নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে জমি কেনার পর রেজিস্ট্রি দলিল হাতে পেলেও অনেক সময় নতুন মালিকের নাম খতিয়ানে ওঠে না। কেউ নামজারির আবেদন করেন না, আবার কারও আবেদন আটকে যায় কাগজপত্রের ঘাটতি বা জমির তথ্যের অসংগতির কারণে। এতে অনেকের মনে প্রশ্ন জাগে, দলিল থাকার পরও খতিয়ানে নাম না থাকলে জমির মালিকানা কি ঝুঁকিতে পড়ে?

বাস্তবতা হলো, খতিয়ানে নিজের নাম না থাকলেই জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে হারিয়ে যায় না। তবে দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার স্বত্ব এবং জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করা জরুরি। পাশাপাশি নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করাও গুরুত্বপূর্ণ।

খতিয়ানে নাম না থাকার কারণ কী?

জমি রেজিস্ট্রি করার পরও নতুন মালিকের নাম খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত না হওয়ার পেছনে কয়েকটি কারণ থাকতে পারে। যেমন, দলিল সম্পন্ন হলেও ক্রেতা নামজারির আবেদন করেননি। আবার আবেদন করলেও প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের অভাব, দাগ নম্বরের অসংগতি কিংবা জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতার কারণে প্রক্রিয়া আটকে যেতে পারে।

এ ছাড়া উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের অংশ নির্ধারণ বা জমি বণ্টনের বিষয়েও সমস্যা দেখা দিতে পারে। একাধিকবার জমির মালিকানা পরিবর্তন হলে আগের দলিল ও খতিয়ানের তথ্য যাচাই করাও প্রয়োজন।

তাই শুধু সর্বশেষ দলিল দেখেই নিশ্চিন্ত হওয়া উচিত নয়। জমিটি কীভাবে বর্তমান বিক্রেতার মালিকানায় এসেছে, সেটিও যাচাই করতে হবে।

প্রথমেই যাচাই করুন বিক্রেতার মালিকানা

খতিয়ানে নিজের নাম না থাকার বিষয়টি ধরা পড়লে প্রথমেই নিশ্চিত হতে হবে, যিনি জমি বিক্রি করেছেন, তাঁর ওই জমি বিক্রির আইনগত অধিকার ছিল কি না।

এ জন্য কয়েকটি বিষয় পরীক্ষা করুন:

• বিক্রেতার নামে সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান রয়েছে কি না।

• উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিক হলে পূর্বসূরির খতিয়ান ও উত্তরাধিকারের প্রমাণ আছে কি না।

• বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তার আগের দলিলগুলো পাওয়া যাচ্ছে কি না।

• দলিলে উল্লেখ করা মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও শ্রেণির সঙ্গে রেকর্ডের মিল রয়েছে কি না।

• একই জমি অন্য কারও কাছে বিক্রি বা হস্তান্তর করা হয়েছে কি না।

এ ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৫৩সি ধারা গুরুত্বপূর্ণ। উত্তরাধিকার ছাড়া অন্য উপায়ে জমির মালিক হওয়া ব্যক্তির ক্ষেত্রে সর্বশেষ খতিয়ানে তাঁর নিজের নাম থাকার বিধান রয়েছে। তবে উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা অর্জনের ক্ষেত্রে নিজের অথবা পূর্বসূরির নাম খতিয়ানে থাকার বিষয়টি বিবেচনায় আসে।

অন্যদিকে, রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫২এ ধারায় বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের সময় নির্দিষ্ট খতিয়ান-সংক্রান্ত তথ্য সংযুক্ত করার বিধান রয়েছে। তাই বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকলে দলিলটি কোন ভিত্তিতে নিবন্ধিত হয়েছে, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

নামজারি না হলে যেভাবে আবেদন করবেন

জমি কেনার পর নিজের নামে নামজারি না হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসের সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে আবেদন করা যায়। পাশাপাশি সরকারি ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমেও অনলাইনে আবেদন জমা দেওয়ার সুযোগ রয়েছে।

সাধারণত নামজারির আবেদনে যেসব কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে:

• রেজিস্ট্রি করা দলিলের অনুলিপি।

• আগের মালিকানার দলিল ও স্বত্বের ধারাবাহিকতার প্রমাণ।

• সংশ্লিষ্ট খতিয়ান বা পর্চা।

• মৌজা, জেএল নম্বর ও দাগ নম্বরের তথ্য।

• আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ।

জমির ধরন এবং মালিকানা পাওয়ার পদ্ধতি অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের তালিকা ভিন্ন হতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের নির্দেশনা জেনে নেওয়া ভালো।

নামজারি আবেদন বাতিল হলে কী করবেন?

নামজারির আবেদন জমা দেওয়ার পর ভূমি অফিস দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য নথি যাচাই করে। এ সময় কোনো কাগজপত্রের ঘাটতি বা তথ্যের অসংগতি পাওয়া গেলে আবেদনকারীকে তা পূরণের নির্দেশ দেওয়া হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, আবেদনে প্রয়োজনীয় তথ্য বা নথির ঘাটতি থাকলে প্রথম আদেশেই তা স্পষ্ট করে জানাতে হয়। সাধারণত আবেদনকারীকে সাত কার্যদিবস অথবা যুক্তিসংগত সময়ের মধ্যে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দেওয়ার সুযোগ দেওয়া হয়।

নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ঘাটতি পূরণ না হলে পরবর্তী আদেশে আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। তবে আবেদন বাতিল হলে প্রথমেই আদেশের কপি সংগ্রহ করতে হবে। এরপর কোন কারণে আবেদন গ্রহণ করা হয়নি, তা বুঝে প্রয়োজনীয় নথি জমা দিয়ে পরবর্তী পদক্ষেপ নিতে হবে।

দলিল ও খতিয়ানের দাগ নম্বরে অমিল থাকলে

কখনো দলিলে উল্লেখ করা দাগ নম্বরের সঙ্গে খতিয়ানের দাগ নম্বর মেলে না। আবার জমির পরিমাণেও পার্থক্য দেখা যায়। এমন পরিস্থিতিতে শুধু নামজারির আবেদন করলেই সমস্যার সমাধান হবে না।

প্রথমে সংশ্লিষ্ট মৌজার সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস জরিপের খতিয়ান এবং নকশা পরীক্ষা করতে হবে। পাশাপাশি আগের দলিলগুলো যাচাই করে জমির মালিকানা কীভাবে এক ব্যক্তির কাছ থেকে অন্য ব্যক্তির কাছে এসেছে, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

দলিলে লেখার ভুল থাকলে ভুলের ধরন অনুযায়ী আইনগতভাবে সংশোধনের ব্যবস্থা নিতে হবে। আর জমির সীমানা, পরিচয় কিংবা মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে সেটি আলাদাভাবে নিষ্পত্তি করতে হতে পারে। মনে রাখতে হবে, শুধু নামজারি করলেই সব ধরনের জমি-সংক্রান্ত বিরোধের চূড়ান্ত সমাধান হয় না।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে করণীয়

কোনো জমির মালিক মারা যাওয়ার পর তাঁর উত্তরাধিকারীরা সম্পত্তির মালিক হলেও খতিয়ানে মৃত ব্যক্তির নাম থেকে যেতে পারে। এ ক্ষেত্রে উত্তরাধিকারীদের নিজেদের নামে নামজারি করতে হবে।

সাধারণত এ জন্য ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যুর প্রমাণ, আগের খতিয়ান এবং মালিকানার প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হয়। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের আইনগত অংশ নির্ধারণের বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ।

ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে বণ্টনের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া সম্পত্তি আপসের মাধ্যমে ভাগ করার পর বণ্টননামা তৈরি, স্বাক্ষর ও নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। ওই দলিলের ভিত্তিতে খতিয়ান সংশোধনের ব্যবস্থাও রয়েছে।

নামজারি না হলে কি দলিল বাতিল হয়ে যায়?

শুধু খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম না ওঠার কারণে রেজিস্ট্রি করা দলিল স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায় না। তবে দলিলের বৈধতা, বিক্রেতার মালিকানা এবং জমি হস্তান্তরের আইনগত প্রক্রিয়া ঠিক ছিল কি না, সেগুলো গুরুত্বপূর্ণ।

বিক্রেতার মালিকানায় ত্রুটি, একই জমি একাধিকবার বিক্রি, জাল দলিল কিংবা দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ নিয়ে বিরোধ থাকলে মালিকানা ঝুঁকির মুখে পড়তে পারে।

এ ধরনের পরিস্থিতিতে দলিল, খতিয়ান, মৌজা নকশা এবং পূর্ববর্তী মালিকানার কাগজপত্র নিয়ে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত। প্রয়োজনে দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে মালিকানা বা জমি-সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি করতে হতে পারে।

জমির মালিকানা সুরক্ষিত রাখতে যা করবেন

জমি কেনার পর শুধু রেজিস্ট্রি দলিল সংগ্রহ করেই দায়িত্ব শেষ হয় না। নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করা এবং সরকারি ভূমি রেকর্ডে প্রয়োজনীয় তথ্য হালনাগাদ করা জরুরি। একই সঙ্গে জমির বাস্তব দখল, সীমানা, দাগ নম্বর ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য নিয়মিত যাচাই করতে হবে।

মনে রাখতে হবে, নামজারি খতিয়ান বা ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ এককভাবে জমির চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। একইভাবে দলিল থাকলেই বিক্রেতার মালিকানার আগের কোনো ত্রুটি দূর হয়ে যায় না।

তাই জমি কেনার আগে বিক্রেতার স্বত্ব ও দলিলের ধারাবাহিকতা যাচাই করা এবং কেনার পর দ্রুত নামজারি সম্পন্ন করাই ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা ও মালিকানা-সংক্রান্ত ঝুঁকি কমানোর গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

সোহাগ/