নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার কিংবা নামজারি নিয়ে কখনো কখনো একই জমির ওপর একাধিক ব্যক্তির মালিকানা দাবি দেখা যায়। কারও কাছে থাকে রেজিস্ট্রি দলিল, আবার খতিয়ান বা নামজারির রেকর্ডে দেখা যায় অন্য কারও নাম। এমন পরিস্থিতিতে কোন দাবিটি সঠিক, তা বুঝতে শুধু একটি কাগজের ওপর নির্ভর করলে চলবে না। যাচাই করতে হবে জমির দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দাগ নম্বর ও সংশ্লিষ্ট সরকারি রেকর্ড।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, খতিয়ান হলো জমির রেকর্ড; এটি নিজে মালিকানার দলিল নয়। তাই খতিয়ানে নাম থাকা গুরুত্বপূর্ণ হলেও মালিকানা যাচাইয়ে অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথিও বিবেচনা করা প্রয়োজন।

১. দলিলের তথ্য যাচাই করুন

প্রথমে উভয় দাবিদারের দলিল সংগ্রহ করে দলিল নম্বর, রেজিস্ট্রির তারিখ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, জমির পরিমাণ, দাগ ও খতিয়ান নম্বর মিলিয়ে দেখুন। দলিলের তফসিলে যে জমির বিবরণ রয়েছে, সেটি বিরোধের জমির সঙ্গে মেলে কি না, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি।

শুধু দলিলের ফটোকপি বা অনলাইনে দেখা তথ্যের ওপর নির্ভর না করে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের নিবন্ধন-সংক্রান্ত তথ্য যাচাই করুন। প্রয়োজনে নকল বা প্রত্যয়িত কপি সংগ্রহ করুন। আগের মালিক থেকে বর্তমান দাবিদার পর্যন্ত জমি হস্তান্তরের ধারাবাহিকতাও পরীক্ষা করতে হবে।

২. খতিয়ান ও নামজারি মিলিয়ে দেখুন

জমির সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সংশ্লিষ্ট এলাকার সর্বশেষ প্রযোজ্য জরিপের খতিয়ান যাচাই করুন। খতিয়ানে মালিকের নাম, মৌজার নাম, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন।

সরকারি অনলাইন ভূমি রেকর্ড ও জরিপ ব্যবস্থাপনা ওয়েবসাইটে খতিয়ানের তথ্য অনুসন্ধান করা যায়: https://settlement.gov.bd/Khatian/

নামজারি বা মিউটেশনের তথ্যও যাচাই করা দরকার। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন সিস্টেম ব্যবহার করতে পারেন: https://mutation.land.gov.bd/

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। শুধু নামজারি হয়েছে বলেই বিরোধপূর্ণ জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণিত হয়ে যায়—এমন সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়।

৩. দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ পরীক্ষা করুন

কখনো দলিল ও খতিয়ানে নাম একই হলেও জমির অবস্থান বা পরিমাণ নিয়ে সমস্যা দেখা দিতে পারে। তাই মৌজা, জেএল নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির সীমানা মিলিয়ে দেখুন।

প্রয়োজনে সরকারি মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করে জমির অবস্থান যাচাই করুন। সরেজমিনে জমির সীমানা নিয়ে বিরোধ থাকলে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সহায়তা নিতে পারেন। তবে জমি মেপে সীমানা চিহ্নিত করাই একা মালিকানা নির্ধারণের জন্য যথেষ্ট নয়।

৪. উত্তরাধিকার ও বণ্টনের কাগজপত্র দেখুন

জমিটি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া হলে মূল মালিকের পরিচয়, ওয়ারিশ সনদ, প্রযোজ্য বণ্টননামা এবং পরবর্তী হস্তান্তরের দলিল পরীক্ষা করুন। একই জমির একাধিক ওয়ারিশের বৈধ অংশ থাকতে পারে। তাই দুজনের নাম থাকলেই যে একজনের দাবি জাল, তা ধরে নেওয়া যাবে না।

আবার একজনের অংশের জমি অন্যজন পুরোটা বিক্রি করেছেন কি না, অথবা একই জমি একাধিকবার হস্তান্তর করা হয়েছে কি না, সেটিও যাচাই করা প্রয়োজন।

৫. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা ও দখলের তথ্য দেখুন

ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা, জমির বাস্তব দখল এবং সংশ্লিষ্ট অন্যান্য নথি যাচাইয়ে সহায়ক হতে পারে। তবে কর পরিশোধের রসিদ বা জমির দখল—কোনোটিই একা মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

দলিল, খতিয়ান, নামজারি, করের রসিদ ও বাস্তব দখলের তথ্যের মধ্যে অসংগতি থাকলে কারণ খুঁজে বের করা জরুরি।

৬. একই জমির জন্য দুটি দলিল বা রেকর্ড পাওয়া গেলে কী করবেন?

দুটি দলিলে একই জমির বিবরণ থাকলে প্রথমে জমির তফসিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা তুলনা করুন। দলিলের তারিখ, হস্তান্তরকারীর অধিকার, জমির পরিমাণ এবং আগের দলিলের সঙ্গে সম্পর্ক যাচাই করুন। কোনো দলিল বাতিল, সংশোধন বা আদালতের আদেশে প্রভাবিত হয়েছে কি না, সেটিও প্রাসঙ্গিক হতে পারে।

বিরোধ মিটছে না হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নথি যাচাইয়ের জন্য যোগাযোগ করুন। মালিকানা নিয়ে গুরুতর বিরোধ থাকলে জমি-সংক্রান্ত বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন। প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

বিরোধপূর্ণ জমি কেনার আগে অগ্রিম টাকা দেওয়া বা নতুন কোনো লেনদেনে যাওয়ার ক্ষেত্রে সতর্ক থাকুন। কেবল অনলাইন রেকর্ড, নামজারি বা অন্য কারও মৌখিক আশ্বাসের ভিত্তিতে জমির মালিকানা নিশ্চিত ধরে নেওয়া উচিত নয়।

জমির মালিকানা যাচাইয়ের শেষ কথা

একই জমির ওপর দুজনের দাবি থাকলে কার মালিকানা বৈধ, তা নির্ধারণে দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, নামজারি, দাগ ও সীমানা এবং প্রাসঙ্গিক আইনি নথি একসঙ্গে বিবেচনা করতে হবে। কোনো একটি কাগজ দেখে তাড়াহুড়ো করে সিদ্ধান্ত না নিয়ে প্রয়োজনীয় নথি যাচাই করাই জমি কেনাবেচা ও মালিকানা বিরোধের ঝুঁকি কমানোর সবচেয়ে ভালো উপায়।