জমি কেনার আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাজ হলো বিক্রেতা সত্যিই ওই জমির বৈধ মালিক কি না, তা নিশ্চিত হওয়া। কারণ শুধু দলিল, খতিয়ান কিংবা নামজারিতে কারও নাম থাকলেই জমির মালিকানা নিয়ে সব প্রশ্নের সমাধান হয় না। অনেক সময় একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টন নিয়ে বিরোধ কিংবা পুরোনো রেকর্ডের সঙ্গে নতুন রেকর্ডের অমিল দেখা যায়।

তবে এখন ঘরে বসেই সরকারি ওয়েবসাইটের মাধ্যমে জমির খতিয়ান, মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য যাচাই করা সম্ভব। জমি কেনার আগে কয়েকটি ধাপ অনুসরণ করলে প্রতারণা ও আইনি জটিলতার ঝুঁকি অনেকটাই কমানো যায়।

১. অনলাইনে খতিয়ান দেখে মালিকের নাম যাচাই করুন

জমির মালিকানা যাচাইয়ের প্রথম ধাপ হলো সংশ্লিষ্ট জমির খতিয়ান দেখা। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি ভূমি রেকর্ড ও ম্যাপ সেবা ব্যবহার করা যায়।

ওয়েবসাইট: https://dlrms.land.gov.bd

যেভাবে খতিয়ান যাচাই করবেন:

১. প্রথমে সরকারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন।

২. সার্ভে খতিয়ান অনুসন্ধানের অপশন নির্বাচন করুন।

৩. বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজা নির্বাচন করুন।

৪. জমিটি কোন জরিপের আওতাভুক্ত, তা নির্বাচন করুন। যেমন সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস/বিআরএস।

৫. প্রয়োজন অনুযায়ী খতিয়ান নম্বর অথবা মালিকের নাম দিয়ে অনুসন্ধান করুন।

৬. সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে মালিকের নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও অন্যান্য তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

একই জমির ক্ষেত্রে বিভিন্ন সময়ের জরিপে একাধিক খতিয়ান থাকতে পারে। তাই শুধু একটি খতিয়ান না দেখে আগের ও পরের জরিপের রেকর্ড মিলিয়ে দেখা জরুরি।

২. বিক্রেতার নামের সঙ্গে দলিলের তথ্য মিলিয়ে দেখুন

খতিয়ানে নাম পাওয়ার পর বিক্রেতার দেওয়া মূল দলিল যাচাই করতে হবে। দলিলে উল্লেখ থাকা মালিকের নাম, পিতার নাম, জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও সীমানা খতিয়ানের তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

বিশেষ করে বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, সেটি জানা জরুরি। তিনি সরাসরি জমি কিনেছেন, উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়েছেন, নাকি দান বা হেবা সূত্রে মালিক হয়েছেন, তা সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র দিয়ে যাচাই করতে হবে।

দলিলের নম্বর, তারিখ ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের তথ্য সংগ্রহ করে প্রয়োজনে ওই অফিস থেকে দলিলের সার্টিফায়েড কপি নিন। আগের মালিকদের দলিলও যাচাই করুন। একে জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা বা বায়া দলিল যাচাই বলা হয়।

মনে রাখতে হবে, কোনো দলিল নিবন্ধিত হলেই বিক্রেতার বৈধ মালিকানা নিশ্চিত হয়ে যায় না। তিনি নিজে বৈধভাবে জমিটি পেয়েছিলেন কি না, সেটিও যাচাই করতে হবে।

৩. জমি কার নামে নামজারি হয়েছে, দেখুন অনলাইনে

জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার পর নতুন মালিকের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বা মিউটেশন বলা হয়।

নামজারি যাচাইয়ের জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি সেবা ব্যবহার করতে পারেন।

ওয়েবসাইট: https://mutation.land.gov.bd

এখানে সংশ্লিষ্ট নামজারি খতিয়ানের তথ্য, আবেদন ও আবেদনের অবস্থা যাচাই করা যায়। বিক্রেতার কাছে নামজারি খতিয়ান থাকলে সেটির তথ্য অনলাইন রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন।

তবে একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি, নামজারি মালিকানা সৃষ্টির দলিল নয়। কারও নামে নামজারি থাকলেই তিনি জমির নিরঙ্কুশ মালিক, এমন সিদ্ধান্তে পৌঁছানো যাবে না। নামজারির পেছনে থাকা দলিল, উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের কাগজপত্রও যাচাই করতে হবে।

৪. জমির খাজনা কে দিচ্ছেন, যাচাই করুন

জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা কে পরিশোধ করছেন, সেটিও মালিকানা যাচাইয়ের একটি সহায়ক তথ্য।

অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য দেখতে সরকারি পোর্টালে প্রবেশ করুন:

https://land.gov.bd

অথবা সরাসরি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টাল ব্যবহার করুন:

https://portal.ldtax.gov.bd

প্রয়োজন অনুযায়ী নিবন্ধন বা লগইন করে জমির তথ্য, কর পরিশোধের হিসাব ও দাখিলা যাচাই করতে পারবেন।

দাখিলায় করদাতার নাম, মৌজা, খতিয়ান, দাগ ও জমির পরিমাণের তথ্য মিলিয়ে দেখুন। তবে শুধু খাজনার রসিদ দেখে কাউকে জমির প্রকৃত মালিক মনে করা যাবে না। কারণ মালিকানা নিশ্চিত করতে দলিল ও অন্যান্য রেকর্ডও প্রয়োজন।

৫. মৌজা ম্যাপ দেখে জমির অবস্থান নিশ্চিত করুন

দলিল ও খতিয়ানে জমির দাগ নম্বর থাকলেও বাস্তবে জমিটি কোথায়, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি। এ জন্য মৌজা নকশা বা ম্যাপ দেখতে পারেন।

সরকারি ভূমি নকশা পোর্টাল:

https://map.land.gov.bd

এখানে সংশ্লিষ্ট এলাকার বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজা নির্বাচন করে পাওয়া তথ্য অনুযায়ী দাগ বা প্লটের অবস্থান খুঁজে দেখা যায়।

মৌজা ম্যাপে জমির দাগ নম্বর, আশপাশের দাগ ও অবস্থান মিলিয়ে নিন। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ার দিয়ে জমি মাপিয়ে সীমানা নিশ্চিত করুন।

৬. অনলাইনে পাওয়া খতিয়ান ও দাখিলা আসল কি না বুঝবেন যেভাবে

জমি কেনাবেচায় ভুয়া খতিয়ান, দাখিলা বা ডিসিআর দেখিয়ে প্রতারণার ঝুঁকি রয়েছে। তাই শুধু কাগজের ফটোকপি দেখে সিদ্ধান্ত না নিয়ে সরকারি ব্যবস্থায় নথির সত্যতা যাচাই করুন।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ‘ভূমি’ অ্যাপের মাধ্যমে কিউআর কোডযুক্ত খতিয়ান, দাখিলা ও ডিসিআরের তথ্য যাচাইয়ের ব্যবস্থা রয়েছে। কাগজে থাকা কিউআর কোড স্ক্যান করে সংশ্লিষ্ট তথ্য মিলিয়ে দেখা যায়।

কোনো তথ্য সন্দেহজনক মনে হলে ভূমি মন্ত্রণালয়ের হটলাইন ১৬১২২-এ যোগাযোগ করতে পারেন।

৭. জমির প্রকৃত মালিক নিশ্চিত হতে আরও যেসব বিষয় দেখবেন

অনলাইনে পাওয়া তথ্যের পাশাপাশি সরেজমিনে কয়েকটি বিষয় যাচাই করা জরুরি।

• বিক্রেতার নামে জমির বৈধ মালিকানা এসেছে কি না।

• আগের মালিকদের দলিলের ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না।

• জমিতে অন্য কোনো ওয়ারিশ বা অংশীদারের অধিকার রয়েছে কি না।

• জমিটি অন্য কারও কাছে আগে বিক্রি বা বন্ধক রাখা হয়েছে কি না।

• জমি নিয়ে কোনো মামলা, নিষেধাজ্ঞা বা অধিগ্রহণের বিষয় রয়েছে কি না।

• জমির বাস্তব দখল ও সীমানা দলিলের সঙ্গে মিলছে কি না।

• বিক্রেতা যে পরিমাণ জমি বিক্রি করছেন, তাঁর বৈধ মালিকানার পরিমাণও সেই অনুযায়ী আছে কি না।

জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, ভূমি অফিস ও প্রয়োজনে আদালতের নথি যাচাই করাও গুরুত্বপূর্ণ।

শুধু অনলাইনে যাচাই করলেই কি জমির প্রকৃত মালিক জানা যায়?

অনলাইনে খতিয়ান, নামজারি, দাখিলা ও মৌজা ম্যাপ দেখে জমি সম্পর্কে গুরুত্বপূর্ণ তথ্য পাওয়া যায়। তবে এসব তথ্য একা জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণ করে না।

জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, সরকারি রেকর্ড, জমির দখল এবং অন্যান্য আইনগত বিষয় একসঙ্গে বিবেচনা করতে হয়। কোনো বিরোধ থাকলে আইনজীবীর মাধ্যমে নথি যাচাই করা এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতের সিদ্ধান্ত নেওয়া জরুরি।

তাই জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দেখানো একটি দলিল বা খতিয়ানের ওপর নির্ভর না করে সরকারি অনলাইন সেবা, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নথি এবং সরেজমিনে জমির অবস্থা মিলিয়ে নিন। এতে জমি কেনার পর মালিকানা নিয়ে জটিলতায় পড়ার ঝুঁকি কমবে।

সোহাগ/