নিজস্ব প্রতিবেদক: বাংলাদেশে জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়া কিংবা জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর অনেকেরই নামজারি ও খারিজ নিয়ে প্রশ্ন থাকে। কেউ বলেন নামজারি করতে হবে, আবার কেউ বলেন জমি খারিজ করতে হবে। প্রচলিত কথাবার্তায় শব্দ দুটি অনেক সময় একই অর্থে ব্যবহৃত হলেও ভূমি প্রশাসনের পরিভাষায় এদের মধ্যে কিছু পার্থক্য রয়েছে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, জমির মালিকানা বৈধভাবে পরিবর্তিত হলে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে মিউটেশন বা নামজারি বলা হয়। অন্যদিকে, জমা-খারিজ বলতে প্রচলিত ভূমি প্রশাসনিক ব্যবহারে পুরোনো জমা বা হোল্ডিং থেকে জমি বাদ দিয়ে পৃথক জমা বা খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে বোঝানো হতে পারে।

নামজারি কী?

নামজারি বা মিউটেশন হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম ও তাঁর প্রাপ্য জমির বিবরণ অন্তর্ভুক্ত বা হালনাগাদ করার প্রক্রিয়া।

সাধারণত কয়েকটি পরিস্থিতিতে নামজারির প্রয়োজন হয়। যেমন—

• দলিলের মাধ্যমে জমি কেনার পর।

• বাবা-মা বা অন্য কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পর।

• বৈধ দান বা হেবা সূত্রে জমি পাওয়ার ক্ষেত্রে।

• আদালতের রায় বা ডিক্রি কিংবা বৈধ বন্দোবস্তের ভিত্তিতে জমির স্বত্ব পরিবর্তিত হলে, প্রযোজ্য নিয়ম অনুযায়ী।

নামজারি সম্পন্ন হলে সংশ্লিষ্ট জমির জন্য মিউটেশন খতিয়ান তৈরি করা হয়। এতে মালিকের নাম, জমির দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও প্রাপ্য হিস্যার মতো তথ্য থাকে। তবে শুধু নামজারি বা খতিয়ান থাকলেই মালিকানার সব বিরোধের চূড়ান্ত নিষ্পত্তি হয়ে যায় না। জমির বৈধ মালিকানা যাচাইয়ে দলিল, উত্তরাধিকারসহ সংশ্লিষ্ট প্রমাণও গুরুত্বপূর্ণ।

খারিজ কী?

জমির ক্ষেত্রে ‘খারিজ’ শব্দটি সাধারণভাবে নামজারির অর্থেও ব্যবহার করা হয়। তবে ‘জমা-খারিজ’ বলতে অনেক ক্ষেত্রে পুরোনো খতিয়ান বা জমা থেকে জমির নির্দিষ্ট অংশ বাদ দিয়ে পৃথক খতিয়ান বা জমা তৈরির প্রক্রিয়া বোঝানো হয়।

উদাহরণ হিসেবে ধরা যাক, একটি জমির খতিয়ানে একাধিক ব্যক্তির নাম রয়েছে। তাঁদের মধ্যে কেউ নিজের প্রাপ্য অংশ আলাদা রেকর্ডে নিতে চাইলে, প্রযোজ্য নিয়ম ও কাগজপত্রের ভিত্তিতে জমাভাগ বা জমা-খারিজের প্রয়োজন হতে পারে।

এখানে মনে রাখতে হবে, জমির রেকর্ড থেকে নাম বাদ দেওয়া বা আলাদা খতিয়ান তৈরি করার বিষয়টি কেবল কথার ভিত্তিতে হয় না। সংশ্লিষ্ট জমির মালিকানা, হিস্যা, দলিলপত্র ও প্রযোজ্য প্রশাসনিক প্রক্রিয়া যাচাই করা হয়।

নামজারি ও খারিজের পার্থক্য কোথায়?

সহজভাবে বিষয়টি বুঝতে নিচের তুলনাটি দেখা যেতে পারে।

নামজারি: বৈধভাবে মালিকানা পরিবর্তনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম ও জমির বিবরণ হালনাগাদ করা।

জমা-খারিজ: প্রচলিত প্রশাসনিক অর্থে পুরোনো জমা বা হোল্ডিং থেকে জমি বাদ দিয়ে পৃথক জমা বা খতিয়ানে স্থানান্তরের প্রক্রিয়া।

নামজারি ও খারিজের সম্পর্ক: জমি খারিজ বলতে অনেকেই নামজারিকেই বোঝান। আবার নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে জমাভাগ বা পৃথক খতিয়ান তৈরির প্রসঙ্গেও জমা-খারিজ শব্দটি ব্যবহৃত হয়। তাই কোন কাজটি প্রয়োজন, তা জমির প্রকৃতি ও রেকর্ডের অবস্থা অনুযায়ী নির্ধারিত হয়।

জমি কিনলে কি নামজারি করতে হয়?

জমি কেনার পর শুধু দলিল নিবন্ধন করেই থেমে থাকা উচিত নয়। প্রযোজ্য নিয়ম অনুযায়ী সরকারি ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত করার জন্য নামজারির আবেদন করতে হয়। আবেদন যাচাইয়ের সময় সংশ্লিষ্ট দলিল, আগের খতিয়ান, জমির তফসিল এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র পরীক্ষা করা হতে পারে।

আবার উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশদের প্রাপ্য হিস্যা অনুযায়ী রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রয়োজন হতে পারে। একাধিক ওয়ারিশের যৌথ নামজারি এবং পৃথক অংশের জন্য আলাদা খতিয়ান তৈরির প্রক্রিয়া এক নয়। জমি পৃথকভাবে ভাগ করে রেকর্ড করতে হলে পরিস্থিতি অনুযায়ী অতিরিক্ত কাগজপত্র বা নিবন্ধিত বণ্টন দলিল প্রয়োজন হতে পারে।

নামজারি বা খারিজের আবেদন কোথায় করবেন?

বাংলাদেশে ভূমি মন্ত্রণালয়ের অনলাইন মিউটেশন সিস্টেমের মাধ্যমে নামজারির আবেদন করা যায়। আবেদন করার আগে জমির দলিল, প্রযোজ্য খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং মালিকানা পরিবর্তনের প্রমাণপত্রের তথ্য মিলিয়ে নেওয়া ভালো।

অনলাইনে আবেদন ও নির্দেশনা দেখতে পারেন:

• ই-মিউটেশন: https://mutation.land.gov.bd/

• ভূমি তথ্য বাতায়ন: https://www.land.gov.bd/

আবেদন করার সময় তথ্যের গরমিল বা প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের ঘাটতি থাকলে আবেদন নিষ্পত্তিতে সমস্যা হতে পারে। তাই জমির তথ্য নির্ভুলভাবে দেওয়া এবং আবেদন জমা দেওয়ার পর অগ্রগতি অনুসরণ করা জরুরি।

নামজারি করলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়?

না, বিষয়টি এভাবে দেখা ঠিক নয়। নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রশাসনিক প্রক্রিয়া। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, খতিয়ান হলো জমির অধিকারসংক্রান্ত রেকর্ড; এটি নিজে মালিকানার দলিল নয়।

তাই জমি কেনা বা উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়ার ক্ষেত্রে দলিল, উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাগজপত্র, পূর্ববর্তী রেকর্ড এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণ সংরক্ষণ করা প্রয়োজন। মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

সব মিলিয়ে, নামজারি ও খারিজকে সব ক্ষেত্রে সম্পূর্ণ আলাদা প্রক্রিয়া বলা যায় না, আবার প্রতিটি ক্ষেত্রে একই অর্থেও ব্যবহার করা ঠিক নয়। সাধারণ কথায় ‘খারিজ’ বলতে নামজারিকে বোঝানো হলেও ‘জমা-খারিজ’ নির্দিষ্ট ক্ষেত্রে জমা বা খতিয়ানের পরিবর্তন ও পৃথকীকরণের অর্থ বহন করে। নিজের জমির ক্ষেত্রে কোন প্রক্রিয়া প্রয়োজন, তা বুঝতে জমির কাগজপত্র ও সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ড যাচাই করাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।

সোহাগ/