পরিবারের কোনো সদস্য মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি আইন অনুযায়ী ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টিত হয়। কিন্তু সেই জমি বিক্রি করতে গেলে প্রায়ই একটি প্রশ্ন সামনে আসে, সব ওয়ারিশের সম্মতি ছাড়া কি জমি বিক্রি করা যায়? কেউ কেউ মনে করেন, একজন ওয়ারিশ রাজি না হলে পুরো জমি বিক্রি করা সম্ভব নয়। আবার কারও ধারণা, একজন ওয়ারিশ চাইলে পুরো জমিই বিক্রি করে দিতে পারেন।

আসলে বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী, বিষয়টি নির্ভর করে কোন ওয়ারিশ কতটুকু জমির মালিক এবং তিনি নিজের অংশ বিক্রি করছেন, নাকি অন্যদের অংশসহ পুরো জমি বিক্রি করতে চাইছেন তার ওপর।

একজন ওয়ারিশ কি একাই নিজের অংশ বিক্রি করতে পারেন?

হ্যাঁ। কোনো ব্যক্তি উত্তরাধিকার সূত্রে জমির বৈধ অংশের মালিক হলে তিনি সাধারণত অন্য ওয়ারিশদের সম্মতি ছাড়াই নিজের অবিভক্ত অংশ বিক্রি করতে পারেন।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৪৪ ধারায় একজন সহ-মালিকের নিজের অংশ বা স্বার্থ হস্তান্তরের অধিকার স্বীকৃত হয়েছে। অর্থাৎ, একাধিক ব্যক্তি একই জমির সহ-মালিক হলে তাঁদের মধ্যে একজন নিজের আইনগত অংশ অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করতে পারেন।

তবে এখানে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, তিনি কেবল নিজের অংশই বিক্রি করতে পারবেন। অন্য ওয়ারিশদের অংশ বিক্রি করার অধিকার তাঁর নেই।

পুরো ওয়ারিশি জমি বিক্রি করতে কি সবার সম্মতি লাগবে?

হ্যাঁ। পুরো জমি বিক্রি করতে হলে সংশ্লিষ্ট সব মালিকের অংশ বৈধভাবে বিক্রির আওতায় আনতে হবে। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজে দলিলে স্বাক্ষর করতে পারেন অথবা আইনসম্মতভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত প্রতিনিধির মাধ্যমে নিজের অংশ বিক্রি করতে পারেন।

একজন ওয়ারিশ একা অন্যদের সম্মতি বা বৈধ ক্ষমতা ছাড়া পুরো জমি বিক্রি করতে পারবেন না। তিনি এমন দলিল করলেও অন্য ওয়ারিশদের অংশের ওপর তা বৈধ মালিকানা সৃষ্টি করবে না।

তাই পুরো জমি বিক্রির আগে সব ওয়ারিশের মালিকানার অংশ নির্ধারণ এবং তাঁদের সম্মতি বা বৈধ প্রতিনিধিত্ব নিশ্চিত করা জরুরি।

ভাগ-বাটোয়ারা না হলে নির্দিষ্ট অংশ বিক্রি করা যাবে?

এখানেই সবচেয়ে বেশি সতর্ক থাকা প্রয়োজন। ওয়ারিশদের মধ্যে জমির আনুষ্ঠানিক ভাগ-বাটোয়ারা না হলে প্রত্যেকের মালিকানা সাধারণত পুরো জমির ওপর অবিভক্ত অংশ হিসেবে থাকে।

ধরা যাক, তিন ভাই ও এক বোন উত্তরাধিকার সূত্রে একটি জমির সহ-মালিক হয়েছেন। তাঁদের মধ্যে একজন নিজের অংশ বিক্রি করতে পারেন। কিন্তু ভাগ-বাটোয়ারা না হওয়া অবস্থায় তিনি জমির নির্দিষ্ট একটি পাশ বা নির্দিষ্ট দাগের পুরো অংশ নিজের বলে বিক্রি করতে পারবেন না, যদি সেই নির্দিষ্ট অংশে তাঁর একক মালিকানা আইনগতভাবে প্রতিষ্ঠিত না থাকে।

এ ধরনের ক্ষেত্রে ক্রেতা সাধারণত বিক্রেতার অবিভক্ত অংশের সহ-মালিক হন। পরে জমি ভাগ-বাটোয়ারার প্রয়োজন হতে পারে।

ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টননামা থাকলে কী সুবিধা?

ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে আপসে জমি ভাগ করে নিলে নিবন্ধিত বণ্টননামার মাধ্যমে প্রত্যেকের নির্দিষ্ট অংশ আলাদা করা যায়। এতে কে কোন দাগ বা জমির কতটুকু অংশের মালিক, তা স্পষ্ট হয়।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া স্থাবর সম্পত্তি ওয়ারিশদের মধ্যে আপসে ভাগ করার পর সংশ্লিষ্ট পক্ষদের স্বাক্ষরিত বণ্টন দলিল নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। সেই নিবন্ধিত বণ্টন দলিলের ভিত্তিতে খতিয়ান সংশোধন করা যায়।

বণ্টন সম্পন্ন হলে নিজের নামে নির্দিষ্টভাবে বরাদ্দ হওয়া জমি বিক্রির ক্ষেত্রে অন্য ওয়ারিশদের সম্মতির প্রয়োজন সাধারণত থাকে না। তবে মালিকানা ও রেকর্ডের অন্যান্য শর্ত পূরণ করতে হবে।

জমি বিক্রির আগে কোন কাগজপত্র যাচাই করবেন?

ওয়ারিশি জমি কেনা বা বিক্রির আগে মালিকানা ও উত্তরাধিকারসংক্রান্ত তথ্য যাচাই করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণত যেসব কাগজপত্র দেখা প্রয়োজন:

• মৃত ব্যক্তির মূল মালিকানার দলিল ও পূর্ববর্তী দলিলের ধারাবাহিকতা।

• ওয়ারিশ সনদ এবং প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশের হিসাব।

• জমির সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারির তথ্য।

• ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

• জমির দাগ নম্বর, পরিমাণ ও মৌজা ম্যাপ।

• বণ্টন হয়ে থাকলে নিবন্ধিত বণ্টননামা।

• বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র ও প্রয়োজনীয় অন্যান্য পরিচয়পত্র।

শুধু ওয়ারিশ সনদ দেখেই জমির মালিকানা নিশ্চিত ধরে নেওয়া উচিত নয়। মৃত ব্যক্তির মালিকানা, উত্তরাধিকারীদের পরিচয়, প্রাপ্য অংশ এবং জমির বর্তমান রেকর্ডও যাচাই করতে হবে।

নামজারি না থাকলে কি ওয়ারিশি জমি বিক্রি করা যাবে না?

শুধু নিজের নামে নামজারি না থাকলেই উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি বিক্রি করা অসম্ভব, এমন নয়। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৩সি ধারা এবং নিবন্ধন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানার ক্ষেত্রে বিক্রেতা অথবা তাঁর পূর্বসূরির নামে সর্বশেষ খতিয়ানের বিধান রয়েছে।

তবে জমির মালিকানা, উত্তরাধিকার ও অংশের হিসাব স্পষ্ট না থাকলে দলিল নিবন্ধন বা পরবর্তী সময়ে মালিকানা প্রতিষ্ঠায় জটিলতা তৈরি হতে পারে। তাই বিক্রির আগে প্রয়োজনীয় রেকর্ড ও কাগজপত্র যাচাই করা উচিত।

ওয়ারিশি জমি কেনার আগে ক্রেতার সতর্কতা

ওয়ারিশি জমি কেনার সময় শুধু একজন ওয়ারিশের সঙ্গে চুক্তি করেই পুরো জমির মালিকানা পাওয়া যাবে, এমন ধারণা করা ঠিক নয়। বিক্রেতা আসলে কতটুকু জমির মালিক, জমি ভাগ হয়েছে কি না এবং অন্য ওয়ারিশদের কোনো দাবি বা মামলা রয়েছে কি না, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

বিশেষ করে অবিভক্ত জমির কোনো নির্দিষ্ট অংশ কিনতে চাইলে সেটি আইনগতভাবে বিক্রেতার পৃথক বরাদ্দকৃত অংশ কি না, তা নিশ্চিত হতে হবে। প্রয়োজনে ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে দলিল ও রেকর্ড পরীক্ষা করানো উচিত।

ওয়ারিশি জমি বিক্রি করতে সব ওয়ারিশের সম্মতি সব ক্ষেত্রে বাধ্যতামূলক নয়। একজন ওয়ারিশ সাধারণত নিজের আইনগত অবিভক্ত অংশ বিক্রি করতে পারেন। কিন্তু পুরো জমি বিক্রি করতে হলে সব মালিকের অংশ বৈধভাবে হস্তান্তর করতে হবে। আর ভাগ-বাটোয়ারা না হওয়া জমির নির্দিষ্ট কোনো অংশ বিক্রির ক্ষেত্রে বিশেষ সতর্কতা প্রয়োজন।

তাই ওয়ারিশি জমি কেনাবেচার আগে উত্তরাধিকারীদের প্রাপ্য অংশ নির্ধারণ, জমির মালিকানা যাচাই এবং প্রয়োজনীয় বণ্টন ও নামজারির কাজ সম্পন্ন করা ভালো। এতে ভবিষ্যতে পারিবারিক বিরোধ, জমির দখল নিয়ে সমস্যা ও আইনি জটিলতার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।

সোহাগ/