বাংলাদেশে জমির মূল্য নির্ধারণের প্রচলিত পদ্ধতিতে বড় পরিবর্তন আনছে সরকার। এতদিন মৌজা মূল্যের ভিত্তিতে জমি ও সম্পত্তির দাম নির্ধারণ করা হলেও এবার বাজারের প্রকৃত মূল্য নির্ধারণের উদ্যোগ নেওয়া হয়েছে। এ জন্য বিভাগ, জেলা ও উপজেলা পর্যায়ে তিন স্তরের কমিটি গঠন করা হবে। এসব কমিটি জমির অবস্থান, ব্যবহার, যোগাযোগব্যবস্থা ও আশপাশের অবকাঠামোগত সুবিধা বিবেচনা করে মূল্য নির্ধারণ করবে।

সরকারের এই উদ্যোগের মূল লক্ষ্য জমি কেনাবেচায় কর ফাঁকি কমানো, অপ্রদর্শিত সম্পদের ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ এবং রাজস্ব আয় বাড়ানো। নতুন নিয়ম কার্যকর হলে জমির নিবন্ধন ও সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আগের তুলনায় প্রকৃত বাজারদরের প্রতিফলন ঘটবে বলে আশা করছে ভূমি মন্ত্রণালয়।

সম্প্রতি এক প্রজ্ঞাপনের মাধ্যমে ‘সম্পত্তির সর্বনিম্ন বাজারমূল্য নির্ধারণ বিধিমালা, ২০১০’-এ সংশোধনী এনেছে সরকার। সংশোধিত বিধিমালায় ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে দায়িত্বপ্রাপ্ত কমিটিগুলোকে এখন থেকে সম্পত্তির ন্যূনতম মূল্য নয়, বরং প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

কোন এলাকার জমির দাম ঠিক করবে কোন কমিটি?

নতুন পদ্ধতিতে জমির মূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব দেওয়া হয়েছে তিন স্তরের কমিটিকে। এলাকার ধরন অনুযায়ী এসব কমিটির নেতৃত্বে থাকবেন প্রশাসনের শীর্ষ কর্মকর্তারা।

১. সিটি করপোরেশন এলাকার জমি

সিটি করপোরেশনভুক্ত এলাকার জমি ও সম্পত্তির বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে বিভাগীয় কমিটি। এ কমিটির সভাপতি থাকবেন সংশ্লিষ্ট বিভাগের বিভাগীয় কমিশনার।

২. পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকার জমি

পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট বোর্ডের আওতাধীন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে জেলা কমিটি। সংশ্লিষ্ট জেলার জেলা প্রশাসক (ডিসি) এ কমিটির সভাপতির দায়িত্ব পালন করবেন।

৩. অন্যান্য এলাকার জমি

সিটি করপোরেশন, পৌরসভা ও ক্যান্টনমেন্ট এলাকার বাইরে অন্যান্য স্থানের জমির মূল্য নির্ধারণ করবে উপজেলা কমিটি। এ কমিটির নেতৃত্বে থাকবেন সংশ্লিষ্ট উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তা (ইউএনও)।

প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি, কর বিভাগ এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা সদস্য হিসেবে থাকবেন।

যেসব বিষয় বিবেচনা করে নির্ধারণ হবে জমির দাম

নতুন পদ্ধতিতে শুধু মৌজা মূল্য কিংবা কাগজে থাকা নির্ধারিত দর বিবেচনা করে জমির দাম ঠিক করা হবে না। বরং জমির বাস্তব অবস্থা ও আশপাশের সুযোগ-সুবিধা পর্যালোচনা করে বাজারমূল্য নির্ধারণ করবে কমিটিগুলো।

এ ক্ষেত্রে যেসব বিষয় গুরুত্ব পাবে:

• জমির ধরন ও প্রকৃতি।

• জমির বর্তমান ব্যবহার ও অবস্থান।

• প্রধান সড়ক ও যোগাযোগব্যবস্থার সুবিধা।

• আশপাশের অবকাঠামোগত উন্নয়ন।

• এলাকার অন্যান্য সুযোগ-সুবিধা।

• সংশ্লিষ্ট এলাকার বাজার পরিস্থিতি।

নতুন নিয়ম অনুযায়ী, কমিটির নির্ধারণ করা মূল্যতালিকা টানা তিন বছর কার্যকর থাকবে।

কেন মৌজা মূল্য পদ্ধতিতে পরিবর্তন আনছে সরকার?

এতদিন জমি ও সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে মৌজা মূল্যকে ভিত্তি হিসেবে ব্যবহার করা হতো। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রে মৌজা মূল্য প্রকৃত বাজারদরের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম থাকত। ফলে জমির দলিলে দেখানো মূল্য এবং বাস্তবে জমি কেনাবেচার দামের মধ্যে বড় ব্যবধান তৈরি হতো।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী গণমাধ্যমকে জানিয়েছেন, আগের পদ্ধতিতে সম্পত্তির প্রকৃত বাজারমূল্য প্রতিফলিত হতো না। এর ফলে কর ফাঁকি এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ গড়ে তোলার সুযোগ তৈরি হয়েছিল।

নতুন পদ্ধতির মাধ্যমে জমির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করা গেলে এ ধরনের অনিয়ম কমবে বলে আশা করছে সরকার। পাশাপাশি সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে রাজস্ব আদায় বাড়ানো এবং আর্থিক ব্যবস্থাপনায় স্বচ্ছতা ও জবাবদিহি নিশ্চিত করাও এ উদ্যোগের অন্যতম উদ্দেশ্য।

জমি ও স্ট্যাম্প শুল্ক থেকে সরকারের আয় কত?

অর্থ মন্ত্রণালয়ের হিসাব অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে জমি ও স্ট্যাম্প শুল্ক খাত থেকে সরকারের কোষাগারে ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব জমা হয়েছে।

সরকার মনে করছে, জমির প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের ব্যবস্থা চালু হলে সম্পত্তি নিবন্ধন ও হস্তান্তরের ক্ষেত্রে কর ফাঁকির সুযোগ কমবে। এতে ভবিষ্যতে রাজস্ব আদায়ের পরিমাণ আরও বাড়তে পারে।

আপাতত কমিটির মাধ্যমেই নির্ধারণ হবে জমির বাজারমূল্য

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব জানিয়েছেন, প্রযুক্তিনির্ভর পূর্ণাঙ্গ মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত তিন স্তরের কমিটির মাধ্যমে জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতিটি অন্তর্বর্তী ব্যবস্থা হিসেবে কাজ করবে।

অর্থাৎ সরকার ভবিষ্যতে বাজারভিত্তিক ও প্রযুক্তিনির্ভর সম্পত্তি মূল্যায়ন ব্যবস্থার দিকে এগোচ্ছে। নতুন এই উদ্যোগ বাস্তবায়িত হলে জমির প্রকৃত দাম নির্ধারণ, সম্পত্তি নিবন্ধনে স্বচ্ছতা এবং সরকারি রাজস্ব আদায়ে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন আসতে পারে।

সোহাগ/