বাবা-মা বা পরিবারের কারও মৃত্যুর পর উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে শুধু ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করলেই দায়িত্ব শেষ হয় না। জমির দলিল ও খতিয়ান যাচাই, বৈধ ওয়ারিশদের প্রাপ্য অংশ নির্ধারণ এবং নামজারির মতো গুরুত্বপূর্ণ কাজও করতে হয়। তবে সব ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে নামজারি করতে চাইলে বণ্টননামা ছাড়াও আবেদন করা যায়। অন্যদিকে, প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে সাধারণত নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন হয়।

বাংলাদেশে উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির মালিকানা ও ভূমি রেকর্ডসংক্রান্ত কাজ সঠিকভাবে সম্পন্ন করা জরুরি। শুরুতেই প্রয়োজনীয় নথি যাচাই এবং আইন অনুযায়ী নিজের প্রাপ্য অংশ নিশ্চিত করলে ভবিষ্যতে জমি ভাগ-বণ্টন, বিক্রি কিংবা মালিকানা নিয়ে বিরোধের ঝুঁকি কমতে পারে।

১. সব বৈধ ওয়ারিশের তথ্য নিশ্চিত করুন

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পর প্রথম কাজ হলো মৃত ব্যক্তির বৈধ ওয়ারিশ কারা, তা নিশ্চিত করা। এ জন্য সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশন থেকে প্রযোজ্য নিয়মে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে পারেন।

সনদে মৃত ব্যক্তির নাম ও ওয়ারিশদের পরিচয় সঠিক আছে কি না, তা যাচাই করুন। পাশাপাশি প্রয়োজন অনুযায়ী মৃত্যু সনদ, জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধনের তথ্য প্রস্তুত রাখুন।

তবে ওয়ারিশ সনদে নাম থাকলেই প্রত্যেকের জমির অংশ সমান হবে, এমন নয়। প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন, পারিবারিক সম্পর্ক এবং জীবিত ওয়ারিশদের তথ্য অনুযায়ী প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা নির্ধারণ করতে হবে।

২. জমির দলিল ও খতিয়ান যাচাই করুন

ওয়ারিশদের পরিচয় নিশ্চিত করার পর মৃত ব্যক্তির মালিকানাধীন জমির কাগজপত্র সংগ্রহ করুন। জমিটি তাঁর নামে ছিল কি না এবং মৃত্যুর সময় মোট কতটুকু জমি অবশিষ্ট ছিল, তা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ।

এ জন্য সংগ্রহ করুন—

• জমির মূল দলিল অথবা নিবন্ধিত দলিলের সত্যায়িত অনুলিপি
• সর্বশেষ প্রাসঙ্গিক খতিয়ান ও আগের খতিয়ান
• মৌজার নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণের তথ্য
• ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রসিদ
• আগের বণ্টননামা বা জমি হস্তান্তরের দলিল, যদি থাকে

দলিল ও খতিয়ানে মালিকের নাম, জমির পরিমাণ কিংবা সীমানায় অসংগতি থাকলে তা যাচাই করা প্রয়োজন। মৃত ব্যক্তি জীবিত থাকতেই কোনো জমি বিক্রি বা দান করে থাকলে, সেই জমিকে তাঁর অবশিষ্ট সম্পত্তি হিসেবে ধরে নেওয়া যাবে না।

৩. নিজের প্রাপ্য অংশ হিসাব করে নিন

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমিতে কে কতটুকু পাবেন, তা প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইনের ওপর নির্ভর করে। তাই জমি ভাগ করার আগে সব বৈধ ওয়ারিশের পরিচয় এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ নির্ধারণ করতে হবে।

ধরা যাক, কোনো ব্যক্তি ৩০ শতক জমি রেখে মারা গেছেন। তাঁর একাধিক ওয়ারিশ থাকলে প্রত্যেকের অংশ নির্ধারণের জন্য সংশ্লিষ্ট উত্তরাধিকার আইন অনুসরণ করতে হবে। সব ক্ষেত্রে সমান ভাগে জমি বণ্টনের নিয়ম প্রযোজ্য নয়।

হিসাব ভুল হলে পরবর্তী সময়ে নামজারি, বণ্টননামা কিংবা জমি বিক্রির ক্ষেত্রে বিরোধ তৈরি হতে পারে। হিসাব জটিল হলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

৪. সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করুন

জমির কাগজপত্র ও ওয়ারিশদের তথ্য যাচাইয়ের পর নামজারির আবেদন করা গুরুত্বপূর্ণ। নামজারি হলো উত্তরাধিকার বা অন্য বৈধ কারণে মালিকানা পরিবর্তনের পর ভূমি রাজস্বের রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১৭ ডিসেম্বর ২০২৪ তারিখের পরিপত্র অনুযায়ী, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে সব ওয়ারিশ চাইলে ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে যৌথ নামজারির আবেদন করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে বণ্টননামা ছাড়াই মৃত ব্যক্তির মোট জমির বিপরীতে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ খতিয়ান করা সম্ভব।

নামজারির আবেদন সাধারণত অনলাইনে ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমে করা যায়। আবেদন করার সময় প্রয়োজনীয় তথ্য ও নথি সঠিকভাবে দিতে হবে। এরপর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস কাগজপত্র যাচাই করে পরবর্তী ব্যবস্থা নেবে।

৫. আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে বণ্টননামা নিবন্ধন করুন

সব ওয়ারিশ যদি জমি ভাগ করে প্রত্যেকে নিজের নির্ধারিত অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে জমির ভাগ-বণ্টন নিয়ে তাঁদের মধ্যে সম্মতি থাকা প্রয়োজন।

এ ক্ষেত্রে প্রযোজ্য আইন অনুসারে বণ্টননামা দলিল প্রস্তুত ও নিবন্ধন করতে হবে। এরপর নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেকে নিজের নির্ধারিত অংশের জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারেন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩খ ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া স্থাবর সম্পত্তি ওয়ারিশদের মধ্যে বণ্টন এবং বণ্টননামা নিবন্ধনের বিধান রয়েছে।

মনে রাখতে হবে, যৌথ নামজারি ও পৃথক খতিয়ান তৈরির নিয়ম এক নয়। সব ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে নামজারির ক্ষেত্রে বণ্টননামা ছাড়াই আবেদন করা যায়। কিন্তু জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে সাধারণত নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন হয়।

৬. ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য হালনাগাদ করুন

জমির রেকর্ডসংক্রান্ত কাজের পাশাপাশি ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য যাচাই করুন। আগের কর পরিশোধের রসিদ সংগ্রহ করুন এবং রেকর্ড হালনাগাদের পর প্রযোজ্য নিয়মে কর পরিশোধের ব্যবস্থা নিন।

একাধিক ওয়ারিশের নামে যৌথ খতিয়ান থাকলে তাঁদের প্রাপ্য হিস্যা অনুযায়ী কর নির্ধারণের বিষয়টি প্রাসঙ্গিক হতে পারে। পৃথক নামজারি সম্পন্ন হলে প্রত্যেকে নিজের নামে হালনাগাদ রেকর্ড অনুযায়ী কর পরিশোধের ব্যবস্থা করতে পারেন।

তবে ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ একাই জমির মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়। দলিল, খতিয়ান ও নামজারির তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে সব নথি সংরক্ষণ করুন।

৭. জমির বাস্তব দখল ও সীমানা যাচাই করুন

কাগজপত্র ঠিক থাকলেও জমির বাস্তব অবস্থান ও সীমানা যাচাই করা প্রয়োজন। দলিল ও খতিয়ানে উল্লেখিত দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং সীমানার সঙ্গে বাস্তব জমির মিল আছে কি না, তা পরীক্ষা করুন।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সাহায্যে জমি পরিমাপ করাতে পারেন। একাধিক ওয়ারিশ একই জমি ব্যবহার করলে কে কোন অংশ ব্যবহার করবেন, তা নিয়ে লিখিত সমঝোতা রাখা উপকারী হতে পারে।

তবে শুধু জমির দখলে থাকা বা সীমানা নির্ধারণের মাধ্যমে মালিকানা চূড়ান্তভাবে প্রমাণিত হয় না। জমি নিয়ে বিরোধ থাকলে সংশ্লিষ্ট নথি ও আইনগত অধিকার যাচাই করা জরুরি।

৮. ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ হলে কী করবেন?

জমির ভাগ-বণ্টন নিয়ে মতবিরোধ দেখা দিলে প্রথমে সব ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা নির্ধারণ করে আলোচনার মাধ্যমে সমাধানের চেষ্টা করুন। সমঝোতা হলে প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী বণ্টননামা প্রস্তুত ও নিবন্ধনের ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে।

কোনো ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে জমি বণ্টনের চেষ্টা হলে, কেউ নিজের প্রাপ্য অংশের চেয়ে বেশি দাবি করলে কিংবা জমির মালিকানা নিয়ে গুরুতর বিরোধ দেখা দিলে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিন। পরিস্থিতি অনুযায়ী উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে প্রতিকার চাইতে হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি—নামজারি মূলত ভূমি রাজস্বের রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। উত্তরাধিকার বা প্রকৃত মালিকানা নিয়ে জটিল বিরোধ থাকলে শুধু নামজারির মাধ্যমে সব সমস্যার চূড়ান্ত সমাধান নাও হতে পারে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে প্রথমে কী করবেন?

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পর করণীয়গুলো হলো—

১. মৃত ব্যক্তির মৃত্যু সনদ ও ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করুন।

২. সব বৈধ ওয়ারিশের পরিচয় এবং প্রাপ্য হিস্যা নিশ্চিত করুন।

৩. জমির দলিল, খতিয়ান, দাগ নম্বর ও ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ যাচাই করুন।

৪. যৌথ নামজারি করবেন, নাকি পৃথক খতিয়ান করবেন, তা নির্ধারণ করুন।

৫. পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে প্রযোজ্য নিয়মে নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রস্তুত করুন।

৬. নামজারি সম্পন্ন হলে ভূমি রেকর্ড ও করের তথ্য যাচাই করুন।

৭. জমির বাস্তব সীমানা পরীক্ষা করে প্রয়োজনীয় নথি নিরাপদে সংরক্ষণ করুন।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাজ হলো প্রকৃত ওয়ারিশ নির্ধারণ, জমির মালিকানার নথি যাচাই এবং নিজের প্রাপ্য হিস্যা নিশ্চিত করা। এরপর প্রয়োজন অনুযায়ী যৌথ নামজারি অথবা নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে পৃথক নামজারির ব্যবস্থা নিতে হবে।

শুরুতেই সঠিকভাবে এসব কাজ করলে ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, হস্তান্তর, কর পরিশোধ কিংবা পারিবারিক বণ্টন নিয়ে জটিলতার ঝুঁকি কমতে পারে। তবে উত্তরাধিকার আইন ও জমির কাগজপত্রের বিষয় জটিল হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস এবং অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে এগোনো ভালো।

সরকারি তথ্যসূত্র:

• ভূমি মন্ত্রণালয়: https://minland.gov.bd/
• বাংলাদেশের আইনভান্ডার: https://bdlaws.minlaw.gov.bd/

সম্পাদনা-সংক্রান্ত নোট: প্রকাশের আগে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১৭ ডিসেম্বর ২০২৪ তারিখের পরিপত্রের মূল কপি এবং প্রযোজ্য আইনগত বিধান যাচাই করে নেওয়া উচিত।

সোহাগ/