জমি কেনার সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি হলো দলিলের সত্যতা যাচাই। অনেক ক্ষেত্রে জাল দলিল, ভুয়া স্বাক্ষর, একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি কিংবা পুরোনো দলিলের তথ্য পরিবর্তন করে প্রতারণার ঘটনা ঘটে। বাইরে থেকে একটি দলিল দেখতে আসলের মতো মনে হলেও সেটি প্রকৃতপক্ষে নিবন্ধিত কি না, তা যাচাই না করে জমি কেনা ঝুঁকিপূর্ণ।

তবে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ অনুসরণ করলে দলিলের সত্যতা সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া এবং সম্ভাব্য প্রতারণার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।

১. সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল যাচাই করুন

জমির দলিল আসল কি না, তা যাচাইয়ের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ উপায় হলো যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধন করা হয়েছে, সেখানে গিয়ে রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে দেখা।

দলিলে উল্লেখ থাকা নিবন্ধন নম্বর, সাল, দলিলের তারিখ, বালাম বইয়ের নম্বর এবং পৃষ্ঠা নম্বর দিয়ে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড খুঁজে দেখা যায়। দলিলের তথ্য অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ডের সঙ্গে মিলছে কি না, সেটি যাচাই করতে হবে।

মূল দলিল না থাকলেও বিক্রেতা বা জমির মালিকের নাম এবং মৌজার তথ্য ধরে সূচিবহি তল্লাশের মাধ্যমে দলিলের রেকর্ড খোঁজার সুযোগ রয়েছে।

২. দলিলের সার্টিফায়েড কপি তুলে মিলিয়ে দেখুন

শুধু বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপি বা স্ক্যান করা দলিলের ওপর নির্ভর করা ঠিক নয়। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দলিলের সার্টিফায়েড কপি বা নকল সংগ্রহ করে সেটির সঙ্গে হাতে থাকা দলিল মিলিয়ে দেখুন।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারায় নির্ধারিত শর্ত ও ফি সাপেক্ষে নির্দিষ্ট রেজিস্টার বই পরিদর্শন এবং সেখানকার নথিভুক্ত তথ্যের নকল পাওয়ার বিধান রয়েছে।

দলিলের প্রতিটি পৃষ্ঠা, দাতা-গ্রহীতার নাম, জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজার নাম, জমির শ্রেণি এবং চৌহদ্দি মিলিয়ে দেখা জরুরি। কোনো তথ্যের অমিল থাকলে তার কারণ যাচাই না করে লেনদেন করা উচিত নয়।

৩. দলিলের রেজিস্ট্রেশন নম্বর, সিল ও স্বাক্ষর পরীক্ষা করুন

নিবন্ধিত দলিলে সাধারণত রেজিস্ট্রেশনের তথ্য, সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তার স্বাক্ষর, সিল এবং নিবন্ধন-সংক্রান্ত প্রত্যয়ন থাকে।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৬০ ধারায় নিবন্ধন সনদে ‘নিবন্ধিত’ কথাটি, দলিলের নম্বর এবং যে বইয়ের যে পৃষ্ঠায় দলিলটি নকল করা হয়েছে, সেই তথ্য উল্লেখের বিধান রয়েছে। সনদটি নিবন্ধন কর্মকর্তার স্বাক্ষর, সিল ও তারিখসহ থাকার কথা।

তবে শুধু সিল বা স্বাক্ষর দেখেই দলিল আসল বলে ধরে নেওয়া যাবে না। জালিয়াতির মাধ্যমে এসব নকল করা সম্ভব। তাই রেজিস্ট্রি অফিসের মূল রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নেওয়াই বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

৪. বিক্রেতা প্রকৃত মালিক কি না, তা যাচাই করুন

একটি দলিল নিবন্ধিত হলেই বিক্রেতা যে জমির প্রকৃত মালিক, তা নিশ্চিত হয় না। কারণ বিক্রেতার নিজের মালিকানায় সমস্যা থাকতে পারে, কিংবা তিনি এমন ব্যক্তির কাছ থেকে জমি কিনে থাকতে পারেন যার মালিকানাই সঠিক ছিল না।

এ জন্য জমির আগের মালিকদের দলিল বা বায়া দলিল পরীক্ষা করতে হবে। জমিটি কীভাবে বর্তমান মালিকের কাছে এসেছে, আগের মালিকের কাছ থেকে তার মালিকানা কীভাবে হস্তান্তর হয়েছে এবং সেই ধারাবাহিকতায় কোনো অসংগতি আছে কি না, তা যাচাই জরুরি।

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের পরিচয়, ওয়ারিশ সনদ, বণ্টননামা বা সংশ্লিষ্ট বণ্টনের কাগজপত্রও পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

৫. খতিয়ান, নামজারি ও খাজনার তথ্য মিলিয়ে দেখুন

দলিলে থাকা জমির তথ্যের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট খতিয়ান, নামজারি খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য মিলিয়ে দেখা উচিত।

বিশেষ করে নিচের বিষয়গুলো যাচাই করুন:

• জমির মৌজার নাম ও জে.এল. নম্বর।

• সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ প্রযোজ্য জরিপের খতিয়ান নম্বর।

• দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ।

• নামজারি খতিয়ানে কার নাম রয়েছে।

• জমির ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের তথ্য।

• দলিলের বর্ণনার সঙ্গে বাস্তবে জমির অবস্থান ও সীমানার মিল।

মনে রাখতে হবে, নামজারি বা খাজনার রসিদ একা চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। এগুলো মালিকানা যাচাইয়ের সহায়ক নথি। দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতার সঙ্গে সব তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে।

৬. একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না দেখুন

একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি করা, জমি বন্ধক রেখে তথ্য গোপন করা কিংবা জমি নিয়ে মামলা চলার বিষয়টি ক্রেতার জন্য বড় ঝুঁকি তৈরি করতে পারে।

তাই সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে প্রয়োজনীয় তল্লাশি করে জমির নিবন্ধন-সংক্রান্ত তথ্য যাচাই করুন। প্রয়োজনে দায়মুক্ত সনদ বা এনইসি (NEC) সংগ্রহের বিষয়ে সংশ্লিষ্ট অফিসে খোঁজ নিন।

এ ছাড়া জমিটি নিয়ে কোনো মামলা, নিষেধাজ্ঞা, বন্ধক বা অন্য কোনো আইনি জটিলতা আছে কি না, তা আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা ভালো।

৭. জমির বাস্তব দখল ও সীমানা সরেজমিনে দেখুন

দলিলে জমির পরিমাণ ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান, দখল ও সীমানা নিয়ে সমস্যা থাকতে পারে। তাই জমি কেনার আগে সরেজমিনে গিয়ে জমি পরিদর্শন করুন।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে দলিল, খতিয়ান ও মৌজা ম্যাপের সঙ্গে জমির অবস্থান মিলিয়ে মাপজোখ করান। জমিতে অন্য কেউ বসবাস বা চাষাবাদ করছেন কি না, কোনো স্থাপনা রয়েছে কি না এবং প্রতিবেশীদের সঙ্গে সীমানা নিয়ে বিরোধ আছে কি না, সেটিও খোঁজ নিন।

দলিল জাল মনে হলে কী করবেন?

দলিলের নম্বর, সিল, স্বাক্ষর, জমির বিবরণ বা রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডে অসংগতি পাওয়া গেলে তাড়াহুড়া করে জমি কেনা বা টাকা দেওয়া থেকে বিরত থাকুন।

প্রথমে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রেকর্ড যাচাই ও সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন। জালিয়াতির সন্দেহ থাকলে জমি-সংক্রান্ত অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন। প্রতারণা বা জাল দলিলের প্রমাণ পাওয়া গেলে পরিস্থিতি অনুযায়ী আইনগত ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে।

কোনো দালাল বা মধ্যস্থতাকারীর কথায় শুধু ফটোকপি দেখে জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেবেন না। প্রয়োজন হলে আইনজীবীর মাধ্যমে দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করিয়ে নিন।

জমি কেনার আগে যে সতর্কতাগুলো জরুরি

জমি কেনার আগে শুধু একটি দলিল নয়, বরং দলিলের সত্যতা, আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর, দায়-দেনা, মামলা এবং বাস্তব দখল একসঙ্গে যাচাই করতে হবে।

কারণ রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডে দলিল পাওয়া গেলেও জমির মালিকানা নিয়ে অন্য কোনো জটিলতা নেই, এমন নিশ্চয়তা পাওয়া যায় না। তাই সব কাগজপত্র যাচাই এবং আইনগত পরামর্শ নেওয়ার পরই জমি কেনার চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া নিরাপদ।

সোহাগ/