নিজস্ব প্রতিবেদক: জমি কেনার পর শুধু দলিল রেজিস্ট্রি করেই দায়িত্ব শেষ হয়ে যায় না। জমির সরকারি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করাও গুরুত্বপূর্ণ। এই প্রক্রিয়াকে বলা হয় নামজারি বা মিউটেশন। জমি কেনার পর সময়মতো নামজারি না করলে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ, জমির রেকর্ড হালনাগাদ রাখা এবং ভবিষ্যতে জমি বিক্রির মতো কাজে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, বৈধভাবে জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ করার জন্য নামজারি করা হয়। নামজারি সম্পন্ন হলে সংশ্লিষ্ট জমির জন্য নতুন খতিয়ান প্রস্তুত করা হয়। সূত্র: ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিউটেশন ব্যবস্থা

নামজারি না করলে যেসব সমস্যা হতে পারে

১. সরকারি ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম হালনাগাদ থাকবে না

জমি কেনার দলিল থাকলেও নামজারি না করালে সংশ্লিষ্ট সরকারি রেকর্ডে আগের মালিকের নাম থাকতে পারে। এতে জমির মালিকানা পরিবর্তনের তথ্য রেকর্ডে প্রতিফলিত হয় না। পরবর্তী সময়ে জমির কাগজপত্র যাচাইয়ের সময় এ নিয়ে প্রশ্ন বা জটিলতা তৈরি হতে পারে।

২. জমি নিয়ে বিরোধের ঝুঁকি বাড়তে পারে

নামজারি না করালে জমির মালিকানা নিয়ে সব বিরোধ তৈরি হবে, এমন নয়। তবে রেকর্ড হালনাগাদ না থাকলে জমি নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে নিজের দাবির পক্ষে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র উপস্থাপন ও তথ্য যাচাইয়ের ক্ষেত্রে বাড়তি জটিলতা হতে পারে।

বিশেষ করে জমির দখল, দলিল, খতিয়ান ও মালিকানার ধারাবাহিকতা নিয়ে অস্পষ্টতা থাকলে ঝুঁকি আরও বাড়তে পারে।

৩. একই জমি নিয়ে জালিয়াতির ঝুঁকি তৈরি হতে পারে

জমি কেনার পরও যদি আগের মালিকের নামে রেকর্ড থেকে যায় এবং ক্রেতা জমির দখল ও কাগজপত্র যথাযথভাবে সংরক্ষণ না করেন, তাহলে অসাধু ব্যক্তিরা সেই পরিস্থিতির সুযোগ নেওয়ার চেষ্টা করতে পারে। সরকারি ভূমি প্রশাসনের নির্দেশনাতেও সময়মতো রেকর্ড হালনাগাদ না করলে একই জমি নিয়ে জালিয়াতির ঝুঁকির বিষয়ে সতর্ক করা হয়েছে।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি করলেই সব ধরনের জালিয়াতি বা মালিকানা বিরোধের ঝুঁকি দূর হয়ে যায় না। দলিল যাচাই, জমির দখল নিশ্চিত করা এবং প্রয়োজনীয় রেকর্ড পরীক্ষা করাও জরুরি।

৪. জমি বিক্রি বা হস্তান্তরের সময় জটিলতা হতে পারে

ভবিষ্যতে জমি বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তর করতে গেলে হালনাগাদ খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠতে পারে। নামজারি না থাকলে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র হালনাগাদ করা বা মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করার জন্য অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে।

এ ক্ষেত্রে প্রযোজ্য আইন ও বিধি অনুযায়ী শর্ত পূরণ করতে হয়। তাই জমি কেনার পর নামজারি না করে দীর্ঘদিন ফেলে রাখা ঠিক নয়।

৫. ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ড হালনাগাদে সমস্যা হতে পারে

নামজারির মাধ্যমে নতুন মালিকের নামে পৃথক খতিয়ান তৈরি হলে জমির রেকর্ড অনুযায়ী ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ ও হিসাব রাখা সহজ হয়। নামজারি না থাকলে করের রেকর্ড ও মালিকানাসংক্রান্ত তথ্য সমন্বয় করতে বাড়তি ঝামেলা হতে পারে।

তবে নামজারি না থাকলেই ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া অসম্ভব, এমন নয়। সংশ্লিষ্ট জমির রেকর্ড ও প্রযোজ্য নিয়ম অনুযায়ী কর পরিশোধের বিষয়টি যাচাই করতে হবে।

জমি কেনার পর নামজারি করবেন কীভাবে?

বাংলাদেশে জমির নামজারির জন্য সাধারণত সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ের মাধ্যমে আবেদন করতে হয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় অনলাইনেও আবেদন করা যায়।

আবেদনের আগে সাধারণত যেসব কাগজপত্র ও তথ্য প্রস্তুত রাখা প্রয়োজন:

• জমি কেনার রেজিস্ট্রি দলিলের কপি

• প্রযোজ্য সর্বশেষ খতিয়ান ও দাগসংক্রান্ত তথ্য

• আগের মালিকের কাছ থেকে মালিকানা আসার ধারাবাহিকতার প্রমাণ, যেখানে প্রয়োজন

• আবেদনকারীর পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য

• প্রযোজ্য ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা

• অনলাইন আবেদনে চাওয়া অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

কাগজপত্রের ধরন জমি ও মালিকানা অর্জনের সূত্র অনুযায়ী ভিন্ন হতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সরকারি ই-নামজারি নির্দেশিকা দেখে নেওয়া উচিত। আবেদন করা যায় ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টালে।

নামজারি করলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়ে যায়?

এখানে একটি বিষয় পরিষ্কারভাবে জানা জরুরি। নামজারি হলো ভূমির সরকারি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। শুধু নামজারি করলেই কোনো ত্রুটিপূর্ণ দলিল বৈধ হয়ে যায় না বা মালিকানা নিয়ে সব বিরোধের নিষ্পত্তি হয় না। একইভাবে নামজারি না থাকলেই বৈধভাবে কেনা জমির মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়, এমনও নয়।

তাই জমি কেনার সময় দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দাগ নম্বর ও জমির বাস্তব দখল যাচাই করার পাশাপাশি কেনার পর যথাসময়ে নামজারির উদ্যোগ নেওয়া প্রয়োজন।

জমি কেনার পর নামজারি না করে দীর্ঘদিন ফেলে রাখলে সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ, করসংক্রান্ত কাজ এবং ভবিষ্যতে জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে অপ্রয়োজনীয় জটিলতা তৈরি হতে পারে। তাই দলিল রেজিস্ট্রির পর সংশ্লিষ্ট জমির কাগজপত্র যাচাই করে নামজারির আবেদন করাই বুদ্ধিমানের কাজ।

সোহাগ/