নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার পরিকল্পনা করছেন? জমির দাম ছাড়াও দলিল রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা খরচ হবে, তা আগে থেকে জানা জরুরি। কারণ জমি নিবন্ধনের সময় স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর এবং অন্যান্য নির্ধারিত ফি দিতে হতে পারে। জমির অবস্থান ও দলিলের ধরন অনুযায়ী এসব খরচের পরিমাণও বদলে যায়।

তাই ১০ লাখ, ২০ লাখ কিংবা ৫০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে সবার একই অঙ্ক খরচ হবে, এমন নয়। বিশেষ করে জমির দলিলমূল্য, সংশ্লিষ্ট মৌজার শ্রেণি এবং প্রযোজ্য সরকারি বিধান যাচাই না করে মোট খরচ নির্ধারণ করলে বাজেটে ঘাটতি দেখা দিতে পারে।

জমি রেজিস্ট্রি করতে কোন কোন খাতে খরচ হয়?

জমির বিক্রয় দলিল বা সাফ-কবলা নিবন্ধনের ক্ষেত্রে সাধারণত কয়েকটি খাত বিবেচনায় নিতে হয়।

১. স্ট্যাম্প শুল্ক: দলিল নিবন্ধনের জন্য প্রযোজ্য স্ট্যাম্প শুল্ক দিতে হয়। এর হার ও হিসাব সংশ্লিষ্ট আইন এবং কার্যকর সরকারি বিধানের ওপর নির্ভর করে।

২. রেজিস্ট্রেশন ফি: দলিল নিবন্ধনের জন্য নির্ধারিত সরকারি ফি দিতে হয়। দলিলের ধরন অনুযায়ী এই ফি এক রকম নাও হতে পারে।

৩. স্থানীয় সরকার কর: জমি সিটি করপোরেশন, পৌরসভা নাকি ইউনিয়ন এলাকায় অবস্থিত, তার ভিত্তিতে প্রযোজ্য করের হিসাব আলাদা হতে পারে।

৪. উৎসে কর: জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আয়কর আইন ও সংশ্লিষ্ট বিধি অনুযায়ী উৎসে কর প্রযোজ্য হতে পারে। জমির অবস্থান, শ্রেণি ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক শর্ত অনুযায়ী এর পরিমাণ পরিবর্তিত হতে পারে।

৫. অন্যান্য ফি: দলিলের নকল, পৃষ্ঠা, ই-ফি এবং প্রয়োজন অনুযায়ী অন্যান্য নির্ধারিত খরচও থাকতে পারে।

নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটে দলিল নিবন্ধন-সংক্রান্ত ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও করের তালিকা প্রকাশ করা হয়। তাই হিসাব করার সময় হালনাগাদ সরকারি তালিকা দেখা জরুরি।

১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগতে পারে?

ধরা যাক, একটি জমির গ্রহণযোগ্য দলিলমূল্য ১০ লাখ টাকা। উদাহরণ হিসেবে, স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ এবং রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ ধরে প্রাথমিক হিসাব করলে পাওয়া যায়:

এই ২৫ হাজার টাকা কেবল উল্লিখিত দুই খাতের উদাহরণভিত্তিক হিসাব। এর সঙ্গে প্রযোজ্য স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর এবং অন্যান্য ফি যোগ হতে পারে। এখানে ব্যবহৃত হারগুলোকে সব জমি ও সব এলাকার জন্য নিশ্চিত বর্তমান হার হিসেবে ধরে নেওয়া উচিত নয়।

২০ লাখ ও ৫০ লাখ টাকার জমির হিসাব কীভাবে করবেন?

জমির মূল্য বেশি হলে মূল্যভিত্তিক ফি বা করের অঙ্কও বাড়তে পারে। তবে সব খরচ সরাসরি দলিলমূল্যের নির্দিষ্ট শতাংশে হিসাব করা যায় না। কিছু করের ক্ষেত্রে জমির অবস্থান, মৌজার শ্রেণি বা অন্যান্য নির্ধারিত মানদণ্ড গুরুত্বপূর্ণ।

এ কারণে ২০ লাখ বা ৫০ লাখ টাকার জমির ক্ষেত্রেও শুধু একটি নির্দিষ্ট শতাংশ দিয়ে মোট রেজিস্ট্রেশন খরচ নির্ধারণ করা ঠিক হবে না। আগে সংশ্লিষ্ট এলাকার সরকারি হার যাচাই করে প্রতিটি খাতের হিসাব আলাদাভাবে করতে হবে।

জমির দলিলমূল্য কীভাবে নির্ধারিত হয়?

ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে যে দাম ঠিক হয়, সেটিই সব ক্ষেত্রে নিবন্ধনের জন্য গ্রহণযোগ্য মূল্য হবে, এমন নয়। সংশ্লিষ্ট এলাকার সরকারি নির্ধারিত মূল্য এবং প্রযোজ্য আইন ও বিধি বিবেচনা করতে হয়।

দলিল তৈরির আগে সংশ্লিষ্ট মৌজার নির্ধারিত মূল্য ও প্রযোজ্য নিয়ম যাচাই করা উচিত। ইচ্ছাকৃতভাবে কম মূল্য দেখিয়ে রেজিস্ট্রেশন খরচ কমানোর চেষ্টা করলে করসংক্রান্ত বা আইনগত জটিলতা তৈরি হতে পারে।

হেবা বা বণ্টননামার খরচ কি একই?

না। জমি কেনাবেচার সাফ-কবলা দলিল, হেবা ঘোষণা, দান দলিল, বণ্টননামা এবং অন্যান্য দলিলের ক্ষেত্রে ফি ও করের নিয়ম আলাদা হতে পারে।

উদাহরণস্বরূপ, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে জমি ভাগ করার বণ্টননামার খরচ সাধারণ বিক্রয় দলিলের হিসাবের সঙ্গে এক করে দেখা উচিত নয়। তাই দলিল লেখার আগে দলিলের সঠিক ধরন জানিয়ে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে প্রযোজ্য খরচের হিসাব নেওয়া প্রয়োজন।

জমি রেজিস্ট্রির খরচ জানবেন যেভাবে

জমি কেনার আগে নিচের বিষয়গুলো যাচাই করলে খরচের হিসাব করা সহজ হবে:

• জমির অবস্থান ও সংশ্লিষ্ট মৌজার শ্রেণি।

• নিবন্ধনের জন্য গ্রহণযোগ্য দলিলমূল্য।

• দলিলের ধরন, যেমন সাফ-কবলা, হেবা বা বণ্টননামা।

• প্রযোজ্য স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর ও উৎসে কর।

• দলিলের নকলসহ অন্যান্য নির্ধারিত ফি।

হালনাগাদ ফি ও করের তালিকার জন্য নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইট rd.gov.bd এবং আয়কর-সংক্রান্ত বিধানের জন্য জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের ওয়েবসাইট nbr.gov.bd দেখতে পারেন। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে নির্দিষ্ট জমির জন্য প্রযোজ্য হিসাব নিশ্চিত করুন।

আরেকটি বিষয় মনে রাখা জরুরি, দলিল রেজিস্ট্রি এবং নামজারি এক প্রক্রিয়া নয়। রেজিস্ট্রির পর ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে নামজারির প্রয়োজন হতে পারে। তাই জমি কেনার বাজেটে নামজারি ও অন্যান্য পরবর্তী কাজের খরচও আলাদা করে রাখুন।

সব মিলিয়ে, জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগবে, তা নির্ভর করে জমির মূল্য, অবস্থান, দলিলের ধরন এবং প্রযোজ্য সরকারি ফি ও করের ওপর। কেনার আগে হালনাগাদ সরকারি হিসাব যাচাই করাই অপ্রত্যাশিত খরচ এড়ানোর সবচেয়ে ভালো উপায়।

সোহাগ/