নিজস্ব প্রতিবেদক: পরিবারের কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তাঁর রেখে যাওয়া জমি উত্তরাধিকারীদের মধ্যে আইন অনুযায়ী বণ্টিত হয়। কিন্তু বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর জমি স্বয়ংক্রিয়ভাবে সন্তানের নামে সরকারি খতিয়ানে উঠে যায় না। উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির রেকর্ড হালনাগাদ করতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে নামজারি বা মিউটেশনের আবেদন করতে হয়।

বাংলাদেশে বাবার মৃত্যুর পর তাঁর জমি নিজের নামে নিতে হলে প্রথমে সব বৈধ ওয়ারিশের তথ্য সংগ্রহ, ওয়ারিশ সনদ তৈরি এবং জমির দলিল ও খতিয়ান যাচাই করতে হবে। এরপর জমি যৌথভাবে নামজারি করবেন, নাকি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান করবেন, সে অনুযায়ী আবেদন করতে হবে।

বাবা মারা যাওয়ার পর জমি নিজের নামে নিতে প্রথমে যা করতে হবে

বাবার রেখে যাওয়া জমির নামজারি করার আগে কয়েকটি বিষয় নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

প্রথমে বাবার নামে থাকা জমির পরিমাণ, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং মৌজার তথ্য সংগ্রহ করতে হবে। এরপর তাঁর মৃত্যুর পর কারা কারা বৈধ উত্তরাধিকারী হয়েছেন, তাঁদের তালিকা তৈরি করতে হবে।

এ ক্ষেত্রে শুধু ছেলেমেয়েদের নাম দিলেই হবে না। প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী স্ত্রী, সন্তান, বাবা-মা এবং অন্য কোনো উত্তরাধিকারী থাকলে তাঁদের অধিকারও বিবেচনায় নিতে হবে।

উত্তরাধিকারীদের মধ্যে কার কতটুকু অংশ হবে, তা সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগত উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী নির্ধারিত হবে। ধর্ম, পারিবারিক অবস্থা এবং অন্য ওয়ারিশের উপস্থিতির কারণে অংশের হিসাব ভিন্ন হতে পারে।

জমি নিজের নামে নিতে কী কী কাগজপত্র লাগবে?

বাবার মৃত্যুর পর উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির জন্য সাধারণত নিচের কাগজপত্রগুলো প্রস্তুত রাখতে হয়।

১. বাবার মৃত্যুসনদ: সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দেওয়া মৃত্যুসনদ।

২. ওয়ারিশ সনদ: ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে সংগ্রহ করা ওয়ারিশ সনদ।

৩. বাবার জমির খতিয়ান: বাবার নামে থাকা সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চার কপি।

৪. জমির দলিল: বাবার নামে জমি কেনার মূল দলিল অথবা প্রয়োজনীয় কপি। আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাইয়ের জন্য বায়া দলিলও প্রয়োজন হতে পারে।

৫. জাতীয় পরিচয়পত্র: নামজারির আবেদনকারী ও প্রয়োজন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের NID-এর কপি।

৬. ছবি ও স্বাক্ষর: আবেদনকারীর পাসপোর্ট সাইজ ছবি ও স্বাক্ষর।

৭. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা: জমির সর্বশেষ খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ।

৮. জমির বিস্তারিত তথ্য: মৌজার নাম, জে এল নম্বর, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ।

৯. বণ্টননামা দলিল: জমি ভাগ করে প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল।

জমির ধরন, মালিকানার ইতিহাস ও আবেদন পরিস্থিতি অনুযায়ী ভূমি অফিস অতিরিক্ত কাগজপত্র চাইতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট নথিগুলো যাচাই করে নেওয়া ভালো।

সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করা যাবে কি?

হ্যাঁ। বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর জমি এখনই ভাগ না করলেও সব বৈধ ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে নামজারি করা যায়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১৭ ফেব্রুয়ারির পরিপত্রে এ বিষয়ে স্পষ্ট নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে। এতে বলা হয়েছে, মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করলে প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করা যাবে। এ ক্ষেত্রে শুধু বণ্টননামা দলিল নেই বলে আবেদন বাতিল করা উচিত নয়।

যৌথ নামজারির জন্য প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদসহ আবেদন করতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের হিস্যা উল্লেখ করে নামজারির ব্যবস্থা নিতে পারেন।

অর্থাৎ, জমি ভাগ না করেও সব ওয়ারিশের নাম সরকারি রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করা সম্ভব।

প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে কী করবেন?

অনেক পরিবার বাবার রেখে যাওয়া জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে নিতে চান। কেউ এক দাগের জমি নেন, আবার কেউ অন্য দাগের জমি নিতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে প্রথমে সব ওয়ারিশের সম্মতিতে জমির ভাগ নির্ধারণ করতে হবে। এরপর তাঁদের মধ্যে আপস-বণ্টননামা তৈরি করে নিবন্ধন করতে হবে।

নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেকে নিজের বরাদ্দ করা জমির জন্য আলাদা নামজারির আবেদন করতে পারবেন। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারার বিধান অনুযায়ী এ ধরনের বণ্টনের ভিত্তিতে পৃথক রেকর্ড করা হয়।

সহজভাবে বললে—

• জমি ভাগ না করলে: সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করা যাবে।

• জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান চাইলে: নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন হবে।

বাবার জমি নিজের নামে নিতে অনলাইনে আবেদন করবেন যেভাবে

নামজারির আবেদন এখন ঘরে বসেই অনলাইনে করা যায়। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টাল ব্যবহার করতে হবে।

আবেদনের ওয়েবসাইট: https://mutation.land.gov.bd/

আবেদনের সাধারণ ধাপগুলো হলো—

প্রথম ধাপ: ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করে প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে আবেদন শুরু করুন।

দ্বিতীয় ধাপ: জমি যে বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজায় অবস্থিত, সেগুলো নির্বাচন করুন।

তৃতীয় ধাপ: নামজারির কারণ হিসেবে উত্তরাধিকার বা ওয়ারিশ সূত্র নির্বাচন করুন।

চতুর্থ ধাপ: বাবার নামে থাকা খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ করুন।

পঞ্চম ধাপ: সব ওয়ারিশের তথ্য ও প্রযোজ্য হিস্যা উল্লেখ করুন। প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, মৃত্যুসনদ এবং অন্যান্য কাগজপত্র স্ক্যান করে আপলোড করুন।

ষষ্ঠ ধাপ: পোর্টালে প্রদর্শিত নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে আবেদন জমা দিন।

আবেদন জমা দেওয়ার পর আবেদন নম্বর ও পেমেন্টের রসিদ সংরক্ষণ করুন। সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস আবেদন যাচাই করে পরবর্তী কার্যক্রম সম্পন্ন করবে।

নামজারির জন্য কত টাকা লাগে?

নামজারির সরকারি ফি নির্ধারিত রয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি নির্দেশনা অনুযায়ী আবেদন ফি ও নোটিশ জারি ফি মিলিয়ে ৭০ টাকা পরিশোধ করতে হয়। নামজারি অনুমোদনের পর রেকর্ড সংশোধন ও খতিয়ান সরবরাহের জন্য নির্ধারিত অন্যান্য ফি প্রযোজ্য হতে পারে।

ফি সময়ের সঙ্গে পরিবর্তিত হতে পারে। তাই আবেদন জমা দেওয়ার সময় সরকারি পোর্টালে প্রদর্শিত সর্বশেষ ফি দেখে টাকা পরিশোধ করতে হবে। কোনো দালাল বা মধ্যস্থতাকারীর মাধ্যমে অতিরিক্ত টাকা দেওয়ার প্রয়োজন নেই।

বাবা মারা যাওয়ার পর শুধু একজন সন্তান কি পুরো জমি নিজের নামে নিতে পারবেন?

সাধারণভাবে, অন্য বৈধ ওয়ারিশদের বাদ দিয়ে একজন সন্তান পুরো জমি নিজের নামে নামজারি করতে পারেন না। তিনি উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী যে অংশের মালিক হবেন, সেই অংশের অধিকারী হবেন।

সব ওয়ারিশের সম্মতি ও আইনসম্মত বণ্টন ছাড়া অন্যদের অংশ নিজের নামে নেওয়ার চেষ্টা করলে ভবিষ্যতে বিরোধ তৈরি হতে পারে।

তবে অন্য ওয়ারিশরা তাঁদের অংশ বৈধভাবে দলিলের মাধ্যমে হস্তান্তর করলে বা আদালতের রায়ের ভিত্তিতে মালিকানা পরিবর্তিত হলে বিষয়টি আলাদা। সে ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট দলিল বা আদালতের আদেশ অনুযায়ী নামজারির আবেদন করতে হবে।

নামজারি হয়ে গেলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত?

নামজারি হলো সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া। নামজারি গুরুত্বপূর্ণ হলেও এটি একাই মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

তাই বাবার মৃত্যুর পর জমি নিজের নামে নেওয়ার আগে তাঁর মালিকানার দলিল, সর্বশেষ খতিয়ান, জমির দাগ ও পরিমাণ এবং উত্তরাধিকারীদের প্রাপ্য অংশ যাচাই করতে হবে।

জমি নিয়ে বিরোধ, আদালতের মামলা বা অন্য কোনো জটিলতা থাকলে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি নিজের নামে নিতে হলে প্রথমে মৃত্যুসনদ ও ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে। এরপর বাবার জমির দলিল, খতিয়ান ও দাগ নম্বর যাচাই করে সব বৈধ ওয়ারিশের তথ্যসহ ই-নামজারির আবেদন করতে হবে।

জমি ভাগ না করলে সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করা যায়। আর প্রত্যেকে আলাদা খতিয়ান চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা করতে হবে। তাই আবেদন করার আগে পরিবারের সব ওয়ারিশের অধিকার নিশ্চিত করে সঠিক কাগজপত্র প্রস্তুত করাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

সোহাগ/