নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার পর দলিলে উল্লেখ করা পরিমাণের সঙ্গে সরেজমিনে মাপজোখের হিসাব না মিললে বিপাকে পড়েন অনেক ক্রেতা। কাগজে জমি ১০ শতাংশ লেখা থাকলেও বাস্তবে পাওয়া যাচ্ছে ৮ বা ৯ শতাংশ। আবার কখনো দলিলের পরিমাণ ঠিক থাকলেও খতিয়ান কিংবা মৌজা নকশার সঙ্গে তথ্যের অমিল দেখা যায়। এমন পরিস্থিতিতে কী করবেন, কোথায় যাবেন এবং কোন কাগজপত্র যাচাই করবেন, তা জানা জরুরি।

ভূমি-সংক্রান্ত এমন সমস্যায় প্রথমেই বুঝতে হবে, অমিলটি কোথায়। দলিল লেখার ভুল, জরিপের রেকর্ডে ভুল, নামজারির হিসাবের সমস্যা কিংবা অন্য কারও দখলের কারণে জমির পরিমাণ কম পাওয়া যেতে পারে। কারণ অনুযায়ী সমাধানের প্রক্রিয়াও আলাদা।

প্রথমে দলিল, খতিয়ান ও মৌজা নকশা যাচাই করুন

জমির পরিমাণে অমিল দেখা দিলে প্রথম কাজ হলো সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র একসঙ্গে মিলিয়ে দেখা। শুধু দলিলে লেখা জমির পরিমাণ দেখেই মালিকানা বা সীমানা নিশ্চিত হওয়া যায় না।

এ জন্য যেসব তথ্য যাচাই করবেন:

• জমির মূল দলিল ও আগের মালিকানার দলিল।

• সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ান, যেগুলো ওই জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

• মৌজা নকশা ও সংশ্লিষ্ট দাগ নম্বর।

• নামজারি খতিয়ান ও নামজারি আদেশ।

• জমির চারদিকের সীমানা বা চৌহদ্দি।

• বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানার পরিমাণ ও অংশ।

• জমির দখল এবং আগে কোনো অংশ বিক্রি হয়েছে কি না।

দলিলে জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজা ও চৌহদ্দির তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলছে কি না, তা ভালোভাবে পরীক্ষা করতে হবে।

আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপান

দলিলে উল্লেখ করা জমির পরিমাণের সঙ্গে বাস্তব জমির পরিমাণ না মিললে অভিজ্ঞ ও নিরপেক্ষ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপানো যেতে পারে।

মাপজোখের সময় শুধু জমির দৈর্ঘ্য ও প্রস্থ হিসাব করলেই হবে না। সংশ্লিষ্ট দাগের মৌজা নকশা, জমির অবস্থান, সীমানা এবং আশপাশের দাগের তথ্যও বিবেচনায় নিতে হবে।

সম্ভব হলে জমির পাশের মালিকদের উপস্থিতিতে মাপজোখ করুন এবং লিখিত প্রতিবেদন বা নকশা সংগ্রহ করুন। তবে মনে রাখতে হবে, ব্যক্তিগতভাবে আমিন দিয়ে মাপানো প্রতিবেদন মালিকানা বিরোধের চূড়ান্ত আইনি সিদ্ধান্ত নয়। বিরোধ থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ বা আদালতের সিদ্ধান্ত প্রয়োজন হতে পারে।

দলিলেই জমির পরিমাণ ভুল লেখা থাকলে কী করবেন?

কখনো জমি কেনাবেচার সময় প্রকৃত চুক্তির পরিমাণের চেয়ে বেশি বা কম জমি ভুলবশত দলিলে লেখা হতে পারে। আবার প্রতারণার মাধ্যমে দলিলে প্রকৃত চুক্তির বাইরে অতিরিক্ত জমি অন্তর্ভুক্ত করার ঘটনাও ঘটতে পারে।

বাংলাদেশের সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারায় এ ধরনের বিষয়ে দলিল সংশোধনের বিধান রয়েছে। প্রতারণা বা পক্ষগুলোর পারস্পরিক ভুলের কারণে কোনো লিখিত দলিল তাঁদের প্রকৃত ইচ্ছা প্রকাশ না করলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে পারেন।

তবে আদালতে ভুল বা প্রতারণার বিষয়টি প্রমাণ করতে হবে। আদালত প্রয়োজনীয় প্রমাণ বিবেচনা করে দলিল সংশোধনের আদেশ দিতে পারেন।

তাই দলিলের পরিমাণে ভুল ধরা পড়লে মূল দলিল, বায়া দলিল, বিক্রয়সংক্রান্ত কাগজপত্র এবং জমির মাপজোখের প্রতিবেদন নিয়ে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ ভুল হলে কোথায় যাবেন?

দলিলের তথ্য ঠিক থাকলেও নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম বা বেশি লেখা হতে পারে। এ ধরনের ভুল সংশোধনের জন্য সংশ্লিষ্ট এলাকার সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে যোগাযোগ করা যায়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণের ভুল, দখল অনুযায়ী হিসাব না হওয়া কিংবা একাধিক নামজারি মামলার কারণে সৃষ্ট জটিলতার ক্ষেত্রে বিবিধ বা মিস মামলা করার সুযোগ রয়েছে।

এ ছাড়া বিএস খতিয়ানে নির্দিষ্ট ধরনের করণিক ভুল থাকলেও বিবিধ মামলার মাধ্যমে সংশোধনের ব্যবস্থা রয়েছে। তবে সব ধরনের মালিকানা বিরোধ বা জরিপের ভুল এই প্রক্রিয়ায় সমাধান করা যায় না।

আবেদনের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান, নামজারি আদেশ, জমির দখল ও পরিমাপের প্রমাণ দিতে হতে পারে। কর্তৃপক্ষ নথি যাচাই ও প্রয়োজনীয় শুনানির পর সিদ্ধান্ত নেবেন।

চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে ভুল থাকলে করণীয়

সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস জরিপের রেকর্ডে জমির পরিমাণ, দাগ কিংবা মালিকানার তথ্য ভুল থাকলে প্রথমে দেখতে হবে কোন জরিপের রেকর্ডে ভুল হয়েছে এবং সেটি চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত কি না।

চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত সর্বশেষ জরিপ রেকর্ড নিয়ে বিরোধ হলে বিষয়টি সাধারণ নামজারি সংশোধনের আবেদন দিয়ে সমাধান নাও হতে পারে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় গঠিত ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার প্রযোজ্য হতে পারে।

এ ধরনের মামলায় আইনে নির্ধারিত সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ। তাই জরিপের রেকর্ডে ভুল ধরা পড়লে দেরি না করে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

অন্য কেউ জমির অংশ দখল করে থাকলে কী করবেন?

দলিল ও খতিয়ানে জমির পরিমাণ ঠিক থাকলেও বাস্তবে কম জমি পাওয়া গেলে অন্য কেউ জমির কিছু অংশ দখল করে রেখেছেন কি না, তা যাচাই করতে হবে।

এ ক্ষেত্রে জমির সীমানা, মৌজা নকশা এবং দখলের অবস্থা মিলিয়ে দেখতে হবে। প্রতিবেশীর সঙ্গে সীমানা নিয়ে বিরোধ থাকলে প্রথমে আলোচনার মাধ্যমে সমাধানের চেষ্টা করা যেতে পারে।

সমাধান না হলে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ আইনজীবীর পরামর্শ নিতে হবে। পরিস্থিতি অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতে স্বত্ব ঘোষণা, দখল পুনরুদ্ধার বা প্রযোজ্য অন্য প্রতিকার চাওয়ার প্রয়োজন হতে পারে। কোন ধরনের মামলা হবে, তা জমির কাগজপত্র ও বিরোধের প্রকৃতির ওপর নির্ভর করবে।

জমির দলিল ও বাস্তব মাপে অমিল হলে যেসব কাগজপত্র রাখবেন

সমস্যার ধরন অনুযায়ী নিচের কাগজপত্র সংগ্রহ করে রাখুন:

১. জমির মূল দলিল ও সার্টিফায়েড কপি।

২. বিক্রেতার আগের মালিকানার দলিল বা বায়া দলিল।

৩. প্রযোজ্য সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ানের কপি।

৪. সংশ্লিষ্ট মৌজার নকশা বা ম্যাপ।

৫. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি মামলার আদেশ।

৬. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৭. জমির মাপজোখের প্রতিবেদন ও সীমানার বিবরণ।

৮. উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে ওয়ারিশ সনদ ও বণ্টনসংক্রান্ত কাগজপত্র।

জমি কেনার আগেই যেসব সতর্কতা জরুরি

জমি কেনার পর দলিল ও বাস্তব পরিমাপে অমিল ধরা পড়লে আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে। তাই কেনার আগেই কয়েকটি বিষয় যাচাই করা জরুরি।

• বিক্রেতার মালিকানার ধারাবাহিকতা ও আগের দলিল পরীক্ষা করুন।

• খতিয়ান ও মৌজা নকশায় দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণ মিলিয়ে নিন।

• নিরপেক্ষ আমিন দিয়ে সরেজমিনে জমি মাপিয়ে নিন।

• জমির চারদিকের সীমানা ও বাস্তব দখল যাচাই করুন।

• উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি হলে বিক্রেতার প্রকৃত অংশ নিশ্চিত করুন।

• একই জমি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি বা হস্তান্তর করা হয়েছে কি না, খোঁজ নিন।

জমির দলিলে লেখা পরিমাণের সঙ্গে বাস্তব মাপ না মিললে তাড়াহুড়ো করে দলিল সংশোধন, নামজারি বা মামলা করার সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। আগে দলিল, খতিয়ান, মৌজা নকশা, দাগ নম্বর, চৌহদ্দি ও দখলের তথ্য যাচাই করে অমিলের প্রকৃত কারণ শনাক্ত করতে হবে।

দলিলের ভুল হলে আদালতে সংশোধনের সুযোগ থাকতে পারে, নামজারি খতিয়ানের নির্দিষ্ট ভুলের জন্য ভূমি কার্যালয়ে বিবিধ মামলা করা যায়, আর চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের বিরোধে ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনালের বিষয়টি আসতে পারে। সঠিক পথ নির্ধারণে জমির সব কাগজপত্র নিয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়াই সবচেয়ে নিরাপদ।

সোহাগ/