নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হওয়ার পর অনেকেই নামজারি করতে দেরি করেন। কেউ মনে করেন, দলিল থাকলেই সব দায়িত্ব শেষ। আবার কেউ ভাবেন, পরে সুবিধামতো নামজারি করিয়ে নিলেই হবে। কিন্তু জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ না করলে ভবিষ্যতে বিভিন্ন ধরনের জটিলতা তৈরি হতে পারে।

বাংলাদেশে জমি কেনা, দান বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়। নামজারি সম্পন্ন হলে নতুন খতিয়ানে মালিকের নাম, জমির দাগ নম্বর, পরিমাণ এবং প্রাপ্য অংশের তথ্য অন্তর্ভুক্ত হয়।

তাহলে নামজারি না করলে কী ধরনের সমস্যায় পড়তে পারেন? জেনে নিন গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো।

১. সরকারি খতিয়ানে আগের মালিকের নাম থেকে যেতে পারে

জমি কেনার পর দলিল রেজিস্ট্রি করলেও নামজারি না করালে সরকারি ভূমি রেকর্ডে আগের মালিকের নাম থেকে যেতে পারে। ফলে জমির দলিলে আপনার নাম থাকলেও সর্বশেষ খতিয়ানে আপনার মালিকানা হালনাগাদ নাও দেখা যেতে পারে।

এতে জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাইয়ের সময় বিভ্রান্তি তৈরি হতে পারে। বিশেষ করে জমি বিক্রি, উত্তরাধিকার নির্ধারণ কিংবা অন্য কোনো প্রশাসনিক কাজে দলিল ও খতিয়ানের তথ্যের মধ্যে পার্থক্য দেখা দিলে বাড়তি কাগজপত্র ও ব্যাখ্যার প্রয়োজন হতে পারে।

২. জমি বিক্রি করতে জটিলতায় পড়তে পারেন

নামজারি না করার অন্যতম বড় সমস্যা তৈরি হতে পারে জমি বিক্রির সময়। কারণ, জমি বিক্রির দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় সর্বশেষ খতিয়ান-সংক্রান্ত তথ্য দেওয়ার বিধান রয়েছে।

কেউ উত্তরাধিকার ছাড়া অন্যভাবে জমির মালিক হলে বিক্রেতার নামে সর্বশেষ খতিয়ান থাকতে হয়। আর উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হলে বিক্রেতা অথবা তাঁর পূর্বসূরির নামে সর্বশেষ খতিয়ানের বিধান রয়েছে।

তাই সব ক্ষেত্রে নামজারি না থাকলেই জমি বিক্রি করা যাবে না, এমন নয়। তবে ক্রয়ের পর নিজের নামে নামজারি না করালে বিক্রির সময় প্রয়োজনীয় রেকর্ড ও মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

৩. জমির খাজনা নিজের নামে দিতে সমস্যা হতে পারে

জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর নামজারি না করালে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হোল্ডিং আগের মালিকের নামে থেকে যেতে পারে। ফলে নিজের নামে হোল্ডিং তৈরি, কর পরিশোধের হিসাব হালনাগাদ এবং দাখিলা সংগ্রহের ক্ষেত্রে জটিলতা দেখা দিতে পারে।

নামজারি সম্পন্ন হলে নতুন মালিকের নামে ভূমি রেকর্ড ও সংশ্লিষ্ট হোল্ডিংয়ের তথ্য হালনাগাদ করা সহজ হয়। তাই জমি কেনার পর শুধু দলিলের ওপর নির্ভর না করে নামজারির বিষয়টিও দ্রুত সম্পন্ন করা উচিত।

৪. একই জমি নিয়ে জালিয়াতির ঝুঁকি বাড়তে পারে

নামজারি না করালে পুরোনো মালিকের নাম সরকারি রেকর্ডে থেকে যাওয়ার সুযোগ থাকে। অসাধু ব্যক্তি এই পরিস্থিতির সুযোগ নিয়ে একই জমি নিয়ে একাধিক ব্যক্তির কাছে দাবি তৈরি করতে বা জালিয়াতির চেষ্টা করতে পারে।

বিশেষ করে জমির দলিল, খতিয়ান ও দখলের তথ্য হালনাগাদ না থাকলে প্রকৃত মালিককে নিজের অধিকার প্রতিষ্ঠায় বাড়তি ঝামেলা পোহাতে হতে পারে।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি করালেই সব ধরনের জালিয়াতি বন্ধ হয়ে যায় না। জমির দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, দখল এবং অন্যান্য কাগজপত্রও যাচাই করা জরুরি।

৫. উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমিতে বিরোধ তৈরি হতে পারে

কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর জমি আইন অনুযায়ী উত্তরাধিকারীদের মধ্যে বর্তায়। কিন্তু উত্তরাধিকারীদের নামে নামজারি না হলে সরকারি রেকর্ডে মৃত ব্যক্তির নাম থেকে যেতে পারে।

এতে পরবর্তী সময়ে জমির হিসাব, অংশ নির্ধারণ, খাজনা পরিশোধ কিংবা জমি বিক্রির সময় সমস্যা দেখা দিতে পারে। কোনো একজন উত্তরাধিকারী নিজের অংশের বাইরে বেশি জমি দাবি করলে বিরোধ আরও জটিল হতে পারে।

এ ধরনের সমস্যা এড়াতে সব বৈধ উত্তরাধিকারীর নাম ও প্রাপ্য অংশ অনুযায়ী যৌথ নামজারি করা যেতে পারে। আর উত্তরাধিকারীরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে আইন অনুযায়ী বণ্টনসংক্রান্ত প্রয়োজনীয় কাগজপত্র লাগতে পারে।

৬. ব্যাংকঋণ বা জমি বন্ধক রাখার ক্ষেত্রে বাধা আসতে পারে

জমি বন্ধক রেখে ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ নেওয়ার সময় জমির মালিকানা ও রেকর্ড যাচাই করা হয়। এ ক্ষেত্রে নিজের নামে হালনাগাদ খতিয়ান না থাকলে ব্যাংক অতিরিক্ত কাগজপত্র চাইতে পারে বা ঋণের আবেদন যাচাইয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

তবে কোন ব্যাংক কী ধরনের কাগজ চাইবে, তা প্রতিষ্ঠানের নীতিমালা ও ঋণের শর্তের ওপর নির্ভর করে।

৭. জমির বিরোধ নিষ্পত্তিতে বাড়তি ঝামেলা হতে পারে

জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হলে দলিল, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং দখলের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।

নামজারি না থাকলে নিজের নামে সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ না থাকার বিষয়টি ব্যাখ্যা করতে হতে পারে। ফলে বিরোধের ক্ষেত্রে কাগজপত্র সংগ্রহ ও যাচাইয়ের কাজ জটিল হতে পারে।

তবে একটি বিষয় স্পষ্ট: নামজারি নিজে মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। কোনো ব্যক্তির নামে নামজারি হলেই তিনি স্বয়ংক্রিয়ভাবে বৈধ মালিক হয়ে যান না। আবার নামজারি না থাকলেই বৈধ দলিল বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিল ও অন্যান্য আইনগত প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ।

নামজারি না করলে কি জমির মালিকানা বাতিল হয়ে যায়?

না। শুধু নামজারি না করার কারণে বৈধভাবে অর্জিত জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয় না। জমি কেনার ক্ষেত্রে নিবন্ধিত দলিল এবং উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী মালিকানার অধিকার তৈরি হয়।

তবে নামজারি হলো সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। তাই জমি কেনা, দান বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর অযথা দেরি না করে নামজারির আবেদন করা উচিত।

কীভাবে নামজারি করবেন?

বাংলাদেশে অনলাইনে ই-নামজারি পদ্ধতিতে আবেদন করা যায়। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্ধারিত ওয়েবসাইটে গিয়ে প্রয়োজনীয় তথ্য ও কাগজপত্র জমা দিতে হয়।

সাধারণত প্রয়োজন হতে পারে:

• জমি কেনার ক্ষেত্রে নিবন্ধিত দলিল।

• উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ ও প্রয়োজনীয় উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাগজপত্র।

• আগের খতিয়ান বা পর্চার তথ্য।

• সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য।

• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

• মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণে প্রয়োজনীয় অন্যান্য দলিল।

আবেদনের কাগজপত্র যাচাই ও প্রয়োজনীয় শুনানি শেষে সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্তৃপক্ষ নামজারির বিষয়ে সিদ্ধান্ত দেয়। আবেদন করার আগে জমির দাগ, খতিয়ান, জমির পরিমাণ এবং দলিলের তথ্য ভালোভাবে মিলিয়ে নেওয়া জরুরি।

জমি কেনার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করেই দায়িত্ব শেষ হয় না। নিজের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করাও জরুরি। নামজারি না থাকলে জমি বিক্রি, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ, ব্যাংকঋণ এবং উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাজে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

তাই জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর দ্রুত নামজারির উদ্যোগ নিন। পাশাপাশি জমির দলিল, খতিয়ান, দাখিলা ও দখলসংক্রান্ত কাগজপত্র নিরাপদে সংরক্ষণ করুন। জমি নিয়ে বিরোধ থাকলে প্রয়োজন অনুযায়ী ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

সোহাগ/