নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার, নামজারি কিংবা জমির মালিকানা যাচাই করতে গিয়ে CS, SA, RS ও BS খতিয়ানের নাম প্রায়ই সামনে আসে। একই জমির একাধিক খতিয়ান থাকতে পারে। তবে এগুলো একই সময়ে তৈরি হয়নি; বিভিন্ন সময়ে পরিচালিত ভূমি জরিপের ভিত্তিতে এসব রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়েছে।

জমির প্রকৃত অবস্থা বুঝতে এসব খতিয়ানের পার্থক্য জানা গুরুত্বপূর্ণ। কারণ, এক জরিপে জমির দাগ নম্বর বা মালিকের বিবরণ যেমন রয়েছে, পরবর্তী জরিপে তা পরিবর্তিতও হতে পারে।

খতিয়ান কী?

খতিয়ান হলো ভূমি জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত করা একটি রেকর্ড, যেখানে জমির মালিক বা স্বত্বাধিকারীর নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, শ্রেণি, হিস্যা এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক তথ্য উল্লেখ থাকে। একে Record of Rights বা স্বত্বলিপিও বলা হয়।

বাংলাদেশে বিভিন্ন সময়ে পরিচালিত জরিপের নাম অনুসারে CS, SA, RS ও BS খতিয়ানের পরিচিতি তৈরি হয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, জরিপের খতিয়ানের পাশাপাশি মালিকানা পরিবর্তনের পর নামজারির মাধ্যমে তৈরি খতিয়ানও রয়েছে।

১. CS খতিয়ান কী?

CS-এর পূর্ণরূপ Cadastral Survey। ব্রিটিশ শাসনামলে পরিচালিত এই জরিপ বাংলাদেশের প্রাচীনতম গুরুত্বপূর্ণ ভূমি জরিপগুলোর একটি। সরকারি ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, কক্সবাজারের রামু এলাকায় ১৮৮৮ সালে এ জরিপের কাজ শুরু হয় এবং ১৯৪০ সাল পর্যন্ত তা চলে।

এই জরিপের মাধ্যমে জমির নকশা, দাগ নম্বর এবং স্বত্বসংক্রান্ত তথ্য রেকর্ড করা হয়। পুরোনো জমির মালিকানা ও জমির ইতিহাস অনুসন্ধানে CS খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।

তবে এটি অনেক পুরোনো রেকর্ড হওয়ায় পরবর্তী সময়ে জমি বিক্রি, উত্তরাধিকার, বণ্টন বা অন্য কোনো কারণে মালিকানা পরিবর্তিত হয়ে থাকতে পারে। তাই শুধু CS খতিয়ান দেখে বর্তমান মালিক নির্ধারণ করা ঠিক নয়।

২. SA খতিয়ান কী?

SA-এর পূর্ণরূপ State Acquisition। ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইনের প্রেক্ষাপটে জমিদারি প্রথা বিলুপ্তি ও রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণের পর এই রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়।

SA খতিয়ানকে অনেক জায়গায় PS বা পাকিস্তান আমলের খতিয়ানও বলা হয়। এটি সংশ্লিষ্ট সময়ের জমির স্বত্ব ও ভূমি ব্যবস্থাপনার তথ্য জানতে গুরুত্বপূর্ণ।

CS জরিপের মতো SA রেকর্ড তৈরির প্রক্রিয়া সব ক্ষেত্রে সরেজমিনে নতুন করে জমি মাপার ভিত্তিতে হয়নি। অনেক ক্ষেত্রে আগের রেকর্ড ও সংশ্লিষ্ট তথ্যের ভিত্তিতে এটি প্রস্তুত করা হয়েছিল। এ কারণে SA খতিয়ানের কোনো তথ্য যাচাই করতে আগের রেকর্ড ও পরবর্তী জরিপের সঙ্গে তুলনা করা প্রয়োজন।

৩. RS খতিয়ান কী?

RS-এর পূর্ণরূপ Revisional Survey। আগের ভূমি রেকর্ড পর্যালোচনা, ভুল সংশোধন এবং জমির বিবরণ হালনাগাদ করার উদ্দেশ্যে এই জরিপ পরিচালিত হয়।

RS খতিয়ানে জমির দাগ নম্বর, পরিমাণ, স্বত্ব ও অন্যান্য তথ্য সংশোধিত বা হালনাগাদ থাকতে পারে। তবে জরিপের সময় ও রেকর্ডের অবস্থা এলাকাভেদে আলাদা হতে পারে।

যেসব এলাকায় পরবর্তী BS জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশিত হয়নি, সেখানে RS খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ ভূমি রেকর্ড হিসেবে ব্যবহৃত হতে পারে। তবে কোনো জমির ক্ষেত্রে RS খতিয়ানের তথ্য সঠিক কি না, তা দলিল, দখল এবং অন্যান্য রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে যাচাই করা জরুরি।

৪. BS খতিয়ান কী?

BS-এর পূর্ণরূপ Bangladesh Survey। স্বাধীন বাংলাদেশে বিভিন্ন পর্যায়ে পরিচালিত জরিপের মাধ্যমে এই ধরনের রেকর্ড প্রস্তুত করা হয়েছে। কিছু ক্ষেত্রে BRS বা সংশ্লিষ্ট পরবর্তী জরিপের রেকর্ডের নামও দেখা যায়।

BS খতিয়ানে সংশ্লিষ্ট জরিপের সময়কার জমির স্বত্ব, দাগ নম্বর, পরিমাণ ও অন্যান্য তথ্য পাওয়া যায়। কোনো এলাকায় এই জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশিত হয়ে থাকলে তা জমির হালনাগাদ রেকর্ড যাচাইয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

তবে সব এলাকায় একই পর্যায়ের জরিপ সম্পন্ন হয়নি। তাই বাংলাদেশের সব জমির ক্ষেত্রে BS খতিয়ানই সর্বশেষ রেকর্ড—এমনটি বলা যাবে না। সংশ্লিষ্ট মৌজায় কোন জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশিত হয়েছে, তা যাচাই করতে হবে।

CS, SA, RS ও BS খতিয়ানের পার্থক্য এক নজরে

CS খতিয়ান: ব্রিটিশ আমলের প্রাচীন জরিপের রেকর্ড। জমির পুরোনো স্বত্ব ও ইতিহাস জানতে গুরুত্বপূর্ণ।

SA খতিয়ান: রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও জমিদারি প্রথা বিলুপ্তির পরের সময়ের রেকর্ড। সংশ্লিষ্ট সময়ের স্বত্ব ও ভূমি ব্যবস্থাপনার তথ্য পাওয়া যায়।

RS খতিয়ান: আগের রেকর্ড পর্যালোচনা ও সংশোধনের জন্য পরিচালিত জরিপের রেকর্ড।

BS খতিয়ান: বাংলাদেশ জরিপের রেকর্ড। সংশ্লিষ্ট এলাকায় চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হলে হালনাগাদ ভূমি তথ্য যাচাইয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

কোন খতিয়ান সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ?

কোনো জমির ক্ষেত্রে শুধু খতিয়ানের নাম দেখে সেটিকে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য বা মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ হিসেবে বিবেচনা করা উচিত নয়। সর্বশেষ চূড়ান্ত জরিপের খতিয়ান জমির বর্তমান রেকর্ড বুঝতে গুরুত্বপূর্ণ হলেও, জমির মালিকানা যাচাই করতে অন্যান্য নথিও দেখতে হয়।

বিশেষ করে জমি কেনার আগে যাচাই করা প্রয়োজন—

• জমির মূল ও পরবর্তী মালিকানার দলিলের ধারাবাহিকতা।

• সংশ্লিষ্ট CS, SA, RS ও BS খতিয়ানের তথ্য।

• মৌজা নকশা, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ।

• নামজারি খতিয়ান এবং ভূমি উন্নয়ন করের হালনাগাদ তথ্য।

• জমির বাস্তব দখল, সীমানা এবং কোনো মামলা বা বিরোধ আছে কি না।

একটি খতিয়ানে কারও নাম থাকলেই তিনি সব পরিস্থিতিতে জমিটির বৈধ মালিক—এমন সিদ্ধান্তে পৌঁছানো যায় না। আবার নামজারি বা ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ থাকাও এককভাবে মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

জমি কেনার আগে কী করবেন?

জমি কেনার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা সরকারি ভূমিসেবা থেকে খতিয়ানের তথ্য যাচাই করুন। প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন এবং দলিলের সঙ্গে দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও মালিকানার বিবরণ মিলিয়ে দেখুন। নথিতে অসংগতি থাকলে ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবী বা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের পরামর্শ নেওয়া ভালো।

সারকথা: CS, SA, RS ও BS খতিয়ান হলো বিভিন্ন সময়ের ভূমি জরিপের রেকর্ড। কোন খতিয়ান আপনার জমির জন্য প্রাসঙ্গিক, তা নির্ভর করে সংশ্লিষ্ট মৌজায় কোন জরিপ হয়েছে, কোন রেকর্ড চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত হয়েছে এবং পরবর্তী সময়ে জমির মালিকানা কীভাবে পরিবর্তিত হয়েছে তার ওপর। জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে সব নথি মিলিয়ে যাচাই করাই সবচেয়ে নিরাপদ পথ।

সোহাগ/