নিজস্ব প্রতিবেদক: ভূমির নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের মতো সেবা অনলাইনে পাওয়া গেলেও জমি নিবন্ধনের ক্ষেত্রে এখনো রয়ে গেছে পুরোনো পদ্ধতির নানা জটিলতা। হাতে লেখা বালাম বই, দলিলের নকল পেতে দীর্ঘ অপেক্ষা এবং জমি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি হয়েছে কি না, তা যাচাইয়ের সীমাবদ্ধতায় ভোগান্তিতে পড়ছেন ক্রেতারা। বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি নিবন্ধন ও নামজারি একই ডিজিটাল ব্যবস্থার আওতায় আনা গেলে কমতে পারে অনিয়ম ও হয়রানির ঝুঁকি।

প্রযুক্তির অগ্রগতিতে সরকারি অনেক সেবা এখন অনলাইনে পাওয়া যায়। ঘরে বসেই করা যাচ্ছে নামজারির আবেদন, দেওয়া যাচ্ছে ভূমি উন্নয়ন কর। আবেদনের অগ্রগতি সম্পর্কেও জানা যাচ্ছে অনলাইনে। কিন্তু জমি কেনাবেচার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ ধাপ—দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে এখনো অনেক জায়গায় নির্ভর করতে হচ্ছে পুরোনো পদ্ধতির ওপর।

উপজেলা পর্যায়ের সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে নিবন্ধিত দলিলের নকল সংগ্রহ করতে গিয়ে অনেক সময় হাতে লেখা নথির মুখোমুখি হতে হয়। পুরোনো বালাম বইয়ে দলিলের তথ্য সংরক্ষণ এবং একাধিক ধাপে তা যাচাইয়ের প্রক্রিয়াও সময়সাপেক্ষ। ফলে জমি কেনাবেচায় স্বচ্ছতা, দ্রুত সেবা ও তথ্য যাচাইয়ের সুযোগ বাড়ানো নিয়ে প্রশ্ন উঠছে।

জমি নিবন্ধনের প্রচলিত ব্যবস্থায় দলিল ও সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র যাচাই করে নিবন্ধনের কাজ সম্পন্ন করা হয়। এরপর নিবন্ধিত দলিলের তথ্য বালাম বইয়ে সংরক্ষণ করা হয়। এই প্রক্রিয়ায় হাতে লেখা নথির ওপর নির্ভরতা থাকলে তথ্য খুঁজে বের করা কিংবা পুরোনো দলিল যাচাই করা কঠিন হয়ে পড়তে পারে।

প্রযুক্তির ব্যবহার বাড়লেও সব জায়গায় একই ধরনের ডিজিটাল ব্যবস্থা চালু না থাকায় সেবার মানেও পার্থক্য থেকে যাচ্ছে। অনলাইনে আবেদন, নথি সংরক্ষণ ও তথ্য যাচাইয়ের সমন্বিত ব্যবস্থা না থাকলে জমির মালিকানা সম্পর্কে নির্ভরযোগ্য তথ্য দ্রুত পাওয়া কঠিন হয়।

দলিলের নকল পেতে দীর্ঘ সময় অপেক্ষা করতে হওয়া এবং নথির তথ্য যাচাইয়ের সীমাবদ্ধতা সাধারণ মানুষের ভোগান্তি আরও বাড়ায়।

জমি কেনা বা অন্যভাবে মালিকানা পাওয়ার পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বলা হয়। নামজারির মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড হালনাগাদ করা হয় এবং পরবর্তী সময়ে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ব্যবস্থাও সহজ হয়।

নামজারির আবেদন, আবেদন যাচাই এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের মতো সেবায় ডিজিটাল ব্যবস্থা চালু হয়েছে। কিন্তু জমি নিবন্ধনের তথ্য ও নামজারির তথ্য একই প্ল্যাটফর্মে সমন্বিত না থাকলে গুরুত্বপূর্ণ অসংগতি থেকে যেতে পারে।

কোনো জমি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি করা হয়েছে কি না, জমির দাগ ও খতিয়ান নম্বর ঠিক আছে কি না কিংবা বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা কতটুকু—এসব তথ্য যাচাইয়ের ক্ষেত্রে সমন্বিত ডিজিটাল রেকর্ড গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখতে পারে।

জমি কেনার আগে ক্রেতার অন্যতম প্রধান উদ্বেগ হলো, বিক্রেতা জমিটির বৈধ মালিক কি না এবং জমিটি আগে অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না। নিবন্ধিত দলিলের তথ্য সহজে অনুসন্ধান করা না গেলে এই যাচাই জটিল হয়ে পড়ে।

এর ফলে ক্রেতা সব কাগজপত্র পরীক্ষা করেও কখনো কখনো গুরুত্বপূর্ণ তথ্য সম্পর্কে নিশ্চিত হতে পারেন না। জমি কেনার পর মালিকানা নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়ার মুখোমুখি হতে হতে পারে তাঁকে।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৩ ধারায় নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে নোটিশ-সংক্রান্ত বিধানের বিষয়টি উল্লেখ রয়েছে। তাই জমির হস্তান্তরের তথ্য যথাযথভাবে সংরক্ষণ ও সহজে যাচাই করার সুযোগ থাকা জরুরি।

তবে শুধু অনলাইন ব্যবস্থা চালু করলেই সব বিরোধ দূর হবে না। পুরোনো নথির নির্ভুল ডিজিটাল রূপান্তর, তথ্য যাচাই, প্রবেশাধিকার নিয়ন্ত্রণ এবং ভুল সংশোধনের কার্যকর ব্যবস্থাও নিশ্চিত করতে হবে।

২০২৩ সালে একটি দৈনিক পত্রিকায় প্রকাশিত প্রতিবেদনে গাইবান্ধা সদর উপজেলার তৎকালীন সহকারী কমিশনার (ভূমি) মো. রেজাউল করিমের একটি জরিপের তথ্য তুলে ধরা হয়। প্রতিবেদনে বলা হয়েছিল, ১০ হাজার ২১৪ জন নামজারি আবেদনকারীর নথি পর্যালোচনায় বিভিন্ন ধরনের ত্রুটি পাওয়া যায়।

প্রকাশিত তথ্য অনুযায়ী, দলিলে প্রাপ্যতার চেয়ে বেশি জমি বিক্রির তথ্য ছিল ১৫ শতাংশ ক্ষেত্রে, জমির শ্রেণিতে ভুল ১১ শতাংশ, দাগ নম্বরে ভুল ৬ শতাংশ, খতিয়ান নম্বরে ভুল ২ শতাংশ এবং দাতার নামে ভুল ছিল ৩ শতাংশ ক্ষেত্রে। প্রতিবেদনে মোট ৭৯ শতাংশ আবেদনকারীর কাগজপত্রে কোনো না কোনো ত্রুটি থাকার কথাও উল্লেখ করা হয়েছিল।

এই পরিসংখ্যান নির্দিষ্ট সময় ও এলাকার একটি জরিপের তথ্য। তাই এটিকে দেশের সব এলাকার বর্তমান পরিস্থিতির সরাসরি প্রতিফলন হিসেবে বিবেচনা করা ঠিক হবে না। তবে জমির নথিতে ভুল শনাক্ত করা এবং নিবন্ধন ও নামজারির তথ্য সমন্বয়ের প্রয়োজনীয়তা বোঝাতে এ ধরনের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ।

প্রকাশিত তথ্য অনুযায়ী, ২০২১ সালে ১৭টি উপজেলায় পরীক্ষামূলকভাবে অনলাইন জমি নিবন্ধন চালুর একটি প্রকল্প নেওয়া হয়েছিল। তবে পরবর্তী সময়ে ওই প্রকল্পের সফটওয়্যার বন্ধ হয়ে যায় এবং প্রকল্পে নিয়োগ পাওয়া কর্মীরাও আর দায়িত্বে ছিলেন না বলে মূল লেখায় উল্লেখ করা হয়েছে।

সম্প্রতি নতুন প্রকল্প নেওয়ার কথাও লেখাটিতে বলা হয়েছে। তবে নতুন উদ্যোগের বর্তমান অগ্রগতি, বাস্তবায়নের সময়সীমা এবং আগের প্রকল্প বন্ধ হওয়ার কারণ সম্পর্কে হালনাগাদ তথ্য আলাদাভাবে যাচাই করা প্রয়োজন।

আগের উদ্যোগের সীমাবদ্ধতা চিহ্নিত করে নতুন প্রকল্প বাস্তবায়ন করা গেলে একই ধরনের সমস্যা এড়ানো সম্ভব। শুধু সফটওয়্যার তৈরি করাই যথেষ্ট নয়; নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণ, প্রশিক্ষিত জনবল, তথ্যের নিরাপত্তা এবং জবাবদিহিও নিশ্চিত করতে হবে।

জমি নিবন্ধন ও নামজারির তথ্য একই ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মে যুক্ত হলে জমির মালিকানা যাচাই, দাগ ও খতিয়ানের তথ্য মিলিয়ে দেখা এবং পূর্ববর্তী হস্তান্তরের ইতিহাস অনুসন্ধান করা সহজ হতে পারে।

এতে জমি কেনার আগে ক্রেতারা আরও নির্ভরযোগ্য তথ্য পাওয়ার সুযোগ পাবেন। একই সঙ্গে নথির অসংগতি দ্রুত শনাক্ত করা এবং সংশ্লিষ্ট দপ্তরের কাজের জবাবদিহি বাড়ানোর সুযোগ তৈরি হতে পারে।

তবে ডিজিটাল ব্যবস্থার পাশাপাশি ভূমি অফিসের কর্মকর্তা-কর্মচারীদের দক্ষতা বাড়ানো, তথ্য সংশোধনের স্বচ্ছ নিয়ম চালু করা এবং সাধারণ মানুষের জন্য সহজ সহায়তা নিশ্চিত করাও প্রয়োজন।

জমি বাংলাদেশের মানুষের কাছে গুরুত্বপূর্ণ সম্পদ। অনেক পরিবার সারা জীবনের সঞ্চয় দিয়ে এক টুকরো জমি কেনে। সেই জমির মালিকানা যাচাই বা দলিলের নকল সংগ্রহ করতে গিয়ে দীর্ঘ অপেক্ষা ও অনিশ্চয়তার মুখোমুখি হওয়া তাদের জন্য বড় সমস্যা।

তাই জমি নিবন্ধনের প্রক্রিয়াকে আধুনিক করা শুধু প্রযুক্তি ব্যবহারের বিষয় নয়; এটি নাগরিক সেবা, সম্পত্তির নিরাপত্তা এবং প্রশাসনিক স্বচ্ছতার সঙ্গেও জড়িত।

নিবন্ধন ও নামজারির তথ্য সমন্বিত করা, পুরোনো দলিল ডিজিটাল পদ্ধতিতে সংরক্ষণ এবং অনলাইনে তথ্য যাচাইয়ের সুযোগ বাড়ানো গেলে সাধারণ মানুষের ভোগান্তি কমতে পারে। পাশাপাশি জমি কেনাবেচায় ভুল তথ্য, নথিগত অসংগতি ও সম্ভাব্য প্রতারণার ঝুঁকি মোকাবিলাও সহজ হবে।

যুগের সঙ্গে তাল মিলিয়ে জমি নিবন্ধন ব্যবস্থার আধুনিকায়ন এখন সময়ের দাবি।

সিদ্দিকা/