্র তৈরি করা হয়, তাকে মৌজা নকশা বলা হয়। জমির অবস্থান ও সীমানা শনাক্ত করতে এটি প্রয়োজন হয়।

কোন কাগজটি কখন কাজে লাগে?

জমির বিভিন্ন নথির ব্যবহার এক নয়। সহজভাবে মনে রাখতে পারেন:

• দলিল: জমি কেনা, বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তরের তথ্য যাচাইয়ে।

• খতিয়ান: সরকারি রেকর্ডে জমির মালিক বা দখলদার, দাগ ও জমির পরিমাণ জানতে।

• পর্চা: খতিয়ানের অনুলিপি সংগ্রহ ও রেকর্ডের তথ্য যাচাইয়ে।

• নামজারি: মালিকানা পরিবর্তনের পর ভূমি রাজস্ব রেকর্ড হালনাগাদ করতে।

• মৌজা ও জেএল নম্বর: জমির নির্দিষ্ট মৌজা শনাক্ত করতে।

• দাগ নম্বর: মৌজা নকশায় নির্দিষ্ট জমির অবস্থান খুঁজে পেতে।

• ডিসিআর: নির্ধারিত সরকারি ফি বা পাওনা পরিশোধের রসিদ হিসেবে।

• দাখিলা: ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের প্রমাণ হিসেবে।

• মৌজা নকশা: জমির অবস্থান ও সীমানা শনাক্ত করতে।

জমির মালিকানা যাচাই করতে কী কী মিলিয়ে দেখবেন?

জমি কেনার আগে কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া সম্পত্তির কাগজপত্র যাচাইয়ের সময় শুধু দলিল বা খতিয়ানের ওপর নির্ভর করা ঠিক নয়। কয়েকটি বিষয় একসঙ্গে পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

প্রথমে দলিলের মাধ্যমে জমি হস্তান্তরের ইতিহাস ও বিক্রেতার মালিকানার ভিত্তি যাচাই করুন। এরপর খতিয়ান ও পর্চার তথ্যের সঙ্গে দলিলের মৌজা, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং মালিকের নাম মিলিয়ে দেখুন।

নামজারি হয়েছে কি না এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা আছে কি না, সেটিও যাচাই করা দরকার। পাশাপাশি মৌজা নকশা দেখে জমির অবস্থান ও সীমানা শনাক্ত করুন। প্রয়োজনে সরেজমিনে জমির দখল ও সীমানা পরীক্ষা করুন।

জমির আগের মালিকদের কাছ থেকে বর্তমান মালিক পর্যন্ত হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা, কোনো মামলা বা বিরোধ আছে কি না এবং জমি বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, এসব বিষয়ও খোঁজ নেওয়া জরুরি।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, দলিল, খতিয়ান, পর্চা, নামজারি ও দাখিলা একে অপরের বিকল্প নয়। প্রতিটি নথি জমি সম্পর্কে আলাদা তথ্য দেয়। তাই জমির প্রকৃত মালিকানা ও ঝুঁকি যাচাই করতে সব কাগজের তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত। জটিলতা থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস বা অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া ভালো।

সোহাগ/