নিজস্ব প্রতিবেদক: নিজের জমি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নিয়েছেন? তাহলে ক্রেতার সঙ্গে চুক্তি করার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখা জরুরি। কারণ জমি বিক্রির সময় শুধু মূল দলিল দেখালেই হয় না, বিক্রেতাকে জমির মালিকানার প্রমাণ, সর্বশেষ খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্যসহ বেশ কিছু নথি উপস্থাপন করতে হয়। এসব কাগজে কোনো অসংগতি থাকলে জমি রেজিস্ট্রির সময় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

বাংলাদেশে জমি বিক্রির দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় প্রয়োজনীয় কিছু কাগজপত্র ও তথ্যের কথা বলা হয়েছে। জমির মালিকানা কীভাবে অর্জিত হয়েছে, জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া নাকি ক্রয় করা, তার ওপর ভিত্তি করে অতিরিক্ত কাগজপত্রও প্রয়োজন হতে পারে।

১. জমির মূল দলিল ও বায়া দলিল

জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাগজ হলো মালিকানার দলিল। বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, সেটি প্রমাণের জন্য মূল রেজিস্ট্রিকৃত দলিল প্রস্তুত রাখতে হবে।

যদি জমিটি আগে অন্য কারও কাছ থেকে কেনা হয়ে থাকে, তাহলে আগের মালিকের দলিলসহ মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা যাচাই করতে হবে। এসব পূর্ববর্তী দলিলকে সাধারণভাবে বায়া দলিল বলা হয়।

জমিটি উত্তরাধিকার, দান বা অন্য কোনো বৈধ উপায়ে পাওয়া হলে সেই মালিকানা অর্জনের সংশ্লিষ্ট কাগজপত্রও দেখাতে হতে পারে।

২. সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা

জমি বিক্রির সময় সর্বশেষ খতিয়ান অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। জমির ধরন ও জরিপ অনুযায়ী সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস খতিয়ান প্রয়োজন হতে পারে।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় বিক্রেতা বা তাঁর পূর্বসূরির নামে প্রযোজ্য সর্বশেষ খতিয়ানের বিষয়টি উল্লেখ রয়েছে।

তাই বিক্রেতার উচিত সংশ্লিষ্ট জমির সর্বশেষ খতিয়ানের মূল কপি অথবা সত্যায়িত কপি প্রস্তুত রাখা।

৩. নামজারি বা খারিজ খতিয়ান

জমি কেনার পর নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করে থাকলে সেই নামজারি খতিয়ানও প্রস্তুত রাখতে হবে।

নামজারি খতিয়ানে জমির মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং সংশ্লিষ্ট হোল্ডিংয়ের তথ্য থাকে।

তবে মনে রাখতে হবে, শুধু নামজারি থাকলেই জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণিত হয় না। মূল দলিল এবং মালিকানার ধারাবাহিকতাও যাচাই করা প্রয়োজন।

৪. হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা

জমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ, যাকে দাখিলা বলা হয়, বিক্রির আগে সংগ্রহ করে রাখা উচিত।

সর্বশেষ কর পরিশোধের দাখিলা থেকে জমির ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের অবস্থা যাচাই করা যায়।

যদি কোনো বছরের খাজনা বকেয়া থাকে, তাহলে তা হিসাব করে পরিশোধ করে হালনাগাদ দাখিলা সংগ্রহ করা ভালো।

অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ ও দাখিলা সংগ্রহ করা যায় সরকারি ওয়েবসাইট থেকে।

ওয়েবসাইট: https://ldtax.gov.bd

৫. বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র

জমি বিক্রির দলিল প্রস্তুত ও নিবন্ধনের সময় বিক্রেতার পরিচয় নিশ্চিত করা প্রয়োজন। এজন্য জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি প্রস্তুত রাখতে হবে।

সাধারণত প্রয়োজনীয় পরিচয়পত্রের মধ্যে রয়েছে:

- জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি।

- পাসপোর্টের কপি, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

- জন্মনিবন্ধন সনদ, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

- সাম্প্রতিক পাসপোর্ট সাইজের ছবি।

দলিলে নাম, পিতার নাম, ঠিকানা ও পরিচয়পত্রের তথ্যের মধ্যে যেন অসংগতি না থাকে, সেদিকে খেয়াল রাখতে হবে।

৬. জমির মৌজা ম্যাপ ও দাগ নম্বরের তথ্য

জমির অবস্থান, সীমানা ও পরিমাণ সঠিকভাবে শনাক্ত করার জন্য মৌজা ম্যাপ গুরুত্বপূর্ণ।

বিক্রির আগে জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজার নাম, জমির পরিমাণ এবং চারপাশের সীমানা যাচাই করতে হবে।

বিশেষ করে একই দাগে একাধিক মালিক থাকলে বিক্রেতা নিজের অংশের বেশি জমি বিক্রি করছেন কি না, সেটি নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী দলিলে সম্পত্তির পরিচয় ও প্রযোজ্য ক্ষেত্রে নকশা এবং সীমানার বিবরণ থাকতে হয়।

৭. জমির মালিকানার গত ২৫ বছরের বিবরণ

জমি বিক্রির ক্ষেত্রে আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির গত ২৫ বছরের মালিকানার সংক্ষিপ্ত বিবরণ দেওয়ার বিধান রয়েছে।

অর্থাৎ জমিটি আগে কার নামে ছিল, কীভাবে এক মালিক থেকে অন্য মালিকের কাছে এসেছে এবং বিক্রেতা কীভাবে মালিক হয়েছেন, তার তথ্য দলিল প্রস্তুতের সময় সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে।

এতে জমির মালিকানা নিয়ে ভবিষ্যতে বিরোধের ঝুঁকি কমাতে সহায়তা করে।

৮. বিক্রেতার হলফনামা

জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার হলফনামাও গুরুত্বপূর্ণ।

রেজিস্ট্রেশন আইনের ৫২এ ধারায় বিক্রেতার মালিকানা সম্পর্কে নির্ধারিত ঘোষণার বিধান রয়েছে। এতে বিক্রেতাকে উল্লেখ করতে হয় যে তিনি জমিটির বৈধ মালিক এবং এর আগে অন্য কারও কাছে জমিটি হস্তান্তর করেননি।

এ ছাড়া জমিটি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আইনগত কোনো বাধা রয়েছে কি না, সে বিষয়েও প্রয়োজনীয় ঘোষণা দিতে হয়।

৯. উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমি হলে যেসব কাগজ লাগতে পারে

অনেকেই বাবা-মা বা পূর্বপুরুষের কাছ থেকে পাওয়া জমি বিক্রি করতে চান। এ ধরনের জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সাধারণ দলিলের পাশাপাশি উত্তরাধিকার প্রমাণের কাগজপত্রও প্রয়োজন হতে পারে।

যেমন:

- ওয়ারিশ সনদ।

- মূল মালিকের মৃত্যুসনদ।

- পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল।

- প্রযোজ্য সর্বশেষ খতিয়ান।

- বণ্টননামা বা বণ্টনসংক্রান্ত দলিল, যদি থাকে।

- নামজারি খতিয়ান, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের বৈধ অংশ ও বিক্রির অধিকার নিশ্চিত করতে হবে। একজন ওয়ারিশ সাধারণভাবে অন্য ওয়ারিশদের অংশ নিজের বলে বিক্রি করতে পারেন না।

১০. বিশেষ ক্ষেত্রে অতিরিক্ত অনুমতিপত্র

সব জমির ক্ষেত্রে একই ধরনের কাগজপত্র প্রয়োজন হয় না। কিছু জমি বিক্রির ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমতি বা ছাড়পত্র লাগতে পারে।

বিশেষ করে সরকারি কর্তৃপক্ষের অধীন জমি, শর্তযুক্ত বন্দোবস্তের জমি কিংবা হস্তান্তরে বিধিনিষেধ থাকা সম্পত্তির ক্ষেত্রে আগে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমতি নিতে হতে পারে।

আবার কোনো জমি পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিক্রি করা হলে বৈধ ও নিবন্ধিত ক্ষমতাপত্রসহ প্রয়োজনীয় নথি যাচাই করতে হবে।

জমি বিক্রির আগে বিক্রেতার জন্য গুরুত্বপূর্ণ চেকলিস্ট

দলিল রেজিস্ট্রির আগে নিচের কাগজগুলো একসঙ্গে গুছিয়ে রাখুন:

১. মূল রেজিস্ট্রিকৃত দলিল ও বায়া দলিল।

২. সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান বা পর্চা।

৩. নামজারি বা খারিজ খতিয়ান, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

৪. হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।

৫. বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র।

৬. প্রয়োজনীয় পাসপোর্ট সাইজের ছবি।

৭. জমির মৌজা ম্যাপ ও দাগ নম্বরের তথ্য।

৮. গত ২৫ বছরের মালিকানার ধারাবাহিক বিবরণ।

৯. আইন অনুযায়ী প্রয়োজনীয় হলফনামা।

১০. উত্তরাধিকার বা বিশেষ মালিকানার ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট অতিরিক্ত কাগজপত্র।

জমি বিক্রির আগে যেসব বিষয় অবশ্যই যাচাই করবেন

কাগজপত্র প্রস্তুত থাকলেও জমি বিক্রির আগে কয়েকটি বিষয় যাচাই করা জরুরি। জমিটি অন্য কারও কাছে আগে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, আদালতে কোনো মামলা বা নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না এবং জমির প্রকৃত দখল কার কাছে রয়েছে, তা খোঁজ নিতে হবে।

এ ছাড়া জমির ওপর সরকারি অধিগ্রহণ বা হস্তান্তরে কোনো বিধিনিষেধ আছে কি না, সেটিও যাচাই করা উচিত।

জমির কাগজপত্রে কোনো অসংগতি থাকলে দলিল লেখক বা অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে তা পরীক্ষা করিয়ে নেওয়া ভালো। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের সর্বশেষ তালিকা জেনে নিতে পারেন।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, জমি বিক্রির ক্ষেত্রে শুধু দলিল থাকাই যথেষ্ট নয়। বৈধ মালিকানা, সর্বশেষ খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য এবং মালিকানার ধারাবাহিকতা সঠিকভাবে প্রমাণ করতে পারলেই দলিল নিবন্ধনের প্রক্রিয়া সহজ হয়। তাই জমি বিক্রির সিদ্ধান্ত নেওয়ার পর শেষ মুহূর্তের জন্য অপেক্ষা না করে আগেই প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখুন।

সোহাগ/