নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনা, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া কিংবা দান হিসেবে জমি গ্রহণের পর নামজারি নিয়ে অনেকের মনে প্রশ্ন তৈরি হয়। নামজারি কেন করতে হয়, কোন কাগজপত্র লাগে, কত টাকা ফি দিতে হয়, আবেদন কত দিনে নিষ্পত্তি হয় কিংবা আবেদন বাতিল হলে কী করতে হবে, এসব বিষয়ে পরিষ্কার ধারণা না থাকায় অনেকে সমস্যায় পড়েন।

বাংলাদেশে নামজারি বা মিউটেশন হলো মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন সেবার মাধ্যমে এ আবেদন করা যায়। নামজারি সম্পর্কে সাধারণ মানুষের ১০টি গুরুত্বপূর্ণ প্রশ্নের উত্তর জেনে নিন।

১. জমির নামজারি কী এবং কেন করতে হয়?

নামজারি হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত বা রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়া। জমি কেনা, উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া, দান বা অন্য বৈধ উপায়ে মালিকানা অর্জনের পর পরিস্থিতি অনুযায়ী নামজারির প্রয়োজন হতে পারে।

এর মাধ্যমে নতুন মালিকের নাম, জমির পরিমাণ ও প্রাসঙ্গিক তথ্য রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত হয়। ভূমি উন্নয়ন করের হিসাব হালনাগাদ রাখতেও এটি সহায়ক।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি খতিয়ান একাই জমির চূড়ান্ত মালিকানার অকাট্য প্রমাণ নয়। জমির বৈধ স্বত্ব যাচাইয়ে দলিল ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও গুরুত্বপূর্ণ।

২. জমির দলিল থাকলে কি নামজারি করতে হবে?

জমির দলিল থাকলেও সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম হালনাগাদ করার জন্য নামজারি করা গুরুত্বপূর্ণ। দলিল জমি হস্তান্তর বা মালিকানা অর্জনের প্রাসঙ্গিক প্রমাণ, আর নামজারি হলো সেই পরিবর্তনের ভিত্তিতে ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রশাসনিক প্রক্রিয়া।

তাই জমি কেনার পর শুধু দলিল সংরক্ষণ করেই দায়িত্ব শেষ করা উচিত নয়। দলিলের তথ্য, আগের মালিকের রেকর্ড এবং জমির পরিচিতি যাচাই করে নামজারির ব্যবস্থা নেওয়া ভালো।

৩. নামজারির জন্য কী কী কাগজপত্র লাগে?

জমি কীভাবে অর্জন করা হয়েছে এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের অবস্থা অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ভিন্ন হতে পারে। সাধারণত নিচের নথিগুলো প্রাসঙ্গিক হতে পারে:

• জমি কেনার ক্ষেত্রে নিবন্ধিত দলিল বা মালিকানা অর্জনের প্রাসঙ্গিক দলিল।

• সর্বশেষ প্রাসঙ্গিক খতিয়ান ও দাগসংক্রান্ত তথ্য।

• আবেদনকারীর পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য।

• উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় উত্তরাধিকারসংক্রান্ত নথি।

• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, বণ্টননামা বা আদালতের আদেশ।

আবেদন করার আগে সরকারি ই-নামজারি পোর্টালের নির্দেশিকা দেখে প্রয়োজনীয় নথি নিশ্চিত করুন।

৪. নামজারির আবেদন কি অনলাইনে করা যায়?

হ্যাঁ। বাংলাদেশে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন পোর্টালের মাধ্যমে নামজারির আবেদন করা যায়। আবেদনকারীকে প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ করতে হয় এবং নির্দেশনা অনুযায়ী প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র স্ক্যান করে আপলোড করতে হয়।

আবেদন জমা দেওয়ার আগে জমির মৌজা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য ভালোভাবে যাচাই করা উচিত।

সরকারি পোর্টাল: https://mutation.land.gov.bd/

৫. নামজারি করতে কত টাকা লাগে?

নামজারির সরকারি ফি সম্পর্কে জানতে ভূমি মন্ত্রণালয়ের সর্বশেষ নির্দেশনা দেখা জরুরি। অনলাইন আবেদন ফি, নোটিশ জারি ফি এবং অনুমোদনের পর প্রযোজ্য অন্যান্য সরকারি ফি আলাদা ধাপে থাকতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন নির্দেশিকায় আবেদন ফি ও নোটিশ জারি ফি মিলিয়ে ৭০ টাকার উল্লেখ রয়েছে। তবে ফি-সংক্রান্ত নিয়ম পরিবর্তিত হতে পারে। তাই আবেদন করার সময় সরকারি পোর্টালে প্রদর্শিত বর্তমান ফি যাচাই করে পরিশোধ করুন।

সরকারি রসিদ ছাড়া কাউকে অতিরিক্ত টাকা দেওয়া থেকে বিরত থাকুন।

৬. নামজারি সম্পন্ন হতে কত দিন লাগে?

নামজারি আবেদনের নিষ্পত্তির সময় নির্ভর করে নথি যাচাই, সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের কার্যক্রম এবং আবেদনে কোনো ঘাটতি বা বিরোধ আছে কি না, তার ওপর।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন পোর্টালে আবেদন নিষ্পত্তির বিভিন্ন ধাপ ও সময় সম্পর্কে নির্দেশনা দেওয়া আছে। তবে সব আবেদন একই সময়ে নিষ্পত্তি হবে, এমন নিশ্চয়তা নেই। আবেদন করার পর নির্ধারিত আবেদন নম্বর বা রসিদ সংরক্ষণ করুন এবং সরকারি ব্যবস্থায় আবেদনের অগ্রগতি অনুসরণ করুন।

৭. উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি কীভাবে করবেন?

কোনো জমির মালিক মারা গেলে তাঁর বৈধ উত্তরাধিকারীদের প্রাপ্য অংশ অনুযায়ী ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রয়োজন হতে পারে। এ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ, বিদ্যমান খতিয়ান এবং জমির মালিকানাসংক্রান্ত দলিলসহ প্রয়োজনীয় নথি প্রস্তুত করতে হয়।

একাধিক ওয়ারিশের জমি অবিভক্ত থাকলে পরিস্থিতি অনুযায়ী যৌথ নামজারি করা যেতে পারে। আর প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে প্রযোজ্য বণ্টন ও অন্যান্য প্রয়োজনীয় নথির বিষয়টি যাচাই করতে হবে।

ওয়ারিশদের মধ্যে অংশ নিয়ে বিরোধ থাকলে অনুমান করে আবেদন না করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

৮. যৌথ নামজারি ও পৃথক নামজারির মধ্যে পার্থক্য কী?

যৌথ নামজারিতে একাধিক মালিকের নাম তাঁদের প্রাপ্য অংশ অনুযায়ী একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হতে পারে। অন্যদিকে, পৃথক নামজারির মাধ্যমে নির্দিষ্ট মালিকের অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান তৈরির ব্যবস্থা করা হয়, যদি প্রযোজ্য নিয়ম ও প্রয়োজনীয় নথি তা সমর্থন করে।

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া অবিভক্ত জমির ক্ষেত্রে যৌথ নামজারি প্রাসঙ্গিক হতে পারে। কিন্তু জমির অংশ আলাদা করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে আইনসম্মত বণ্টন ও প্রয়োজনীয় দলিল যাচাই করা জরুরি।

শুধু পরিবারের সদস্যদের মধ্যে মৌখিক সমঝোতা হলেই সব ক্ষেত্রে পৃথক খতিয়ান করা যাবে, এমন নয়।

৯. নামজারির আবেদন বাতিল হলে কী করবেন?

নামজারির আবেদন না-মঞ্জুর হলে প্রথমে আদেশে উল্লেখ করা কারণ ভালোভাবে পড়ুন। কাগজপত্রের ঘাটতি, তথ্যের অসংগতি বা অন্য কোনো কারণ থাকলে সেই অনুযায়ী প্রয়োজনীয় নথি সংগ্রহ বা সংশোধনের ব্যবস্থা নিতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনায় আবেদন নিষ্পত্তির ক্ষেত্রে ঘাটতি থাকলে তা নির্দিষ্ট করে আবেদনকারীকে জানানোর এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দেওয়ার সুযোগ দেওয়ার কথা রয়েছে।

আবেদন বাতিলের সিদ্ধান্তের সঙ্গে একমত না হলে আদেশ ও প্রযোজ্য বিধান অনুযায়ী পুনর্বিবেচনা বা অন্য আইনসম্মত প্রতিকারের সুযোগ আছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা আইনজীবীর মাধ্যমে জেনে নিন।

১০. নামজারি হলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়ে যায়?

না। নামজারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া হলেও এটি একাই জমির চূড়ান্ত মালিকানার অকাট্য প্রমাণ নয়। নামজারির সময় জমির দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি যাচাই করা প্রয়োজন হতে পারে।

কোনো জমির নামজারি হয়ে থাকলেও দলিল জাল, মালিকানার বিরোধ বা অন্য কোনো আইনি সমস্যা থাকলে তা আলাদাভাবে বিবেচনার বিষয়। তাই জমি কেনার আগে দলিল, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও দখলের তথ্য যাচাই করা উচিত।

শেষ কথা: জমির নামজারি নিয়ে বিভ্রান্তি এড়াতে সরকারি ভূমি পোর্টালের নির্দেশনা অনুসরণ করুন, প্রয়োজনীয় নথি যাচাই করে আবেদন করুন এবং সব ধরনের ফি সরকারি রসিদের মাধ্যমে পরিশোধ করুন। জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা নথিতে গুরুতর অসংগতি থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

সোহাগ/